- 11 февр. 2022 г.
Компания - арендатор пансионата "Кристалл" в городе-курорте Сочи, подверглась юридической атаке компании - владельца зданий пансионата, которая в прошлом году сменила собственников. Бенефициаром компании стал крупный федеральный строительный холдинг. Новые собственники досрочно расторгли договор и потребовали арендатора покинуть пансионат, не дожидаясь окончания срок аренды - в пансионате начинается масштабная реконструкция. Что о подобных ситуациях думают юристы.
Малое сочинское предприятие ООО "Оркестра Кристалл" три года назад заключило договор с АО «Пансионат «Кристалл», владеющим старинным пансионатом в Сочи, постройки 1950-ых годов для управления гостиницей Orchestra Crystal Sochi Resort 2**. Три года отель работал в сегменте оздоровительного отдыха, принимал отдыхающих, претензий к нему со стороны владельцев двух зданий отеля не было.
В августе 2021 года Группа ЛСР купила 92,31% акций АО «Пансионат «Кристалл» и стала ее владельцем, сообщило издание "Новый Проспект" в августе 2021 года со ссылкой на релиз компании.
Сумма сделки не раскрывалась. По оценке специалистов, реальная стоимость актива составляет примерно 350 млн рублей, а эксперты по сочинской недвижимости считают, что сумма сделки могла составить 400-500 млн рублей, писали СМИ.
Что в активе
Отель состоит из двух корпусов, в которых находятся 104 номера, 90 номеров в одном корпусе и 14 номеров в другом. На территории пансионата есть ресторанный комплекс, детские и спортивные площадки, а также в пяти минутах ходьбы - городской пляж длиной 120 м, который находится в аренде у второй компании бывших собственников АО.
Но у АО "Пансионат Кристалл", которое поспешило поделиться акциями с крупным российским застройщиком, есть обременение. Это ООО «Оркестра Кристалл», которая и занималась эксплуатацией здания и управляла гостиничным комплексом.
Между контрагентами были заключены договоры аренды. Предметом договоров стали гостиничный комплекс и связанная с ним инфраструктура. В соответствии с зарегистрированными в Росреестре договорами объекты сданы в аренду до 26 декабря 2023 г.
В декабре 2021 года Николай Дорохин, директор и владелец ООО "Оркестра Кристалл" узнал о том, что у его контрагента сменился директор.
Новое руководство информировало арендатора, что договор аренды расторгается, а им следует оплатить остатки аренды немедленно и покинуть территорию пансионата.
Также была попытка завести на территорию пансионата свою охранную структуру.
Новая метла
Дорохин удивился и предложению, и тону, каким оно было сделано, далее между предприятиями началась переписка, которая закончилась тем, что директор ООО "Оркестра Кристалл" написал заявление в полицию после попытки занять помещения, находящиеся в распоряжении ООО, силовым путем.
Ведь такие вопросы, как досрочное расторжение договора аренды решается не в императивном порядке, а в Арбитраже, если стороны не находят понимания при переговорах, говорят специалисты. И уж тем более, не с применением силовых отрядов.
Также ООО "Оркестра Кристалл" рассчитывало получить компенсацию за средства, вложенные в ремонт и частичную реконструкцию номеров и рекреационных зон пансионата. "Затрат, конечно, больше, но в письме к новому собственнику мы просим всего 5 млн рублей", - говорит Николай.
Однако после обращения в полицию, директор арендодателя перестала общаться с арендатором. Тем более, что согласно переписке, руководство арендодателя считает, что здания эксплуатировались не в соответствии с договором, и в никакой компенсации арендатор не нуждается.
"Но такие вопросы решаются в суде. Договор, фактически, еще на два года, - говорит Николай Дорохин, - мы инвестировали в пансионат средства, всего около 15 млн рублей, и планировали работать". Сейчас в пансионате гостей нет, но с апреля их надеются принимать.
Даже если придется закрываться, средства нужны на завершение деятельности, закрытие предприятия и увольнение по всем правилам персонала, настаивает директор.
Дорохин добавляет, что дважды писал письма Андрею Молчанову, основателю и мажоритарному акционеру ПАО «Группа ЛСР», но ответа не получил. По словам Николая, сочинское руководство устно сообщило ему, что "платить ничего не будем, платят только слабые, а мы не слабые".
По сведениям Николая Дорохина для подготовки строительных мощностей, на территории парка пансионата уже рубят деревья. "У них был порубочный билет на 9 деревьев, но спилили они, возможно больше, и часть из них были хорошие, здоровые деревья", - рассказывает директор.
Мнение Группы ЛСР
«Как собственник пансионата «Кристалл», «Группа ЛСР» вправе расторгнуть
договоры в случае, если арендатор существенным образом ухудшил состояние объектов и не исполнил предписания собственника по устранению этого нарушения, - комментирует публикацию пресс-служба компании. - В ноябре 2021 года администрация Хостинского внутригородского района города Сочи письмом №8499/01/3-01-41 обратила внимание на неудовлетворительное состояние фасада пансионата «Кристалл».
В этом же письме администрация обратилась к собственнику здания с просьбой обязать арендатора провести необходимые работы по ремонту фасада. Указанный факт послужил основанием для проведения контроля осуществления арендатором деятельности, предусмотренной договорами. В ходе проверочных мероприятий зафиксированы значительные ухудшения состояния объектов: здания не отапливались, в помещениях было сыро, завелась плесень, образовались трещины, на прилегающей к зданиям территории за несколько лет скопился крупногабаритный мусор, а некоторые зеленые насаждения стали аварийными, превратившись в сухостой. В установленные сроки нарушения содержания объектов арендатором устранены не были. Предписание городской администрации ООО «Оркестра Кристалл» также проигнорировало.
В течение действия договоров ООО «Оркестра Кристалл» практически не
занималось ремонтом объектов недвижимости. Текущее фактическое состояние
помещений пансионата свидетельствует об отсутствии вложений арендатора в
поддержание нормального состояния объектов, физическом и моральном износе
гостиничного комплекса.
Фото предоставлены Группой ЛСР
Учитывая изложенное, собственник недвижимости был вынужден расторгнуть
договоры аренды, поскольку дальнейшая деятельность ООО «Оркестра Кристалл» не
только нарушала условия заключенных договоров, но и создавала риски для жизни,
здоровья и имущества граждан вследствие нарушения арендатором противопожарных и
санитарно-эпидемиологических норм в зданиях пансионата».
Мнение адвоката
"Гостиниц в аренде много, поэтому проблема, связанная с инициативой арендодателей гостиниц, не единичная. Это общая проблема практики арендных договоров, - говорит адвокат по гостиничному праву Наталья Петровская, - наши гостиничные арендаторы не сильно защищены от таких ситуаций.
Когда речь идет о ритейле или аренде офисов, арендаторы, как правило, хотят иметь возможность быстро выйти из договора, если что-то пошло не так, и их не сильно пугает право арендодателя на расторжение договора.
Гостиницы - это другое, им нужны длинные и стабильные договоры, так как объем инвестиций в устройство номеров значительно выше. Кроме того, в гостинице живут люди, и если арендодатель перекрывает вход в гостиницу из-за арендного конфликта – страдают в первую очередь именно люди, живущие в гостинице.
Поэтому при заключении договора аренды важно исключить возможность одностороннего внесудебного отказа арендодателя от договора и четко определить, когда и на каких условиях арендодатель вправе подавать в суд на односторонне расторжение.
Например, распространенным основанием для расторжения договора является несогласованная перепланировка. Наверное, разумно включать в договоры условие о том, что считать согласованием перепланировки, чтобы у гостиницы была и какая-то свобода для маневра.
Сегодня у большинства арендодателей в голове передача помещений в аренду – это не «мы продали свое помещение на несколько лет и не можем без веской причины вмешиваться» (как должно бы быть), а «мы пустили гостей, и если нам не понравится что-то или будет более выгодный вариант использования – в любой момент заберем обратно».
Это – порочная модель отношений, и переговоры по детализации условий договора хоть как-то могут пошатнуть ее. Практика, к сожалению, частая и печальная, повторюсь. В Москве был недавно случай выселения отеля.
Относительно данного дела – невозможно его комментировать, не видя всех материалов дело. И мы понимаем, что смена собственника – это не основание для расторжения договора аренды (в ГК РФ четко это определено), поэтому новый собственник в попытках досрочно вернуть себе объект, ищет основания в условиях договора аренды, а также предпринимает фактические действия, затрудняющие деятельность арендатора. Надеемся, что условия этого договора защитят арендатора, и пожелаем гостинице победы в суде".
Волнение в сетях
Между тем в Сочи активизируются градозащитники, которые выступают против строительства апартаментов и гостиниц на месте российских санаториев и пансионатов, являющихся историческим и культурным наследием Сочи.
Об этом, например, подробно рассказывает видео на Youtube, котором говорится об реконструкции гостиницы "Приморская".
Жители в группе "Общественное Гражданское Движение За Сочи!" в сети Фейсбук также обсуждают реконструкцию пансионата "Кристалл".
"Волна" - величественное здание которое сохраняло комфортную температуру в самую жару даже без кондиционеров. Идёшь и рассматриваешь его. ... Почему не сохраняют санатории?", - спрашивают участники группы. Беспокоит жителей Сочи также вырубка деревьев в парках, сокращение зоны зеленых насаждений. "Раньше мы кустик не могли тронуть без разрешения, веточку. А сейчас все идет в расход", - говорят специалисты в видеоблоге журналиста Анны Колмогорцевой.
- 10 февр. 2022 г.
Обновлено: 11 февр. 2022 г.
Коронавирусные ограничения в виде запрета для детей на посещение заведений общепита, магазинов и кинотеатров, а также дистанционного обучения для старшеклассников и работы кружков и секций отменят с 14 февраля. Рестораторы, торговля и владельцы сетей кинотеатров очень надеются на это.
В школах Петербурга для старшеклассников после 13 февраля отменят дистанционку. Об этом сообщила вице-губернатор Ирина Потехина в эфире теле-канала "Санкт-Петербург".
«Никаких ограничений с 14 числа мы продлевать не будем», — отметила она.
Ирина Потехина также добавила, что Смольный отменит ограничения для несовершеннолетних на посещение общественных мест, которые действуют с 28 января. В частности, подросткам разрешат посещать зоопарки, музеи, бассейны, фитнес-центры, театры, цирки, концертные залы и кинотеатры, сообщают Телеграм-каналы. "Мы восстанавливаем работу дополнительного образования. Это касается и отмены посещений детьми общественных заведений: кафе, кинотеатров, - сказала Ирина Потехина.
Детский локдаун сильно ударил по общепиту Петербурга. Так, генеральный директор ТРК "Галерея" Дмитрий Зубков, отметил в комментарии "СДП", что из-за запрета несовершеннолетним посещать кафе и рестораны, число посетителей там сильно убавилось. «Их не пускают в заведения общепита и там сразу стало пусто, потому что родители любят приходить в заведения с детьми, – рассказал Дмитрий Зубков, – И мамы, папы чаще всего не оставляют ребенка снаружи магазинов, таких как, Mothercare или «Детский мир», а если оставляют, это уже риск, что они уйдут.
У нас большой торговый комплекс, здесь есть эскалаторы, лифты, балконы и ребенок может потеряться. Охранники, конечно, присматривают за детьми, которых родители оставляют вне магазина, но официально такой услуги мы не предоставляем».
На запрет жаловались и родители.
«У нас возле школы есть "Булочная Вольчека", — рассказывает Лялья Садыкова, основатель сети салонов красоты "Лаки Лайк", — она стоит полупустая. Дети после школы забегали туда купить булочку, перед тем, как идти на дополнительные занятия. Еще у школы работает кафе — родители вели туда детей перекусить в обеденное время. Сегодня там пусто, хотя обычно посадка была 80%. Для меня, как для многодетной матери, вообще непонятно, где теперь накормить детей — сегодня они ели в машине. А как быть тем, у кого нет машины?», — спрашивает предпринимательница.
Кроме того, рестораторы жалуются на то, что посетители, которым отказали в посещении вместе с детьми, оставляют в поисковых системах плохие отзывы, что снижает рейтинг заведения. Это касается и торговли
Таким образом, остается 4 дня, чтобы начать работать в нормальном режиме, конечно, соблюдая все коронавирусные ограничения.
"Уже ничего не радует, - говорит Виктор Рудман, президент Ассоциации владельцев кинотеатров и генеральный директор "Мираж синема". - В текущей ситуации эмоции - вещь вредная. Радость, как правило, сменяет разочарование и за последние 2 года мы слишком устали от бессмысленных запретов. Запрет на детей - один из самых болезненных ударов. Семейную публику "выкурили" из кинотеатров, а с негативом приходится иметь дело самим кинотеатрам. Опустили нас ниже плинтуса, а чего добились? Сколько ещё дилетантских решений мы увидим?", - спрашивает президент Ассоциации.
- 9 февр. 2022 г.
Торговые центры рассчитывают на рост покупательского потока в преддверии праздников – Дне святого Валентина, 23 февраля и 8 марта. В январе-начале февраля этому предшествовало падение трафика и введение новых ограничений на посещение общественных мест. Покупки к гендерным праздникам должны приносить радость на фоне тяжелой во всех отношениях зимы, уверены ретейлеры.
Спад объемов продаж, который традиционно наблюдается в непродовольственном ретейле и торговых центрах по окончании январских каникул, может хотя бы временно смениться ростом потока покупателей, сообщает АБН. Это связано с чередой грядущих праздников: Днем святого Валентина, Днем защитника Отечества, Международным женским днем. Однако не все участники рынка настроены оптимистично – причиной является пандемия и ограничения, экономическая ситуация, а также особенности покупательского поведения потребителей.
Надежды на не продление
Директор торгового комплекса «Пассаж», партнер Jensen Group Дмитрий Абрамов рассказал АБН, что специальной подготовки проводить не планируется. Однако в ТК собираются продвигать акции арендаторов как в соцсетях, так и за счет наружной рекламы.
«Гендерные праздники – достаточно точечные, они не продолжаются неделями, – объяснил директор. – Но почти месяц – с 14 февраля по 8 марта – покупательская активность точно будет выше, чем во второй половине января».
Если говорить о прошедших новогодних праздниках, поток покупателей в «Пассаже» на этот раз оказался выше, чем в предыдущие два года, его можно сравнить с показателем 2018 года, добавил Дмитрий Абрамов.
«Мы надеемся, что ограничения в отношении детей в Петербурге не продлят после 13 февраля. – сообщил эксперт. – Но с учетом процессов, происходящих в экономике России, роста покупательской способности ждать не приходится, активность же в предпраздничные дни традиционно увеличивается».
Надежда Тушакова, председатель совета директоров АО «Большой Гостиный двор» рассказала "СДП", что покупательские потоки упали сильно, даже по сравнению с декабрем и январем.
«Людей в магазинах нет, – говорит Надежда Тушакова. – На Невском проспекте везде висят объявления на витринах о сдаче помещений в аренду.
Люди болеют, и у нас, примерно, 10% сотрудников на больничном. Одно отрадно, что болеют несильно, как ОРЗ. Но это накладывает на нас дополнительные обязанности ежедневно все помещения мыть с хлоркой, а это траты, которые сейчас не нужны. При таком товарообороте объем продаж в феврале будет минусовым. 14 февраля, я считаю, – это копеечный праздник, молодежь покупает сердечки, 23 февраля – непонятный уже сегодня, и продаж перед этим праздником совсем немного».
Остается надежда на 8 марта и на апрель, когда, вероятно, поедут туристы и оживят трафик, отметила Надежда Тушакова, но в последнее время все стараются покупать подарки за три дня, а то и за день до праздника, и торговле приходится ждать до последнего.
В чем разница
Председатель Совета по развитию электронной торговли Торгово-промышленной палаты РФ, совладелец и управляющий партнер группы компаний «220 Вольт» Алексей Федоров сообщил, что роста объемов продаж перед 23 февраля в торговой сети не ожидают вовсе.
«Дело в том, существует колоссальная разница что между женским и мужским праздниками с точки зрения среднего чека на подарки, – объясняет предприниматель. – Ожидаемый в 2022 году средний чек на подарки к 8 марта по России составит порядка 4,5 тыс. рублей, показатель к 23 февраля не превысит 800 рублей.
В «220 Вольт» никогда не наблюдалось всплеска продаж перед Днем Защитника Отечества – дамы не покупают мужчинам дорогих подарков, считает Алексей Федоров.
«Средней суммы, которые женщины тратят на подарки к 23 февраля, хватает на флакон геля для бритья, – говорит эксперт. – А так как ювелирных украшений и других товаров, традиционных для подарков на Международный женский день, у нас нет, то мы ожидаем затишья».
Взлетят ли продажи
Можно предположить. что самого заметного роста объемов продаж следует ждать в сегменте женской одежды как перед 8 марта, так и перед февральскими праздниками, по крайней мере в тех регионах, где не действуют ограничения на проведение корпоративов.
«Во многих регионах коронавирусные ограничения снимают, – заметила Анастасия Немаева, генеральный директор сети магазинов одежды Concept Club, – поэтому мы движемся, наконец, в сторону их полной отмены, есть прогнозы, что к лету мы придем к обычному режиму жизни, и пандемия почти полностью сойдет на нет».
Менее оптимистично настроена Татьяна Волощенко, сооснователь Санкт-Петербургской Ассоциации непродовольственной торговли, владелица магазинов женской одежды в ТК «Балканский» и «Академический».
«Сложно прогнозировать, как отразятся на продажах предстоящие праздники, – призналась предпринимательница, – сложилась ситуация неопределенности, за всю мою историю ведения бизнеса такое происходит впервые. Покупательская способность продолжает оставаться низкой, в торговле множество «пустых» дней, праздниками их не заполнить».
Татьяна Волощенко – основатель микробизнеса, по этой причине масштабных подготовок к праздникам в феврале и марте никогда не проводила, рассказала предпринимательница.
«Мы сделаем скидки, даже на новую коллекцию одежды, – поделилась эксперт. – Однако покупательская способность упала настолько, что праздничные дни, вероятнее всего, пройдут в обычном режиме. По итогам января могу сказать, что продажи просели – люди болеют и, к сожалению, беднеют».
Разогнать эту грусть
Эпидемическая ситуация продолжает влиять на российский ретейл, в некоторых регионах тем временем власти ослабляют ограничения. Кафе и магазины в Пензенской области разрешили посещать без QR-кодов, но с тестом на COVID с 25 января. Курганские власти разрешили посещать крупные ТК без QR-кодов с 20 января, так же поступили в Свердловской области, там исключение составят базы отдыха и госучреждения.
В Петербурге предъявлять QR-коды для объектов питания и непродовольственной торговли нужно со 2 января. Также на фоне распространения омикрон-штамма до 13 февраля большинство общественных мест закрыто для детей.
«Коды не создают проблем, наши покупатели законопослушные, но снижают трафик – говорит Надежда Тушакова, – те, у кого нет кодов, просто не ходят по магазинам. Туристов тоже нет, появляются единицы. Мы даже сократили работу на два часа и начинаем теперь в 11.00 – для сокращения затрат на электроэнергию и прочих. Кроме того, город убирают недостаточно. С Перинной линии к универмагу было не подойти, не подъехать, вчера только почистили. Но что может порадовать жителей Петербурга в хмурую питерскую погоду, и особенно, жительниц? Конечно, яркий джемпер розового или другого яркого цвета, чтобы разогнать эту грусть».
Ограничения и радость
Дмитрий Зубков, генеральный директор ТРК «Галерея», основной задачей на сегодня назвал создание настроения для посетителей.
«Основная задача сейчас, которая позволяет нам решать в том числе и бизнес-задачи, – говорит предприниматель, – это делать людей счастливыми в условиях четырехуровневого режима ограничений».
Необходимость проверять QR-коды, по словам эксперта, снизила трафик арендаторов «Галереи» на 20-30%, но посетители все-таки находят выход из положения, например, кто-то идет с другом, у которого есть код, друг покупает нужный товар и выносит своему товарищу, у которого нет кода. Иначе складывается ситуация с детьми.
«Их не пускают в заведения общепита и там сразу стало пусто, потому что родители любят приходить в заведения с детьми, – рассказал Дмитрий Зубков, – И мамы, папы чаще всего не оставляют ребенка снаружи магазинов, таких как, Mothercare или «Детский мир», а если оставляют, это уже риск, что они уйдут. У нас большой торговый комплекс, здесь есть эскалаторы, лифты, балконы и ребенок может потеряться. Охранники, конечно, присматривают за детьми, которых родители оставляют вне магазина, но официально такой услуги мы не предоставляем».
«Людям нужно получать удовольствие от покупок, – подчеркнул глава ТРК, – особенно, в условиях серой мрачной погоды, ведь покупки несут визуальное, тактильное удовольствие и радость общения. В преддверии гендерных праздников надо радовать покупателей и мы будем это делать. Не планируем массовые мероприятия, но будем радовать клиентов сюрпризами».
Дмитрий Зубков говорит, что трафик в петербургском метро снизился на 25%, а жители города обычно не едут целенаправленно в торговые центры, большинство заходит в ТРК по пути, например, с работы.
«Выбираться куда-то специально в условиях нынешней дорожной и погодной обстановки, а также ситуации с омикроном, никому не хочется, – признает эксперт. – И заказать можно все онлайн. Остается надеяться, что покупки в интернете эмоций от обычных покупок не заменят. Особенно в преддверии гендерных праздников».
Адаптация
При том, что рынок торговой недвижимости Петербурга был подвержен влиянию пандемии коронавируса, в целом можно сказать, что игроки рынка, как управляющие компании, так и арендаторы, сумели адаптироваться к условиям новой реальности и ограничений, сообщили в агентстве Colliers по итогам 2021 года. Ретейлеры уделили внимание новым стандартам безопасности, тому, как наиболее эффективно взаимодействовать с посетителями.
«Активность ритейлеров в части экспансии и открытия новых магазинов существенно возросла: за прошедшие 12 месяцев в стенах петербургских ТЦ произошло в 3,5 раза больше открытий, чем в 2020 году», – заявляет агентство.
Катерина Сударева
