- 28 янв. 2021 г.
Обновлено: 29 янв. 2021 г.
Некоторое время назад обсуждалось, что торговый центр "Галерея" - флагман петербургской торговли, стоит чуть ли не пустым, арендаторы бегут, и даже "Перекресток" оттуда съехал. Решили пройтись по торговому центру и спросить у Дмитрия Зубкова, генерального директора ТРК " Галерея ", как обстоят дела.
-У нас торговый центр с высокой ротацией, - рассказал Дмитрий Зубков, - обычно мы меняем от 40 арендаторов в год. Всего их более 300, включая общепит и острова. Это много. Обычно в ТЦ сменяется 10-15 торговых точек в год. За 2020 год, те, кто планировал уйти, ушел, но потом всё развитие остановилось по известным причинам, и те европейские бренды, которых мы ожидали, не пришли. У нас просто долгий вход, развитие немного затормозилось.
Есть сейчас у вас свободные площади?
- Доля свободных площадей не превышает 8% или чуть больше, приход новых арендаторов занял больше времени. Мы с оптимизмом смотрим на то, что будет происходить в 2021 году. Если коронавирусная история затянет ограничения, то мы будем наблюдать повышенную вакантность как у нас, так и в других ТЦ. Есть информация, что из каких-то торговых центров уже массово бегут. Но, как правило, это представители малого бизнеса с маленькой подушкой безопасности, и они начинают вылетать. У нас тоже такие есть. Их просто меньше в силу особенностей самого ТЦ.
- Маленьких вы не пускаете в "Галерею"?
- Мы пускаем всех, кто вписывается в концепцию, имеет хороший оборот и платит высокие ставки.
- А какие у вас ставки?
- Может, самые высокие в городе. Ставки не могу называть. Глобального изменения не произошло. На пандемический период мы давали более льготные условия, как входящим арендаторам, так и действующим. Мы видим, что пандемия сказывается на продажах, корректируем арендные ставки. Во время локдауна по 3-4 месяца многие арендаторы платили только эксплуатационные платежи . Общепит не работал дольше и сейчас он тоже сидит на эксплуатационных платежах потому, что не работает до сих пор.
На самом деле, то, что общепит закрыт, очень сильно влияет на работу всего торгового центра. Сейчас на работу ТЦ существенно оказывают влияние две проблемы - закрытый общепит и туристы, которых нет в городе, в меньшей степени развлекательная составляющая. Кинотеатры работают, но с ограничением мест. Но на их выручки больше влияет отсутствие хорошего продукта в прокате. Как только Голливуд сел на карантин, кинотеатры столкнулись с дефицитом прокатной продукции. Кроме того, само потребительское поведение в отношении развлечений также сильно поменялось. В кино, в основном, ходит молодая часть населения, при посадке есть ограничения, но ажиотажа явно нет. Тем более, крупные операторы кинотеатров уходят в онлайн - в нашем случае это сервис ОККО, его развивает Сбер, и туда идет отток зрителей.
- Так что же у вас закрылось в итоге? Читатели сообщали, что даже "Перекресток" съехал.
- "Перекресток" не съехал, а перебирается на этаж минус один, а на его месте открывается косметический гигант "Золотое яблоко". Он займет больше 2,5 тыс м2. Аптека закрылась, но это временно, она будет переезжать в сервисную зону, напротив супермаркета. Этот процесс займет какое-то время. Пропала часть маленьких операторов, островных. Это к сожалению, имеет место быть. По нашим сведениям в настоящее время никто не собирается сбегать - есть падение продаж, связанное с уменьшением трафика, но оно позволяет работать дальше.
Самая тяжелая история - из-за неопределенности. Всё развитие стоит потому, что ритейл не понимает, какие продажи закладывать, будут ли они. С какой активностью операторы могут входить на рынок.
- Приходит крупный косметический бренд, а его соседи, "Рив Гош" и "Иль де Ботэ" - не возмущаются?
- Конечно, возмущаются. У нас был серьезный опыт в 2015-16 году, когда рядом собрались три косметических бренда: Рив Гош и Лэтуаль, (плюс одновременно продолжал работать Иль де Ботэ и ряд монобрендовых косметических магазинов), они открылись в одном году и вместе росли, вместе развивались, расширяли бизнес, сейчас у одного 2 тыс м2, у второго - 1,3 тыс м2. "Яблоко" просто примкнет к ним. Это синергия, одно притягивает другое. И это работает. Пандемия, безусловно, повлияла на объем продаж - ведь многие сидели дома и никуда не ходили. После того, как вышли из карантина, начался рост оборотов - покупатели и особенно, покупательницы не забывают себя радовать, при онлайн-покупке нет такой эмоциональной составляющей, как в реальном магазине.
- Готовы ли вы оборудовать помещение под вакцинацию, как в ГУМе, в Москве?
- Мы готовы изучить опыт Москвы. Торговые центры СПб выходили с инициативой в этом участвовать. По нашему мнению, ограничения, которые есть у ТЦ, на статистику по заболеваемости не влияют.
- Арендаторы ТЦ не довольны тем, что им не дают послаблений, продаж нет, весной арендодатели шли на уступки. Как с этим у вас?
- Мы сталкиваемся с подобным, хотя, как я уже сказал выше, мы существенно поддерживали арендаторов на период локдауна. Но иногда начинают все последствия пандемии сваливать на арендодателя. Это странная история. Давайте мы посидим тут у вас бесплатно из-за пандемии. Торговый центр и его эксплуатация ест огромные суммы денег. Мы его проветриваем, охраняем, отапливаем. Десятки миллионов идут только на энергоснабжение, на разные ресурсы. Это очень дорого стоит, и, в том числе, это чья-то зарплата. Если у нас не будет средств, мы не будем платить зарплату нашему персоналу. Странно рассуждать, что площадка, где вы работаете, должна предоставляться на безвозмездной основе. По моим наблюдениям пандемия в каких-то случаях подкосила морально-волевые качества арендаторов. Мы шли на уступки, пока они не могли пользоваться помещением. Но если пользуешься и зарабатываешь деньги, изволь за это платить.
- У вас аренда привязана к товарообороту?
- У нас смешанная модель. Одно на другое, симбиоз, фиксированные ставки и % от товарооборота. Но ключевой показатель - доля аренды в выручке, которую арендатор тратит на аренду. В зависимости от категории товаров, доля может быть разной.
- Какие потери у общепита?
- Доля общепита у нас составляет не менее 15%, и можно умножить цифру на месяцы локдауна. 15% потеряны. Арендаторам фуд-кортов намного тяжелее - они не могут просто закрыть ресторан, у них продукты, которые невозможно мгновенно распродать, очень большая ротация персонала. Пока сотрудники не работают, им не могут платить полную зарплату. И следует иметь в виду, что закрытие сферы HoReCa тут же отражается на доходах петербуржцев, которые их теряют. Имею ввиду "живую зарплату" людей, которые работали в ресторане, на фудкорте. Вакцинация позволит говорить об изменении статистики. Но транспорт открыт, люди ездят и плотность там больше, чем в любом ТЦ. Закрытие отдельных операторов и отраслей большой роли в течении пандемии не играет.
- Кто приходит в "Галерею" этом году?
- Открывается "Карл Лагерфельд", это новый оператор торговой марки, также летом откроем новый магазин Hugo на втором этаже. Это что касается международных брендов. Очень рассчитываю, что общепит откроют в ближайшее время и это отразится на нашей истории.
Справка "СДП": Торгово-развлекательный центр «Галерея» c 2012 года принадлежит фонду Morgan Stanley Real Estate Fund (MSREF), который в 2011 году заплатил за объект $1,1 миллиарда. Morgan Stanley управляет объектами по всему миру общей стоимостью более $70 млрд. В январе 2020 года 49% акций фонд Morgan Stanley продал крупнейшему в Арабских Эмиратах фонду Mubadala. Со временем по данным газеты "Коммерсантъ" арабский фонд планировал выкупить акции "Галереи" полностью.
- 26 янв. 2021 г.
Фермер из Ленинградской области Антон Алексеев (КФХ Алексеев Антон Сергеевич), который разводит клариевых сомов и осетров, в составе группы фермеров трижды встречался с Россельхозбанком по его приглашению, всем были обещаны кредиты, но затем всем было отказано. Антон Сергеев опубликовал видео на Youtube, которое посмотрели 21 тысячу раз. А банки вообще дают кредиты фермерам?
Антон Алексеев, аквафермер из деревни Тяглино Гатчинского района Ленинградской области, ведет видеоблог на Youtube и регулярно рассказывает о разведении ценных пород рыбы - в том числе, осетров и клариевых сомов, которые завезены к нам из Африки. Но одно из своих видео он посвятил опыту общения с Россельхозбанком, где подробно рассказал, как представители банка пригласили его и группу фермеров на собрание, обещая кредиты ("приходите, деньги даем!"), потом фермеры, и молочники и рыбоводы, представители других отраслей сельского хозяйства, посвятили несколько дней заполнению анкет, сотрудники банка звонили фермерам и уточняли информацию, собирали их на следующие собрания. И в результате - после бесполезно потраченного времени - не выдали ни одного кредита. Это изумило группу фермеров, они справедливо ожидали, что если кому-то откажут, но ведь кому-то дадут кредит. Не дали никому. "Меня обманывает банк, который на мои налоги и существует", - подчеркнул Антон Алексеев.
Антон Алексеев справедливо задается вопросом - зачем тогда вообще существует такой "Россельхозбанк", который является государственным, и обязан давать субсидированные кредиты сельхозпроизводителям по приемлемым ставкам. "Казалось бы такой банк должен быть впереди всех", - говорит Антон Алексеев.
Ответ банка
Санкт – Петербургский филиал АО «Россельхозбанк» сообщил "Своему делу плюс", что мероприятие, описываемое в видеообращении, проводилось в рамках регулярных встреч с представителями фермерских хозяйств Ленинградской области.
В дальнейшем банк рассмотрел кредитную заявку автора видео, однако при более глубоком финансовом анализе, помимо убыточной деятельности (по итогу 2019 года и 9 месяцам 2020 года), была выявлена высокая долговая нагрузка.
"Построенная банком финансовая модель показала, что в случае получения кредита
фермерское хозяйство может испытывать проблемы с обслуживанием текущих и
планируемых обязательств. Понятие отрицательных чистых активов, является стоп фактором
при рассмотрении кредитной заявки. В результате банк был вынужден сообщить клиенту о
прекращении рассмотрения кредитной заявки в формате, поданном клиентом", - сообщили в банке.
"Когда предприятие находится в стадии масштабирования, - говорит Антон Алексеев, который попросил 4 млн рублей и готов был заложить здание и участок, - оно может быть убыточным, но мы же даем залог, деньги просили на 6-7 лет. Обороты у нас несколько десятков миллионов. Можно по пальцам пересчитать фермеров, кто получил кредит в этом банке". Кто-то не подошел потому, что не смог "добавить" к требуемой сумме половину, кто-то в настоящий момент не прибыльный и пр.
Предоставьте то и это
Михаил Шконда, глава Ассоциации фермеров Ленинградской области и Санкт-Петербурга, говорит, что фермер изначально находится в сложных условиях для того, чтобы взять и получить кредит. "Для этого требуется умение работать с документами, считать. Бухгалтеры есть не у всех. Банки это не делают - только говорят: предоставьте это и это. И это проблема, - поясняет Михаил, - у фермера, как правило не будет прихода денег в течение года. Это связано с деятельностью. А для банков важно, чтобы поступление денег было ежемесячно и равными долями. Они понимают только это". До 2015 года кредиты давали лучше, говорит Михаил Шконда и добавил, что его отец, также фермер, получил целевой кредит РСБ на покупку кормов.
В Россельхозбанке сообщили, что "сейчас с клиентом продолжается работа сотрудников банка, проведена детализация кредитных лимитов, актуализирована структура возможного залога, составлена прогнозная финансовая модель, при которой банк готов вернутся к рассмотрению проекта".
Заявки как результат
Как пояснил "СДП" источник в банковской сфере, хорошо знакомый в ситуацией, большой госбанк, это единая монолитная структура. Есть различные департаменты - и есть план по офису. В рамках плана решили провести клиентские мероприятия. Их результативность оценивают по тому, сколько людей подали заявок. Дальше идет расчет - сколько заявок поступило и сколько заявок могут рассмотреть. "Все это проходит в рамках клиентских мероприятий. На это тратят деньги. Одна заявка, к примеру, обходится примерно в 1 тысячу руб. Пришло 15 человек, 10 подали заявки, мы заплатили 15 тыс. Значит, одна заявка обошлась в 1.5 тыс. По количеству заявок оценивают результативность мероприятий и работы банка вцелом", - рассказал он.
К тому же, за решение по выдаче кредитов зачастую отвечают не люди, а алгоритмы. "Заявку оценивает робот. Там соответствующий рейтинг. И по нему не хватает чего-то, для того, чтобы выдать кредит. Отказывают обычно без объяснения причин".
"Следующее клиентское мероприятие будет через квартал. А дальше - выдадутся эти кредиты, не выдадутся - не моя история, - продолжает свой рассказ источник, - будут жалобы - не моя вина. Выдает кредиты другое подразделение. Никто ругать за это не будет. К пуговицам претензия есть? Анкеты-то собраны. Это конвейер".
С начала 2020 года РСХБ выдал заемщикам АПК около 100 тыс. кредитов на сумму 251 млрд. рублей, что превышает показатель за аналогичный период прошлого года на 8,5%. Из них кредиты на общую сумму свыше 34 млрд. рублей были направлены в сегмент МСБ. Объем долгосрочных кредитов, выданных агропромышленному комплексу, составил 47 млрд. рублей, краткосрочных – 204 млрд. рублей.
Сколько конкретно выдал кредитов фермерам в Ленинградской области, банк не ответил.
- 25 янв. 2021 г.
Перед новым годом в Петербурге утвердили расценки на патент, теперь его можно купить на 111 видов деятельности: от парикмахерских услуг, общепита на площади до 150 м2, до забоя и транспортировки скота. Патенты - по мнению экспертов, вполне приемлемые по оплате, но все равно они не заменили канувший в лету ЕНВД.
Закон о патенте в Петербурге принят 24 декабря 2020 года, он вступает в силу с 1 февраля 2021 года. На сайте налоговой закон лежит здесь.
Нельзя сказать, "дешевый" или "дорогой" патент в Петербурге, считают эксперты, это зависит от доходов конкретного бизнеса.
Таблица с перечнем видов деятельности содержит 111 пунктов, среди них появились новые виды, такие как "изготовление ювелирных изделий", "обработка металлов и изготовление изделий из металла", "обслуживание судов и лодок", "аренда и лизинг офисных машин и оборудования", "услуги по общей уборке зданий", "проведение фейерверков и звуковых представлений", "услуги в области физкультурно-оздоровительной деятельности" и другие.
Максимальный годовой доход на патенте составляет 60 млн рублей или не более 5 млн в месяц. "Система новая для бывших вмененщиков, - говорит специалист по бухгалтерскому учету Елена Никифорова, - Народ осторожничает. Кроме того, неизвестен механизм зачета страховых взносов. Их разрешили засчитывать в счет патента, но как - пока инструкции нет".
Патент можно купить помесячно, и если его покупают на год, нужно заплатить треть суммы и потом две трети до конца года. "Страховые уплатить в течение года. Никто не просит их вносить поквартально, это было на вмененке", - подчеркивает Елена Никифорова. Патент на торговлю приобретается на каждый объект, на услуги - на вид деятельности.
Не сравнивать с ЕНВД
Нельзя сравнивать патент и ЕНВД, говорят эксперты по бухучету, просто теперь есть выбор. Например, на грузоперевозки - патент составит 4 тысячи в месяц за одну машину. "Если купить патент сразу на год - получится 48 тысяч, из них можно вычесть 40 тысяч ( страховые взносы "за себя"). То есть, стоимость патента составит всего 8 тыс. Если есть работники, можно уменьшить налог на сумму их взносов, но не более, чем на 50%, поясняет Елена Никифорова.
У парикмахерских стоимость патента составит 4 тысячи (и если мастер без работников, минус 3,3 тыс (взносы) - в итоге - всего 700 руб. А если с работниками - 2 тысячи в месяц. И если иметь несколько парикмахерских - это всего один патент. "Правительство хочет, чтобы народ ходит постриженный", - уверены радостные участники рынка.
Выгоден патент также тем, у кого предельно высокий доход, например, мойщики фасадов офисных зданий (8 тысяч в мес, которые можем уменьшить пополам, если есть работники, а если нет - 4700 в месяц).
Калькуляция как досуг
Цена патента вызвала оживленное обсуждение в социальных сетях. Например, кое-где утверждалось, что "За работу одного киоска, торгующего печатной продукцией, придется платить по патенту 84 тысячи рублей в месяц."
"Ребят, а вы в курсе, что это годовая стоимость патента?- спрашивает Кирилл Виноградов, владелец кондитерской "Вкусные штучки", - и что она для ларька не 84 тысячи, а 126 тысяч в год (см. таблицу по видам деятельности "Закона о патенте". "Розничная торговля книгами, журналами ...." идет 49 пунктом, но "звездочка" относит этот вид деятельности к 48 пункту "Розничная торговля...", так как в ассортименте киосков прессы есть и другие товары, с годовым доходом в 2,1 млн рублей - Ред.).
Что в данном случае ларек будет платить 2,1 млн.х0,06-50%:12=5250 в месяц или 175 руб в день.
У безалкогольного общепита площадью зала 140 м2 месячная стоимость патента таким образом составит 5622,5 руб.
А у безалкогольного общепита до 50м2 - 4 250руб.
Ну и "верхом цинизма", конечно, является патент на сдачу в аренду помещения, например, 150 м2 со ежемесячной стоимостью патента 11 250-страховые взносы", - считает предприниматель.
Налоги выросли в три раза
"В год сумма патента для меня как владелицы трех киосков прессы составит 210 тысяч, - рассказывает предприниматель Елена Терещенкова, - Ранее я платила 36 тысяч в год. На этом расходы не заканчиваются: кроме летних месяцев, за электричество приходят большие счета, так за декабрь я заплатила 22 тысячи. А дневная выручка составляет в среднем 5-8 тысяч рублей. Кроме того, налоги на работников. Аренда у меня квартальная, за киоски- 41 тысяча. Прибавьте к расходам по 12 тысяч за вывоз мусора и 13 тысяч в квартал за техобеспечение от электриков". Поэтому Елена будет применять УСН, "там дешевле на 10 тысяч", говорит она.
Тем временем некоторые предприниматели, увидев спад в своих отраслях, начинают задумываться о другом поле деятельности и осваивать новые профессии.
Например, владелица петербургского турагентства с 20-летним стажем, посмотрев на результаты работы компании во время пандемии, пошла учиться трейдингу и уже заканчивает третьи курсы на эту тему. "Получается, уже торгую", - говорит она.
Виды деятельности, на которые можно приобрести патент в Петербурге:
