В Петербурге пустует множество помещений, освободившихся после ограничений, связанных с пандемией. Однако некоторые арендодатели вступают в конфликты со своими арендаторами и требуют освободить помещения, отключая им свет и воду.
Кафе "Чайникофф", расположенное на Измайловском пр, арендует помещение 111 м2 у ООО "УК "Центр инвестиций Д.У. ЗПИФ недвижимости " Измайловский" с 2016 года. В январе ООО "Волна", управляющее кафе, подписало с УК соглашение о досрочном прекращении договора, но в Росреестре его не зарегистрировали. С тех пор "Чайникофф" передумал и решил остаться. Но это оказалось не просто.
Работали все эти годы нормально, аренду платили вовремя, рассказывает совладелец сети "Чайникофф" Михаил Гусейнов, но с началом пандемии, как и у всех, начались проблемы с проходимостью, затем почти полгода общепит был закрыт. Какое-то время арендодатель предоставлял арендатору скидки, как и все, но затем в вопросе стоимости аренды не сошлись. В январе подписали соглашение о досрочном прекращении договора, но поскольку в Росреестре его так и не зарегистрировали, "Чайникофф" решил остаться - в кафе вложено около 4 млн руб, место хорошо знают студенты нескольких вузов, которые расположены рядом.
Неужели в сегодняшних реалиях арендаторы не ценны? Столько пустых помещений в городе простаивает - этот вопрос мы задали представителю УК Константину Арсеньевичу.
Константин Арсеньевич, управляющий: "В январе мы подписали с ними соглашение о досрочном расторжении договора, его не зарегистрировали в Росреестре, но это не значит, что оно не действительно. Инициаторами соглашения были они и нами принято решение расстаться с этим арендатором - мы его менять не будем. Регистрацию соглашения в Росреестре возьмем на себя. Не хотим продолжать отношения. Каких-то особых причин на это нет".
На днях в кафе отключили воду и сегодня электричество. Без работы остаются 10 человек, говорит Михаил Гусейнов. "Почему они совершают незаконные действия? - спрашивает совладелец сети, - отключение электричества и воды - это нарушение законодательства, а точнее УК РФ ст. 215 ч.1. Пока соглашение не зарегистрировано, и акт приема передачи не подписан - помещение за нами. По закону так. Нельзя силой заставить подписать акт", - уверен Михаил Гусейнов. Он намерен оставаться в правовой плоскости и судиться. До окончания договора остается еще около 5 месяцев.
Всего в Петербурге 11 кофеен "Чайникофф" и 2192 кофейни, кондитерские и пекарни, где подают напиток, среди них Baggins coffee, Espesso Bike, Кролик, беги! и другие.
Комментирует юрист, управляющий партнер бюро юридических стратегий Legal To Business, Светлана Гузь:
"Оценивая действия арендодателя, в первую очередь следует руководствоваться положениями ГК РФ, но не следует забывать и об условиях договора аренды.
По общему правилу, установленному ст. 450 ГК РФ, договор может быть расторгнут по соглашению ее сторон, если иное не предусмотрено договором.
Согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ обязательства сторон по договору считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.
То есть, соглашением может быть установлен иной срок расторжения – в этом случае обязательства прекращаются с установленной даты. Наличие или отсутствие государственной регистрации соглашения не имеет в данном случае правового значения для арендатора, поскольку такая регистрация не прекращает и не изменяет правоотношения сторон, а только погашает запись об обременении объекта недвижимости в виде аренды.
В данной ситуации, подписанием соглашения о расторжении договора аренды «Чайникофф» выразил свою волю, отказавшись от аренды помещения, поэтому арендодатель вправе истребовать свое имущество, а также не исполнять обязательства по обеспечению арендатора коммунальными ресурсами. Аналогичную позицию высказал ВАС РФ в своем Постановлении Пленума от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора":
«… при расторжении договора прекращается обязанность совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (например, отгружать товары по договору поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства по договору кредита и т.п.)».
А поскольку одним из обязательств арендодателя было предоставление помещения, которое можно использовать по его функциональному назначению, то после расторжения договора аренды и подписания соответствующего соглашения такие обязательства у арендодателя прекращены.
Вместе с тем, для полноты картины, необходимо оценить причины, по которым регистрирующий орган отказал в регистрации соглашения о расторжении – в случае, если сторонами не были достигнуты все существенные условия расторжения, существует вероятность признания его незаключенным.
К сожалению, следует признать, что арендодатели уже давно и достаточно широко практикуют такого рода «выселения», причем не всегда правомерно.
Пандемия, безусловно, накалила отношения между арендаторами и арендодателями, но практически единственным правильным решением в данном случае будет достижение конфликтующими сторонами компромисса. В противном случае им придется перевести спор в судебную плоскость".
