- 17 сент. 2020 г.
Обновлено: 18 сент. 2020 г.
Малый бизнес в Петербурге подает в суд на городские власти в связи с тем, что в городе не исполняется федеральный закон, который дает возможность продлевать договоры на городские земельные участки, использующиеся под любую предпринимательскую деятельность.
Речь идет о федеральном законе № 166, принятом в начале июня 2020 года, в качестве антикризисной меры для бизнеса. Закон касается продления сроков аренды на три года для всех, кто арендует землю под промышленные, строительные нужды, склады, благоустройство, а также временную торговлю.
Особенно несправедливость неприменения федерального закона в Петербурге чувствует нестационарная торговля. В Петербурге около 8 тысяч земельных участков в городской Схеме размещения временной розницы и по разным оценкам около половины из них - на так называемом неопределенном сроке - все они могли бы получить право продлить договор на три года.
Так сложилось
Участки на неопределенном сроке под нестационарные торговые объекты (НТО) - довольно распространенное в Петербурге явление, когда договор под временную торговлю или услуги у предпринимателя закончился, но ни одна из сторон - ни сам предприниматель, ни ГКУ "Имущество Санкт-Петербурга", подвластное КИО, не уведомляет об этом друг друга - одна сторона продолжает платить арендную плату, другая ее исправно взимать. Но срок - "неопределенный". Таких участков по различным подсчетам от 2 до 4 тысяч.
Бизнес удивлен не только тем, что федеральный закон в Петербурге не исполняется, но и тем, что в ситуации, когда каждый предприниматель пострадал от ограничений, связанных с covid-19, власти не хотят применить федеральную норму, которая принята с целью именно помочь бизнесу в сложившейся ситуации.
Условия продления
В законе № 166 сказано, что "арендатор земельного участка вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего увеличения срока действия такого договора".
По закону срок действия можно увеличить на три года. Препятствием может являться только то, что договор на участок заключен уже после введения ограничительных мер в связи с эпидемией, или на дату обращения истек и есть нарушения при использовании участка, например, задолженность по арендной плате. В остальных случаях договор следует продлить.
Некоторые из предпринимателей, занимающихся временной торговлей, заключили договор размещения нестационарного объекта (НТО), предусмотренную федеральным законом о торговле. По нему можно при перезаключении договора не принимать участие в торгах, как того требует договор аренды.
Однако форма "размещение" имеет массу недостатков, такой договор не регистрируется в Росреестре, права "размещенца" ограничены. Поэтому предприниматели предпочитают быть арендаторами на неопределенном сроке.
Суд да дело
Первое заседание суда на эту тему ожидается в понедельник, 21 сентября. "Мы несколько обескуражены, - говорит Владимир Меньшиков, глава Союза малых предприятий Санкт-Петербурга, - на одной из августовских онлайн-конференций с чиновниками, которые проводит КППИТ (спасибо ему за это!), зампредседателя КИО Александр Герман отмечал, что комитет разбирается с федеральным законом и вопрос будет решен, но решения до сих пор нет. Тысячи предпринимателей хотят работать еще три года, предусмотренных законом", - подчеркивает Владимир Меньшиков.
Продлить договор арендодатель обязан в течение 5 рабочих дней, без проведения торгов. "Все понимают, что это антикризисная мера 2020 года", - отмечает Владимир Меньшиков.
Юристы считают, что у закона в Петербурге хорошие перспективы, и суд может встать на сторону арендаторов.
Еще один иск в Арбитражный суд к КИО с требованием продлить договор аренды в связи с новым федеральном законом подало ООО "Сеть аптек". Заседание назначено на ноябрь.
Загадка
Что вызывает нежелание власти применять федеральный закон в городе - остается загадкой. Но стоит отметить, что упорство не применять в Петербурге федеральные нормы уже было замечено - во времена правления губернатора Георгия Полтавченко, КИО возглавлял вице-губернатор Михаил Мокрецов, который несмотря на решения Высшего Арбитражного суда РФ, разрешающего субаренду земельных участков и торгового оборудования на них, запрещал субаренду в Петербурге и яростно боролся с ней. Договора расторгали, предпринимателей штрафовали, война длилась несколько лет, и только в приходом нового губернатора Александра Беглова, когда на пост главы КИО заступил Валерий Калугин, субаренда стала в Петербурге законной, как и во всей стране.
Согласование земельного участка и эксплуатация сооружения на нем и торговля в торговой секции - совершенно разные виды бизнеса. И предприниматели, ведущие торговлю, не хотят и, чаще всего, не могут участвовать в торгах, строить павильоны и заниматься длительными по времени и трудными согласованиями с городскими структурами. Кроме того, чтобы получить земельный участок и построить павильон, нужны немалые средства.
На контроле у омбудсмена
Предприниматели, столкнувшиеся с этой проблемой, также направляли жалобы уполномоченному по защите прав предпринимателей в Петербурге Александру Абросимову. Бизнес-омбудсмен включил эти предложения в "Третий пакет мер поддержки" бизнеса и направил на имя губернатора Александра Беглова.
По мнению бизнес-омбудсмена, в сложившихся экономических реалиях, вызванных распространением инфекции и падением курса национальной валюты, отказ КИО в продлении договоров аренды является сомнительным с точки зрения обоснованности и увеличивает риск ликвидации значительного количества субъектов хозяйственной деятельности, особенно, в сфере малого и среднего бизнеса.
Уполномоченный считает необходимым предоставить право арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на заключение дополнительного соглашения о продлении срока действия договора, действующего в режиме неопределенного срока, в порядке, установленном 166 федеральным законом.
Пренебрежение федеральными нормами
По словам Дарьи Филиной, руководителя практики «Недвижимость и строительство» Бюро юридических стратегий Legal to Business, на региональном уровне пренебрежение федеральными нормами обычно возникает, если отдельные пункты документа идут в разрез с принятыми местной властью подзаконными актами.
«Не исключаем, что в конкретных случаях может быть конфликт между нормами федерального законодательства и законодательством города, в частности, Законом Санкт-Петербурга от 08.04.2015 № 165-27 (ред. от 30.04.2020) «О размещении нестационарных торговых объектов», — уточняет эксперт. — Чаще суды отказывали в удовлетворении требований коммерсантов, мотивируя отказы, в зависимости от обстоятельств: исключением нестационарного торгового объекта из Схемы размещения, нарушением коммерсантами условий размещения или аренды земельного участка.
Также участники арендных отношений могут различно трактовать положения статей 6 и 7 закона № 166-ФЗ, в части срока, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка, или наличия/ отсутствия неустраненных нарушений законодательства РФ при использовании такого земельного участка. Чем активнее предприниматели будут отстаивать свои права в судебных инстанциях, тем быстрее сформируется правоприменительная практика и будет найдено решение, удовлетворяющее как интересы бизнеса, так и городских властей».
Предприниматели, общественные организации бизнеса и вместе с ними "Свое дело плюс" будет следить за развитием событий вокруг применения ФЗ № 166 в Петербурге.
Если вы хотите помочь порталу "Свое дело плюс", можно перевести донейшн на карту Сбербанка номер 4276550069150004. Все средства пойдут на развитие проекта. Спасибо.
- 16 сент. 2020 г.
Обновлено: 17 сент. 2020 г.
В Госдуме рассмотрели законопроект, в котором идет речь о расширении списка видов предпринимательской деятельности, которую можно вести на патентной системе налогообложения (ПСН), увеличив список видов деятельности с 63 до 87. Также предполагается, что можно будет уменьшить сумму налога на сумму уплаченных страховых взносов, как в случае с Единым налогом на вмененный доход (ЕНВД).
Законопроект, предложенный Минэкономразвития, прошел первое чтение в Госдуме. Как уточнили в Минэкономразвития, налогоплательщикам хотят дать право уменьшать сумму налога по ПСН на уплаченные страховые взносы по аналогии с ЕНВД, который отменяется с 1 января 2021 года.
Также, для розничной торговли и общепита, применяющих ПСН, разрешат увеличить площади торговых залов и залов обслуживания посетителей с 50 до 150 м2 – соответственно действующим сейчас нормам для плательщиков ЕНВД. Однако некоторые регионы РФ сохранят за собой право устанавливать наименьшую и максимальную площадь для залов.
В перечень видов деятельности, которые смогут применять ПСН, планируют включить:
аренду автостоянок,
производство и размещение рекламы,
производство мясных продуктов,
ремонт спортивного и туристического оборудования,
уход за домашними животными и др.
Законопроект призван обеспечить "максимально комфортный переход ИП с системы ЕНВД", на, к примеру, ПСН, - поясняли ранее в правительстве. Кроме того, ПСН можно совмещать с другой налоговой системой. Максимальный штат предприятия на патенте - 15 человек.
В Петербурге патент до сих пор был не очень популярен. ПСН ввели в городе в 2013 году, использовать его могут ИП, которые зарабатывают не более 60 млн рублей в год. Ремонт и пошив кожаных изделий, пошив и вязание трикотажных изделий, ортопедической обуви, парикмахерские и косметологические услуги, ремонт ключей и номерных знаков, химчистка и услуги прачечных, ремонт мебели, фотоателье и кинолабораторий, транспортные услуги по перевозке грузов, услуги платных туалетов, носильщиков, поваров, и так далее.
Но петербургские предприниматели, в основном, используют ПСН, когда сдают в аренду небольшую по площади коммерческую недвижимость. Стоимость патента с учетом региональных ставок называют приемлемой.
Однако есть и другое мнение. Петербургский предприниматель Ашот Эфендиев говорит: "Покажу на примере. У меня есть объект, который я купил на торгах и сдаю в аренду продуктовой сети с 2014 года, пользуюсь патентом. В год это стоило мне 138 тысяч рублей и вот 2020 году Заксобрание Петербурга приняло поправки и сегодня мне приходится платить 442 тысячи рублей! Разница составила 320% и назвать это "приемлемым", никак не могу".
- 15 сент. 2020 г.
Обновлено: 16 сент. 2020 г.
Комитет имущественных отношений расторгает договор с маленьким арт-кафе "Африка" за неуплату части арендной платы. Предприниматели говорят, что КИО по-прежнему отказывает в освобождении и отсрочке от арендной платы, если применяется дополнительный ОКВЭД и даже основной.
Предпринимательница Вера Умиева рассказала "Своему делу плюс", что ее ООО "Вета" с 2006 года арендует помещение под кафе в 230 м2, а также маленькие помещения в 29м2 и 32 м2 под кофейню и маникюрный салон, на ул Константина Заслонова в Центральном районе. В помещении площадью 230 м2 сначала располагалась столовая, а с 2008 года заработало арт-кафе "Африка". На ремонт помещений Вера Умиева истратила более 5 млн рублей, отремонтировала и фасад здания.
"В 2014-15 годах, - рассказывает предпринимательница, - в нем вдруг перестала работать канализация - оказалось, что трубы раздавил осевший дом! Обращаюсь в ЖЭС - молчание, но помещения невозможно использовать - вонь, протечки - и пришлось опять делать капремонт с вскрытием мною же отремонтированных полов и стен, почти на миллион в минус ушла!", - констатирует Вера Умиева.
"И аренду платила, и услуги ЖЭС за содержание общего имущества дома и текущий ремонт общего имущества дома оплачивала, за год только за содержание и ремонт общего имущества больше 70 тысяч рублей плачу и при этом все сама ремонтирую", - продолжает рассказ предпринимательница.
Сейчас из-за пандемийного простоя, а также потому, что ей пришлось за свой счет практически самостоятельно реанимировать инженерные сети, Вера Умиева оказалась должницей города.
"Долг в 500 тысяч я начала выплачивать постепенно и в КИО мне обещали, что примут это, но тут начался карантин и деятельность кафе была остановлена", - рассказывает бизнесвумен. До марта она погасила 400 тысяч рублей и тут в отделении КИО на Мучном переулке узнала, что с ней расторгают договор аренды. Заплатите долг срочно или расторгаем договор, сказали в КИО.
Теперь предпринимательнице грозит выселение всех ее бизнесов.
Все, что просит предпринимательница, это рассрочка платежей, но ее не дают. Хотя она нашла себя в списке КИО на отмену аренды, как предприятие, пострадавшее от введенных ограничений в связи с covid-19.
"Кроме того, мы все на неопределенном сроке, - говорит Вера Умиева, - из-за неопределенной ситуации в экономике хотелось бы сохранить прежнюю ставку аренды". С КИО возникли разногласия по поводу подсчета долга, как говорит владелица кафе, комитет в счет долга включил и период пандемии.
Потерять работу могут более 30 человек, которые работают в арт-кафе, а также в кофейне и маникюрном салоне.
Как рассказывают предприниматели, сейчас комитет по контролю за имуществом (ККИ) и ГКУ "Имущество Санкт-Петербурга", которое подчиняется КИО, действует очень жестко, одни изыскивают нарушения, другие расторгают договора и предлагают уже отремонтированные помещения новым арендаторам, привлекая их быстрым, через 2 года, выкупом. Также по-прежнему непонятной остается ситуация с предоставлением освобождения от аренды в соответствии с дополнительным кодом ОКВЭД, постановления на эту тему так и нет и, возможно, на него и не стоит рассчитывать.
О том, каким компаниям полагается освобождение и рассрочка аренды, подробнее можно прочитать здесь.
Как сообщили в аппарате уполномоченного по защите прав предпринимателей в Петербурге Александра Абросимова, обращение от ООО «Вета» поступило к омбудсмену в конце прошлой недели. В настоящее время принято решение в целях защиты прав и законных интересов предпринимателя о направлении ходатайства в комитет имущественных отношений. Планируется встреча с предпринимателем.
Кроме того, для скорейшего рассмотрения всех вопросов, Александр Абросимов будет инициировать совещание с органами власти, в том числе, с привлечением представителей прокуратуры. В случае же, если проблемы, с которыми столкнулась предприниматель, не будут решены в досудебном порядке, юристами аппарата уполномоченного помогут обратиться в суд.
Ранее бизнес-омбудсмен обращался к губернатору Александру Беглову и предлагал включить в «Третий пакет мер поддержки бизнеса» вопрос о продлении договоров аренды городского имущества, находящихся на "неопределенном сроке".
Комментарий юриста
Дарья Филина, руководитель практики "Недвижимость и строительство" бюро юридических стратегий LEGAL to BUSINESS: "В сложившейся ситуации арендатор имеет право на освобождение от внесения арендной платы за период с 01.04.2020 года по 30.06.2020 года на основании Закона Петербурга от 15.04.2020 N 213-49 «Об освобождении от внесения платы по договорам аренды земельных участков, договорам аренды объектов нежилого фонда, договорам на размещение нестационарных торговых объектов» при одновременном наличии следующих условий:
1.основным или дополнительным видом деятельности арендатора, указанным в ЕГРЮЛ, является 56 – деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков;
- арендатор включён в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства;
- цель использования объекта аренды, установленная в договоре, соответствует виду экономической деятельности, указанной в перечне пострадавших отраслей;
2. арендатор не был привлечён к ответственности за несоблюдение противокоронавирусных требований (ст.ст. 6.1, 20.6.1 КоАП РФ, ст. 8.6.1 Закона Санкт-Петербурга «Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге»). Важно отметить, что наличие задолженности по оплате арендной платы по договору за предыдущие периоды на момент обращения за освобождением от уплаты арендной платы не является основанием для отказа в освобождении. В том случае, если арендатор соответствовал всем вышеуказанным условиям, ему следует обратиться в суд с иском (встречным иском) о понуждении КИО к заключению с ним дополнительного соглашения к договору аренды с целью освобождения его от уплаты арендной платы за период с 01.04.2020 года по 30.06.2020 года.
3. Относительно задолженности за предыдущие периоды арендатор вправе ссылаться на предоставление арендодателем по договору аренды помещения в ненадлежащем состоянии, что позволяет арендатору уменьшить размер арендной платы на произведённые им расходы на ремонт канализации с предварительным уведомлением арендодателя (п. 1 ст. 612 ГК РФ).
Таким образом, в иске следует заявить требование о признании незаконным одностороннего отказа арендодателя от договора аренды, а также выселения арендатора из помещения, ссылаясь на отсутствие задолженности ввиду указанных обстоятельств и освобождения от уплаты арендной платы за соответствующие периоды. При этом, предварительно необходимо уведомить арендодателя о том, что арендатором были осуществлены затраты на определённую сумму для устранения недостатков помещения, которые мешали пользоваться им в соответствии с его назначением и условиями договора аренды. В уведомлении также следует указать, что соответствующие расходы подлежат удержанию из подлежащей уплате арендной платы.
После освобождения от уплаты арендной платы и уменьшения имевшейся задолженности на размер понесённых арендатором затрат на проведение ремонта вследствие ненадлежащего качества переданного помещения у арендодателя вероятнее всего будут отсутствовать основания для расторжения договора аренды и выселения арендатора из нежилого помещения, так как задолженность по уплате арендной платы будет отсутствовать.
Обращение в суд будет являться самым действенным способом, но также арендатор имеет право обратиться в прокуратуру с требованием об устранении нарушения его права на предоставление освобождения от уплаты арендной платы, а также об устранении нарушения его прав в связи с незаконным выселением из занимаемого по договору аренды помещения".
Если вы хотите помочь порталу "Свое дело плюс", можно перевести донейшн на карту Сбербанка номер 4276550069150004. Все средства пойдут на развитие проекта. Спасибо.
