Ставки на Невском начали снижаться, пустующие по полгода-год помещения - сдаваться. Вот и кофейня "Чайникофф" откроется на главной магистрали города через несколько дней. Ее совладелец Михаил Гусейнов поделился размышлениями по поводу вывода сети на Невский. Специалисты сектора недвижимости из компании KNRU дополняют наблюдения - они видят тренд на снижение ставок на 20-25%.
"Помещение, которое мы арендовали, простаивало долго, но цена снизилась и аренда стала возможной. Стоит отметить, что ставки на Невском начали снижаться", - рассказал Михаил Гусейнов.
В основном, жители и потенциальные арендаторы видят на главной магистрали Петербурга засилье магазинов, предлагающих сладости - мармелад в бочках. Таких магазинов - более десятка. "Эти магазины ориентированы на туристический трафик, - продолжает комментировать Михаил Гусейнов. - Причем, не на иностранных туристов, которых нет уже 2 года, а на внутрироссийских, которые покупают детям сладости. При этом, в отличие от ресторанов, также рассчитанных на туриста, у них не так много вложений в помещение".
На троих
С одной стороны на Невском уже появились "коммерческие коммуналки" - когда помещения делят между собой арендаторы-соседи, например, корнер "Кофе с собой", табак и сладости. То есть, арендодатели начинают сдавать помещения и таким образом - то есть, вскладчину. Такое помещение имеется, например, на Невском, 72.
Несговорчивые владельцы
С другой стороны, потенциальные арендаторы удивляются тем владельцам, включая государство, которые позволяют большим помещениям простаивать месяцы и даже годы. "Часть таких помещений государство в лице КИО сдает арендаторам и они пересдают в субаренду совсем по другой цене, это не запрещено. Но все-таки давать простаивать помещению годами - это нонсенс, - полагают эксперты, - недополучать каждый месяц по 14 тысяч долларов или даже 7 тысяч - за год набирается уже 100 тысяч".
Психологически цену аренды снизить тяжело. Но реалии меняются и выигрывают те, кто уступает, полагают эксперты. И потери в существующих условиях компенсировать сложно. "Вы ведь через год не сдадите это помещение в три раза дороже", - уверен Михаил Гусейнов.
Экономика Невского
"В числе причин, почему так упорствуют владельцы дорогой недвижимости на Невском проспекте, можно назвать то, что у владельцев этой недвижимости ее очень много, и за счет аренды одних объектов, они покрывают убытки от простоя других", - поясняет управляющий брокерской компании KNRU Дмитрий Рыбачек.
Собственники психологически не готовы снижать цену аренды, подчеркивают в агентстве, однако, в последнее время наметился тренд, что некоторые собственники видят - ситуация в экономике слишком неопределенная, и потому в каком-то обозримом будущем этих состоятельных арендаторов, желающих заплатить десятки миллионов, может и не быть.
Поэтому ставки, по данным KNRU, снижаются на 20-25%. "Сейчас собственники стараются заключать договоры на 11 месяцев с последующим изменением условий в случае, если обстановка нормализуется", - подчеркивают в компании.
Арендная ставка на Невском до недавнего времени составляла ~10 тыс руб за м2 в месяц, сейчас она составляет примерно 7 тыс. руб./м2 в мес, добавляет Татьяна Клименко, ведущий брокер KNRU.
"Так помещение на Невском за 800 тыс. простаивало около 8 месяцев, - приводит пример Дмитрий Рыбачек, - но как только цену снизили, тут же нашелся арендатор, из числа сетевых компаний, активно развивающихся на рынке общепита".
Не первый раз
Кофейня на Невском - не первый опыт "Чайникофф" в этой локации. Михаил Гусейнов рассказал, что несколько лет назад компания на главной магистрали города арендовала подвал. "Но с тех пор мы поняли, что брать в аренду помещение, находящееся ниже уровня глаз потенциального покупателя - бессмысленно. На Невском много случайных людей и они мысленно "покупают" глазами. Поэтому мы потерпели фиаско и съехали", - вспоминает совладелец сети.
"Помещение до нас занимал Ситибанк, котом книжный магазин. Мы поставим летние столики, и сезон сможем "вытащить". Но планировать на год вперед - это потеря времени", - уверен Михаил Гусейнов.
Рестораны высокого и даже среднего ценового сегмента не хотят возвращаться на Невский - больше года пустует помещение, которое занимал ресторан "Библиотека", и помещение "Аптеки" на углу Большой Конюшенной и Невского, в феврале закрылся ресторан "Две палочки", покинул свое помещение ресторан "Токио-сити". В помещения, где располагаются рестораны среднего и высокого ценового сегмента, делаются значительные инвестиции. Сейчас при такой неопределенной ситуации с экономикой это невозможно, говорят эксперты. Знаковые рестораны на Невском в этом сезоне вряд ли появятся.
Турист пошел
Туристов на майские праздники в городе много, гостиницы заполнены, рассказывают отельеры, и цена за номер достаточно высокая. Туристы, они же - покупатели и посетители кафе и ресторанов на Невском, это на 80% - гости из Москвы и на 20% - из всех остальных регионов России.
"И в Петербурге, в отличие от многих других российских туристических направлений (кроме Сочи), можно и неделю провести, и не все успеть посмотреть. Кроме того, здесь вкусный и недорогой общепит, и масса мероприятий - Алые паруса, фестивали, прогулки на корабликах. Ехать же сейчас, в общем, некуда - в Европу не поедешь, самолетов нет, да и ковид не везде закончился, и дорого. Некоторые хвастаются, что через Финляндию добираются до Милана. Но посмотрите, кого пускают в Финляндию - только с вакцинами от ковида, утвержденными ВОЗ - то есть Пфайзер, Модерна и другими", - рассказывают представители туристического рынка, значит, высокий сезон в Петербурге должен состояться.
Мармеладным проспектом Невский перестанет быть при условии стабилизации ситуации на рынке и появлении иностранных туристов. "То есть, приедут туристы, которые смогут купить не только сладости ребенку, но и национальные сувениры, тех же матрешек, изделия народных промыслов. Средний чек покупки туриста должен подрасти с 500 рублей до хотя бы 2-3 тысяч ", - комментируют представители сувенирной торговли.
Петербургские предприниматели сообщают о значительном падении арендных ставок на коммерческие помещения под торговлю и общепит на Невском проспекте. По средним оценкам снять объект под кафе или магазин на главной улице города за последние полгода стало на 30-40% дешевле. По словам экспертов, отсутствие туристов в 2021 году сделало бизнес на главной торговой улице не таким желанным.
Как рассказал участник рынка общепита, владеющий в Петербурге сетью из 8 точек, в его компании рассматривают сложившуюся на рынке аренды ситуацию как шанс открыть заведение на Невском проспекте, чего с прежними ставками сделать было практически невозможно. Перед началом сезона за среднее по размерам помещение (порядка 100 м²) на Невском можно было арендовать не меньше, чем за 1 млн. Сейчас его уже готовы уступить за 800 тыс., в некоторых случаях собственники готовы сдать объект за 700 или даже 500 тыс. рублей, сообщает АБН.
Ярким примером «побега» с Невского проспекта может стать закрытие на прошлой неделе точки «Буше» на углу Невского проспекта и Караванной улицы в помещении бывших "Центральных булочных".
Роман Певзнер, коммерческий директор сети «Буше» говорит, что в данном случае арендодатель «вообще не двигался по скидкам, даже в период пандемии». По сведениям, полученным от агентов по недвижимости еще год назад помещение сдавалось за 2.2 млн. Сейчас помещение вновь предлагается в аренду, в том числе, через Avito. Арендовать его можно за 1,8 млн рублей, а если поговорить с агентами, наверняка, можно получить скидку. Здание, из которого во время карантина съехал H&M, Невский пр., 80, тоже пока не нашло арендатора, желающих снимать 1777 м² за 4,2 млн.
Туристов не хватает
Эксперты связывают тенденцию прежде всего с резким падением туристического потока на фоне пандемии, восстановить который в прошедшем сезоне не помогли даже ПМЭФ и Евро-2020.
По данным городского комитета по экономической политике, за первое полугодие 2021 года Петербург посетили 2,6 млн туристов, что втрое больше, чем в прошлом году, но на 40% меньше показателя 2019 года. Однако в комитете утверждают, что почти все отрасли экономики, исключая туризм, компенсировали потери 2020 года.
Из общего числа туристов иностранные путешественники составили немногим больше 7%, в числовом выражении это 184 тыс., что уступает показателю 2019 года в восемь раз.
Туристов нет, говорит Михаил Гусейнов, совладелец сети кофеен Чайникофф, и бизнес многих заведений в центре города сразу просел. «Местные жители интересуются заведениями на Невском в гораздо меньшей степени, — полагает эксперт, — на них бизнес не сделаешь».
Кто владеет Невским
Пока большинство помещений на Невском проспекте либо сданы в аренду, в том числе долгосрочную, либо в них размещены госучреждения.
Однако на фоне наметившегося тренда на снижение ставок собственники недвижимости на главной петербургской улице могут обеднеть. Абсолютным лидером среди владельцев недвижимости является Петербург – город владеет здесь почти пятью десятками зданий.
Среди других владельцев выделяют PPF Real Estate (PPF Real Estate Holding является частью международной инвестиционной Группы PPF, Википедия называет ее основным владельцем чешского миллиардера Петра Келлнера чьё состояние оценивалось журналом Forbes на 2007 год в $6 млрд (ему на середину 2012 года принадлежало 99,21 % акций холдинговой компании группы PPF Group N.V.). Среди лидеров и отельеры — АО «Интернэшнл Хоутел Инвестментс (Бенелюкс) Б.В.», которая владеет отелем «Коринтия Невский Палас», Belmond ltd («Гранд Отель Европа» и десятки отелей по всему миру) и Александр Ебралидзе («Талион Империал Отель»).
Также заметные собственники недвижимости на Невском пр. — предприниматели, основатели ресторанной группы «Шаляпин» Геннадий Голубев и Иван Третьяков (владеют, например, домом, где работал магазин «Н&М»и частью здания на Невском, 102).
Глазами риелтеров
По данным агентства Colliers, уровень ротации на основных торговых коридорах Петербурга составил 5% за полугодие и 9,85% за год (со второго квартала 2020 по тот же период 2021 года), эти значения практически полностью совпадают с прошлогодними. Юлия Кузнецова, заместитель директора торговой недвижимости Colliers, говорит, что в агентстве не фиксируют снижения арендных ставок на Невском проспекте.
«Все предложения соответствуют рыночным реалиям, и арендодатели не стремятся сдавать помещения с дисконтом сейчас в ущерб будущей выгоде», — уточняет Юлия Кузнецова.
Согласно обзору Colliers за первое полугодие 2021 года, средний диапазон арендных ставок на Невском проспекте составил от 5 до 12,5 тыс. рублей за м², на Старо-Невском – от 1,5 до 3,7 тыс. рублей, на Большом проспекте П.С. – от 1,5 до 2,5 тыс. рублей за м². Также имеются данные о минимальных ставках на Рубинштейна и Большой Конюшенной улицах, они составили 3,6 тыс. и 2,6 тыс. рублей за м² соответственно.
Однако предприниматели считают, что агентства чаще всего не фиксируют снижения ставок. Реальность говорит о другом. "Мы встречаемся с агентствами или владельцами и на встречах звучат другие цифры".
Екатерина Сударева
