- 14 окт. 2021 г.
Предприниматели, выкупившие арендуемые помещения у города в соответствии с законом о выкупе и рассрочкой платежей на 5 лет, получили пандемийную отсрочку на год и теперь, в 2021 году, вынуждены вносить двойные платежи, чего им не позволяют снизившиеся доходы. Дать рассрочку не на 5 лет, а на больший срок, Смольный не может либо без изменения регионального закона о выкупе, либо без волевого решения. Между тем, в Ленобласти рассрочка по выкупу составляет 7 лет.
Тема не нова. "Свое дело плюс" рассказывало историю предпринимательницы Ирины Беловой в материале "Выкуп обернется удвоением платежей", опубликованным в августе 2020 года. В нем говорилось о том, как Ирина Белова приобрела по преимущественному праву выкупа (ФЗ № 159) подвальчик на Среднеохтинском пр. площадью 100 м2 за 8 млн рублей и вносила за него плату (примерно 400 тысяч в квартал) с рассрочкой на 5 лет. Началась пандемия коронавируса и денег не стало. Предпринимательница подала заявление на отсрочку платежей и думала, что она выплатит всю сумму, например, годом позже. Но не тут-то было. В комитете Ирине Беловой выдали график платежей на 2021 год и в нем предпринимательница увидела новую сумму: 800 тысяч рублей ежеквартально.
Собрать трудно
"Такую сумму сейчас платить не могу, - рассказывает Ирина Белова, - вношу обычные платежи в этом году, по 400 тысяч. Их-то с трудом наскребаем, торговля сейчас стала совсем не та, что раньше. И за то, что не могу вносить сдвоенный платеж, на меня уже подали в суд. Набегают пени. Но что делать, наверно, я не одна такая", - говорит Ирина Белова.
Еще один предприниматель, представляющий сеть пекарен и пожелавший остаться неназванным, также выкупает помещение под магазин выпечки, осуществляет текущие платежи, но с трудом, и не может платить сдвоенные. Поэтому его долг по перенесенным платежам растет. "Жизнь после пандемии налаживается, но с величайшим трудом", - говорит он.
В КИО ранее объяснили удвоение суммы платежа исполнением федерального закона. Платежи не могут вноситься дольше, чем 5 лет - это федеральная норма. Поэтому если отсрочка была на год, чтобы уложиться в тот же срок, какие-то суммы нужно удваивать в оставшийся срок.
Еще один предприниматель, владелец сети пекарен, также выкупающий помещение своего магазина, оказался в подобной ситуации. Вносить один платеж он может с трудом, но вносить два - в настоящей ситуации на потребительском рынке, невозможно говорит он. И его долги перед городом растут.
Нужно увеличить срок рассрочки
В ситуацию вмешался уполномоченный по защите прав предпринимателей Петербурга Александр Абросимов. Отсрочки платежей, которые получили предприниматели, очень помогли им, говорит омбудсмен. "Необходимо отметить, что указанная мера позволила смягчить негативные последствия, возникшие в экономике в связи с вынужденным введением ограничительных мер, и в целом сгладила напряженность, возникшую в бизнес-сообществе. На отсрочку в ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» подали 126 предпринимателей, которые осуществляют выкуп своих помещений "с размером отсроченных платежей на сумму 426 274 605,5 рублей", - сообщается в справке, подготовленной омбудсменом.
Срок рассрочки на выкуп арендуемого имущества по преимущественному праву в Ленинградской области, приводит пример омбудсмен, составляет 7 лет. При этом такая норма распространяется на правоотношения, возникшие с 3 июля 2018 года, сказано в документе. Омбудсмен предлагает также удлинить срок рассрочки в Петербурге - до 6 лет - на правоотношения, возникшие с 1 марта 2020 года, и увеличить рассрочку на тот же срок, дав тем самым возможность заплатить выкуп без пеней и штрафов. Предложение было направлено губернатору Петербурга, однако в ответном письме от 24 сентября поддержано не было. Для принятия решения о дополнительном годе на рассрочку понадобятся исправления в региональном законе.
Однако в письме Минэкономразвития в Законодательное собрание на запрос депутата Ирины Ивановой сказано, что платежи по выкупу помещения за 2020-ый год могут быть перенесены на 2021-ый год, а "общий срок оплаты выкупаемого имущества может составить 6 лет", это каждый предприниматель может потребовать внести в свой договор. Даже в судебном порядке.
Но другие юристы придерживаются мнения, что пока региональная норма составляет 5 лет, подавать в суд нет смысла - суд встанет на сторону города. Между тем, те же юристы говорят о том, что для удлинения срока рассрочки хватило бы просто волевого решения, принятого в Смольном.
- 11 окт. 2021 г.
Наконец в постановление правительства Петербурга № 1045, определяющее жизнь мелкорозничной нестационарной торговли, внесли изменения, которые делают фуд-траки полноценными участниками рынка торговли и общепита. Однако предприниматели видят и недостатки нововведения.
Стало известно о постановлении правительства Петербурга № 642 от 31.08.2021 года, которое вносит изменения в постановление № 1045, которое с 2012 года определяет жизнь всей мелкорозничной нестационарной торговли Петербурга, то есть торговых павильонов, ларьков, лотков и даже тележек.
Но вот фуд-траки, которые особенно полюбились петербуржцам на ярмарках, а также в общественных пространствах, были вне закона: стоять на проезжей части улиц им не разрешают правила дорожного движения, стоять на тротуарах - для этого нужно было участвовать в конкурсах и, победив, занимать место.
Последнее практически было невозможно, так как проходимые места особенно ценятся спекулянтами и они взвинчивают цену. Поэтому фуд-траки ютились на ярмарках в общественных пространствах, или, как пример, целый караван фуд-траков работал летом в Приморском парке Победы. Обычно в фуд-траках представлены национальные кухни народов мира, фаст-фуд и овощи, фрукты, орехи, кофе и выпечка. Когда-то, когда в том же Приморском парке проводили фестиваль "О, да, еда!" предпринимателя Артема Балаева, здесь находилось около 50 фуд-траков.
Попали в перечень
В соответствии с новым постановлением, фуд-траки добавлены в перечень торговых объектов, с которых может вестись в городе торговля. Сделано это путем добавления слов "...транспортных средств, специализированных для общественного питания".
Но, отмечают предприниматели, разрешено им работать только в составе ярмарок. А чтобы провести ярмарку, нужно ее организовать, пройти многочисленные согласования с районными администрациями. "И это не всегда гарантия того, что все будет работать", - говорит предпринимательница Екатерина Шибакина, чей фуд-трак летом полиция арестовала на ярмарке "Кочевники" на Думской ул. Фуд-трак изъяли, отправили на штраф-стоянку в Кронштадт и затем через несколько дней после резонансных публикаций, вернули. "Просто теперь полиция и другие проверяющие будут меньше придираться, - говорит Екатерина Шибакина, - но я по-прежнему не могу, как на Западе, встать в любое место, где не запрещено, подключиться законно к электричеству и канализации, отработать и уехать в другое место".
Сейчас фуд-тракам стоять, практически, негде, ярмарки в городе почти не проводятся.
Правила не отменяли
Янина Гришина, руководитель РОО "Содействие малому бизнесу" говорит о том, что еще весной в городе говорили об этом дополнении в закон. "Вопрос в том, как он будет применяться на практике, и сколько проверяющих придет, как было летом на Думской ул. - там все было оформлено в соответствии с законом, а ярмарку все-таки разогнали, - говорит Янина Гришина, - ведь статью из правил ГИБДД, которая регламентирует нахождение торговых объектов на асфальтовом покрытии, никто не отменял, поэтому мы ждем изменений в федеральный закон 381-ФЗ и более полных разъяснений от администрации города".
Не все так просто, уверен Юрий Рагулин, изучив постановление. "В постановление также внесли дополнения, которые не упрощают, а ужесточают правила использования нестационарных торговых объектов в городе, - говорит предприниматель, - если раньше нас ограничивали федеральные законы, то теперь, в соответствии с постановлением, и законы Петербурга. Что это значит? Например, по федеральному закону стоять на газонах киоскам нельзя, а по закону Петербурга - было можно и киоскам выделяли такие участки, например, в парках. Теперь, получается, что они станут незаконными и можем потерять 15 объектов". Это новое дополнение еще больше уменьшит число НТО в городе, считает Юрий Рагулин.
Также непонятно, почему можно торговать именно "продукцией закрытого грунта производителями" и что такое этот "закрытый грунт"? Как проверяющие будут отличать тепличный огурец от обычного?
Предприниматель Михаил Белоногов, который торгует дарами леса на ярмарках по всему Северо-Западу и в Москве, не увидел в постановлении точного определения, кому можно торговать с фуд-траков, а кому нельзя. "Не сказано четко, только производителям или не только. В Петербурге нет АПК, нет сельского хозяйства, откуда здесь производители сельскохозяйственной продукции?", - спрашивает Михаил Белоногов.
Эксперты, девелоперы и представители банковской отрасли Петербурга рассказали об основных трендах на рынке коммерческой и жилой недвижимости в 2021 году. Онлайн-дискуссия была организована Агентством Бизнес Новостей, изданием «МК в Питере» и телеграм-каналом «Деловая газета».
Обсуждение началось с оценки текущего положения дел на рынке недвижимости. Модератор онлайн-дискуссии главный редактор «МК в Питере» Тимофей Шабаршин попросил оценить ситуацию в отрасли исполнительного директора Российской гильдии управляющих и девелоперов Елену Бодрову.
Тренды рынка недвижимости 2021 года
«В 2021 году до 90% всех застройщиков строят жилье с привлечением проектного финансирования по счетам эскроу. И мы понимаем, что переход на заемные средства повлиял на рост стоимости. Еще один момент, который влияет на стоимость квадратного метра, исключительно петербургский. Речь о создании градостроительной комиссии при губернаторе, которая обязывает застройщика заниматься социальной инфраструктурой в зависимости от объема вводимого жилья», — отметила Елена Бодрова.
По словам эксперта, такой подход вынуждает застройщиков перекладывать эти затраты на дольщиков. Среди других причин роста цен в Российской гильдии управляющих и девелоперов называют общее проседание экономики, девальвацию рубля, резкий рост стоимости материалов и уход с рынка дешевой рабочей силы.
На этом фоне эксперт рекомендует не ждать снижения стоимости квадратного метра, хотя и отмечает, что точки зрения потребительского спроса и платежеспособности населения текущие цены являются ощутимыми для покупателей жилья.
Заместитель директора по маркетингу Legenda Ксения Садкова также обратила внимание на рост себестоимости материалов и увеличение социальной нагрузки на застройщиков, назвав ее колоссальной. При этом возможности рынка эксперт назвала ограниченными.
«Рост потребительских возможностей меняется не так быстро, как нам хотелось бы. Рост цен на рынке происходит и будет происходить минимум до конца года. После стихийного роста во втором полугодии 2020 и первой половине 2021 года застройщики переоценивать свои проекты перестали. Но у нас все равно происходит колоссальное вымывание дешевого предложения, которое влияет на рост цен», — обратила внимание замдиректора по маркетингу Legenda.
До 7 миллионов: рост цен на квартиры
Самая ликвидная недвижимость, по наблюдениям Ксении Садковой, не превышает 7 миллионов рублей, но более дорогие объекты уходят уже сложнее. Реализация объектов от 15 млн рублей может составлять до 50 месяцев. Она добавляет, что по этой причине у девелоперов может возникнуть проблема, когда за срок реализации проекта они просто не успевают продать объекты. Такая ситуация со временем также будет влиять на спрос и цену жилья.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» всего за первое полугодие 2021 года застройщики реализовали Петербурге 1,8 млн квадратных метров жилья. Но в третьем квартале строительные компании столкнулись с рядом проблем, хотя объемы проданного жилья все равно ожидается «неплохим».
«Отмена, господдержки, повышение среднего бюджета, мы столкнулись с определенным снижением объема реализации, причем у ряда компаний были значительные проседания. В август был прирост и по сентябрю мы видим восстановление. За 9 месяцев результаты будут неплохими, но многое зависит от скорости стартов новых проектов», — считает руководитель «Петербургской Недвижимости» Ольга Трошева.
По ее словам, внимание потребителей сейчас сосредоточено преимущественно на жилье в спальных районах, окраинах, пригородных зонах. Основная реализация объектов идет на уровне 120 тысяч за квадратный метр. Эксперт подчеркивает, что такие цены в городе до пандемии были за жилье в спальных районах в пределах города.
Президент Becar Asset Management Александр Шарапов в свою очередь уверяет, что жилье в Петербурге продолжит дорожать несмотря на текущий уровень цен. По его словам, сказывается давление инфляции, в связи с чем цены двинулись вперед и через полгода мы увидим их дальнейшее повышение.
Эксперт обращает внимание и на двукратное подорожание земель в городе за последние полгода. Вкупе с увеличением себестоимости строительства все говорит в пользу роста цен.
По мнению Александра Шарапова, Петербург по росту цен и дальше будет опережать остальную Россию, соперничая с Сочи за лидерство.
Семейная и льготная ипотеки
Участники встречи соглашаются, что ипотека остается поддерживающим фактором, влияющим на объем реализации. В августе и сентябре, как подсчитали в «Петербургской Недвижимости», доля проданного жилья с учетом ипотеки доходила до 75-76%. В то же время программа господдержки сократила свое присутствие в общей доле продаж до 30%.
На этом фоне банки активно переформатировались и предлагают другие продукты, например, семейную ипотеку, способствуя сохранению темпов продаж. Подробнее об одной из таких программ рассказала Ирина Илясова, начальник управления по СЗФО «Росбанк Дом».
«Льготная ипотека, конечно же, была драйвером рынка ипотеки в первом полугодии. Сейчас мы видим изменение трендов и постепенное снижение объемов ее выдачи. Но у нас есть другой формат — семейная ипотека. Мы видим постепенный прирост наращивания именно этого сегмента. Она составляет почти 5% у нас», — приводит данные представитель кредитного учреждения.
Ирина Илясова добавляет, что ипотечные программы без первоначального взноса не пользуется популярностью у петербуржцев. Средний взнос находится в районе 15-20% от стоимости квартиры, и люди более основательно начали оценивать свои возможности как на первичном, так и на вторичном рынке.
В свою очередь директор по развитию компании L1 Надежда Калашникова обратила внимание на растущую популярность квартир малого формата и меньшего класса. По утверждению эксперта, во время стагнации в экономике такие квартиры пользуются большим спросом у населения.
«Элитный сегмент наоборот начинает проседать. Предложение здесь растет, а доходы населения снижаются. Спрос смещается в сторону небольших квартир в ЖК в удобных локациях. Покупатели выбирают возможность переехать и жить в такой квартире, не платя аренду или ипотеку. Факторы повышенного спроса сейчас проявляются в следующей последовательности: локация, класс, размер, готовность и только на последнем месте ипотечные программы», — уверяет Надежда Калашникова.
Правовой казус апартаментов
Генеральный директор компании VALO Service Константин Сторожев также обратил внимание на рынок апартаментов и готовящееся изменение законодательства в этой области.
«Изначально все затевалось как борьба с псевдожильем, когда под видом гостиниц строились апартаменты и продавались для жилья. Сюда наслаивалась проблема необеспеченности инфраструктурой. Но в Петербурге ситуация отличается от Москвы, здесь больше сервисных апартаментов. Этот закон должен был решить две проблемы- как жить дальше и что делать с уже построенными объектами, которые попали во внеправовое поле», — очерчивает проблему эксперт.
Законодатели пытаются найти решение, но пока, со слов эксперта, все игроки рынка строят такие объекты по гостиничным нормативам. Участники рынка ждут от нового закона изменений с меньшими потрясениями, но пока продолжает сохраняться неопределённость.
Минстрой в сентябре очередной раз объявил, что «решение вопроса о статусе апартаментов пока не найдено», хотя до конца года его всё же обещают принять.
Создание комфортной среды
Участники онлайн-дискуссии обсудили и тему создания комфортной среды в районах с новыми жилыми комплексами. По словам генерального директора Агентство недвижимости «КВС» Анжелики Альшаевой, комфортную среду девелоперы могут качественно реализовать только при комплексном освоении территорий.
«В спальных районах в пределах Петербурга и области существует дефицит социальной инфраструктура. Здесь надо понимать, что клиент покупает не только квартиру, но и расположение — в парадной, в доме, в квартале. Соприкосновения должны быть для него максимально комфортны. Необходимо предусмотреть закрытые дворы от машин и посторонних, различные зоны отдыха для детей и подростков, площадки для выгула собак, ландшафтный дизайн, логистику и прочие моменты», — считает Анжелика Альшаева.
Ее поддерживает генеральный директор DEREVO PARK Андрей Кочетков, который считает, что территория должна учитывать все потребности местных жителей. По его словам, люди выбирают не квадратные метры, а среду, в которой живут. Для них важны вопросы обеспечения безопасности, связанности.
«Формирование дворовых сообществ является одними из основных задач комфортной среды. Здесь надо начинать с комплексного исследования территории, социоэкономического исследования для выявление портретов местных жителей, изучить локацию, логистику, интересы людей. Только потом можно переходить к дизайн-проекту и разработку проектно-сметной документации», — уверяет эксперт.
Принцип «единого окна» от ЛОЭСК
Была затронута и тема подключения районов с новыми жилыми комплексами к энергетической инфраструктуре. Подробнее об этом рассказал директор по развитию электрических сетей ЛОЭСК Юрий Кудряшов.
«По объемам оказываемых услуг за 9 месяцев 2021 года ЛОЭСК уже создал схему внешнего электроснабжения для ввода в эксплуатацию многоквартирных домов с общей жилой площадью около 500 тысяч квадратных метров. Компания также осуществила присоединение более 50 социально-культурных объектов, которые идут в нагрузку к жилым домам», — заявил спикер.
Юрий Кудряшов также обратил внимание на рост клиентоориентрованости и лояльности сетевой компанией. В частности ЛОЭСК предлагает создание электрических сетей силами самого заявителя, в счет платы за присоединение он лишь передает смонтированный электросетевой комплекс. В сетевой компании также готовы к рассмотрению различных вариантов с рассрочками платежей за технологическое присоединение.
В ЛОЭСКе обращают внимание и на внедрение современных сервисов и допуслуг в свою работу. В настоящее время среди прочего сетевая компания обеспечивает дополнительные услуги по освобождению земельного участка, проектным и строительного-монтажным работам за заявителя, обслуживанию электросетей, их ремонту и так далее.
«У нас внедряются допуслуги с целью создания принципа «единого окна» для заявителя. Повышенным спросом пользуется сервис личного кабинета, посредством которого подается порядка 95% заявок. В июне было запущено мобильно приложение для подключения к электрическим сетям, что сделало приложение еще более мобильным. Нам удалось значительно сократить сроки подключения к сетям», — отмечает Юрий Кудряшов.
Одним из основных приоритетов компании ЛОЭСК он называет установку современных приборов учета и электрической энергии. Они позволяют осуществлять не только дистанционный сбор данных, но дистанционное отключение и подключение к сетям.
Ключевым акционером ЛОЭСК является правительство Ленобласти, что позволяет оперативно разрешать спорные ситуации в контакте с районными администрациями. Именно благодаря такому тесному сотрудничеству в 2021 году удалось ввести ЖК в Кингисеппе и Луге. Сетевая организация там выполнила мероприятия за заявителя, который находился в предбанкротном состоянии.
