- 19 апр. 2021 г.
Запрещать сдачу квартир внаем в России никто не собирается, пишет Галина Хованская, депутат Госдумы и автор "закона Хованской", который запретил размещение отелей в жилых домах, но то, что этот рынок требует ограничений, несомненно. Об этом говорит пример крупных городов Европы, где правила краткосрочного найма ужесточают ежегодно. Депутат присматривается к европейскому опыту.
Галина Хованская пишет в своем фейсбуке: "С 1 октября 2019 года федеральным законом установлен запрет на размещение в жилых помещениях гостиниц, а также на использование жилого помещения в многоквартирном доме для предоставления гостиничных услуг. Как итог запрета гостиничный бизнес стал уходить из многоквартирных домов, но т.н. «посуточная сдача внаем» осталась. И сегодня такие «нехорошие» квартиры практически исключают для жителей соседних квартир покой и тишину не только в вечернее время суток, но и круглосуточно.
Проблема посуточного найма Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. При этом по договору найма можно сдать гражданину, а по договору аренды – юридическому лицу изолированное жилое помещение, а это может быть как минимум – комната, а не койко-место.
Таким образом, Закон (закон собирается внести в Госдуму Галина Хованская - Ред.) не допускает использование жилого помещения в предпринимательских целях без учета прав и законных интересов соседей.
Да, запретив использовать жилое помещение для предоставления гостиничных услуг, мы не решили проблему с «посуточным наймом», которая, безусловно, требует пристального внимания. Сдавая квартиру внаем на сутки, двое или на час, собственники забывают о тех, кто живет рядом, кто вынужден терпеть круглосуточно шум, дым сигарет и т.д. от не всегда адекватных людей, которым наплевать на окружающих: «Ведь они заплатили деньги и могут делать все, что захотят!». А кто ответит за их действия?
Собственник, как правило, живет в другом месте и не знает, что творится в его квартире. Как быть тем, кто пришел с работы и хочет ночью просто отдохнуть, как быть детям и старикам, которые находятся дома в течение дня?
Запрещать сдачу квартир внаем в России никто не собирается, но то, что этот рынок требует ограничений, несомненно. Об этом говорит пример крупных городов Европы, где правила краткосрочного найма ужесточают ежегодно.
Примеры: Амстердам - разрешено сдавать квартиру только на 30 ночей в год в совокупности – и ни днем больше, причем владельцам нужно регистрировать и докладывать о каждом путешественнике в муниципалитет.
Барселона - собственникам необходимо не только зарегистрироваться, но и получить разрешение и серийный номер. Причем уже в течение пяти лет, с 2014 года, действует мораторий на выдачу новых лицензий, власти ведут безжалостную борьбу с хозяевами квартир, которые сдают жилье в обход запретов.
Мадрид - лицензии на сдачу жилья выдаются владельцам только тех квартир, которые обеспечены отдельным входом.
Берлин - сдача квартир на короткий срок в жилых домах запрещена, аналогичные меры собираются ввести в других городах Германии.
Нью-Йорк - действует закон о запрете даже рекламы нелегального краткосрочного найма. Квартиры – это не средство зарабатывания денег, это не бизнес! Это место проживания ВАС и ВАШЕЙ семьи", - приводит примеры Галина Хованская и информирует, что подготовила законопроект о запрете без разрешения жителей ведения коммерческой деятельности в многоквартирных домах.
Живем, как в Европе?
Это совсем не радует владельцев квартир, которые сдаются через агрегаторы, прежде всего Arnbnb, а также Avito, Booking и прочие.
Во всей стране на Arnbnb сдается до 500 тысяч квартир, комнат, гостевых домов и апартаментов. Петербург - лидер по сдаче, на втором месте - южные регионы страны. В Петербурге только на Avito - посуточно 4909 квартир, всего аренда квартир предоставляется в 13 477 помещениях.
Чаще всего сдача квартир, в том числе, в краткосрочный найм, является источником дополнительного дохода граждан, которые работают по найму. Иногда они регистрируют ИП и покупают патент на сдачу недвижимости в аренду. Но в 2020 году ставки именно на этот вид деятельности резко выросли. Большинство не платит налогов, наверно, в этом вся причина активности Госдумы в этом направлении. Если вопрос встанет так, что либо платить налог и иметь возможность сдавать свою недвижимость, либо не сдавать, большинство согласится платить налог как самозанятые или ИП, говорят участники рынка.
Те, кто сдает квартиры через популярные агрегаторы, читая про сравнения с Барселоной и Берлином, напоминают, что разница в зарплатах с жителями европейских столиц составляет несколько раз, уровень жизни там тоже выше. Средняя зарплата в Барселоне — 29 180 € (2 340 000. Р) в год, то есть около 2400 € (193 000. Р) в месяц. Но это, конечно, до вычета налогов. С учетом стандартных испанских налогов такая зарплата сократится примерно до 1800 € (144 000), сообщает Tinkoff Bank.
В течение 2020 года средняя зарплата в Петербурге постоянно менялась. Так согласно Росстату в октябре 2020 года средняя зарплата составила 66 264 рубля, а по итогам года – 66 271 рубль. По информации портала Зарплата. ру работодатели Петербурга обещают средний заработок примерно в 50 тысяч рублей по свободным вакансиям. Но предприниматели считают данные Росстата преувеличенными.
Мнения бизнеса:
Цены вырастут
Те города, которые приводит в пример Галина Хованская, это не европейский опыт, это опыт отдельных европейских городов, уверена Тамара Буйлова, ответственный секретарь Межотраслевого координационного совета гостеприимства и услуг, в Америке по-другому. В Нью-Йорке, например, запрещено сдавать квартиры только на Манхеттене, а в Вашингтоне - не запрещено. Многое зависит от стоимости имущества, власти регулируют эту сторону. "Несмотря на разумность заявлений Галины Хованской, они предполагают только запреты, и эта логика - вцелом, репрессивная.
"Одновременно с депутатом Хованской выступил спикер Госдумы Александр Володин, и сетовал не то, что цены странно повышаются на отдых во всей стране. Но вместе с тем сам Володин поддерживал закон Хованской о запрете мини-отелей в жилых домах. И сейчас, когда, в связи с запретом на полеты в Турцию, цены на размещение в Сочи и Крыму, а также других туристических регионах страны, резко выросли, на 20-100%, депутат Хованская требует введения следующих запретов, но это опять повысит цены. Власти готовы оставить людей не только без отдыха за границей, вообще без отдыха", - огорчается Тамара Буйлова.
Почему все молчат?
"Читаю эти высказывания и понимаю, что окно овертона открыто, но дискуссия сворачивается со всех сторон, - говорит Александр Пономарев (бывший петербуржец), совладелец бесконтактного апарт-отеля в Москве Jackpothotel - Регионы загибаются, никто не учитывает внутренний доход. Только в столице, где правят деньги, есть возможность развиваться. В Петербурге местные власти молчат. Город неухоженный, грязный. Туризм в Петербурге является основой валового внутреннего продукта. В ситуации с закрытием бизнеса в жилых домах - это, как будто, в общепите закрывают столовые и оставляют одни рестораны. Зачем? Ведь людям нужны разные категории размещения. Непонятно, почему Ростуризм молчит в этой ситуации. Хованская готовит новые законопроекты, которые могут уничтожить экономику. Чьи интересы преследует депутат? Туризм некому защищать, вот что очевидно из этой истории".
Не отнимайте шанс у коммуналок
Глеб Лукьянов, председатель комиссии по строительству СПб отделения "ОПОРЫ РОССИИ": "Новый удар по собственникам квартир и помещений в многоквартирных домах готовит Галина Петровна Хованская (ГПХ). Она пытается легализовать печальный опыт юного большевистского государства, где «общественность» решала, что можно, а что нельзя.
Вспоминается знаменитая сцена из «Собачьего Сердца» Булгакова, где к мировой знаменитости – врачу-хирургу профессору Преображенскому в его квартиру является «новое домоуправление нашего дома» во главе с товарищем Швондером, которое решило, что часть квартиры профессор должен освободить.
Хованская пытается сомнительные полномочия Швондера легализовать спустя почти сто лет в виде нового закона, где домоуправление (общее собрание) будет разрешать/запрещать собственникам коммерческих помещений пользоваться их собственностью.
Но это все равно не решит проблему звукоизоляции квартир в МКД. Но, почему-то ГПХ не приходит в голову, что с шумом можно успешно бороться с помощью современных строительных материалов и переоборудование любого жилого/нежилого помещения в МКД не представляется сложным и дорогим.
А пока ГПХ успешно остановила расселение больших коммунальных квартир, а людей, проживающих в квартирах на первом этаже, которые давно следует признать непригодными для проживания по тем же нормам (по шуму, инсоляции, безопасности и т.д.) лишила надежды быть расселенными частными инвесторами с целью использования помещений на первом этаже под коммерческие цели.
- 19 апр. 2021 г.
Власть решила пощадить малую нестационарную торговлю. Мораторий на снос неформатных торговых объектов, исключение из Схемы городской нестационарной розницы, снос тех строений, у чьих владельцев закончился договор аренды или размещения, словом, все, что входит в тот самый мораторий, за который борются предприниматели Петербурга, власти продлевают до конца 2021 года.
Мораторий на снос неформатных объектов в Петербурге закончился 1 апреля. Предпринимательские объединения волновались, что будет, прежде всего, с 600 торговыми объектами города, площадь которых не укладывается в отведенные постановлением петербургского правительства времен Валентины Матвиенко - 150 м2 и 4 м по высоте (это случилось в середине 2000-ых и с тех пор никто не объяснил, почему именно такие параметры для НТО были приняты). Тему моратория поднимали на многочисленных онлайн-встречах во время ограничений, и на городском форуме малого бизнеса в декабре 2021 года.
Источник в Смольном рассказал "СДП", что мораторий на снос и другие санкции в отношении нестационарных торговых объектов решено продлить до конца 2021 года, документ об этом готовится.
Но перенос на конец 2021 года - это не решение проблемы, считают предприниматели. "Все равно нужно решить проблему НТО комплексно, говорит Янина Гришина, руководитель РОО "Содействие малому бизнесу". "Мораторий - это не федеральный закон, это целиком региональная история, - настаивает Янина Гришина, - нужно изменить условия размещения этих объектов в диалоге с бизнесом, издать правовой акт, который бы защитил бизнес и дал ему работать, создавать рабочие места и платить налоги. Речь идет об объектах не капитальных, но по сути стационарных".
Интересно, что будет написано в самом документе. "Предприниматели остались без дохода, с долгами по аренде, и другими. Сейчас всем очень тяжело, поэтому было бы хорошо, чтобы такой документ появился поскорее. Сейчас мы должны верить чиновникам на слово, говорим об этом с прошлого года. Были слухи, что хотели запретить только снос на основных магистралях(их около 300 в Петербурге), где нельзя вести нестационарную торговлю. Надо посмотреть, что они предложат", - говорит Янина Гришина.
В базе данных "Содействия малому бизнесу" есть кейсы, когда для того, чтобы арендованные участки подвинуть в сторону из охранной зоны сетей, провести коррекцию границ участка на 50 см, надо убирать торговый павильон с участка и опять выигрывать его на аукционе.
"Если такой мораторий появится - это гораздо лучше чем до конца года их сносить, - говорит предприниматель Роман Курбатов, основатель ООО "Диапазон", - почему властям уже не согласиться с тем, что договора аренды на земельные участки под всеми объектами, независимо от их площади, и прочих выдумок КИО, должны автоматически продляться до тех пор пока, не будет особых градостроительных преобразований?", - спрашивает предприниматель.
Кирилл Федоров вернулся в КИО
Кстати, предсказание "Своего дела плюс" о том, что Кирилл Федоров, ныне зампредседателя КИО, после работы в Минобороны и Газпроме, возвращается в комитет имущественных отношений (КИО) сбылось. На официальном сайте комитета теперь есть его портрет и контактные данные.
Также стоит добавить, что до конца апреля Денис Мантуров, глава Минпромторга, должен доложить в правительство ситуацию по городам России с нестационарной торговлей и тем, как обстоит дело с выполнением постановления правительства РФ № 208-р, подписанным Михаилом Мишустиным, о развитии ярмарок и рынков и нестационарной торговли вцелом, предоставлении участков без конкурса. По предварительным исследованиям Минпромторга Петербург в числе лидеров анти-рейтинга по снятию барьеров в секторе нестационарной торговли.
- 16 апр. 2021 г.
Обновлено: 17 апр. 2021 г.
"Яндекс" опубликовал исследование на тему, какой бизнес хотят начать россияне. В Петербурге жители города больше всего хотят открыть "ларек с шаурмой". Жителям Москвы повезло больше - они ищут для покупки "салон маникюра", но самый популярный запрос среди жителей российских городов - "магазин овощей и фруктов". "Свое дело плюс" решил спросить опытных участников рынка, какой доход приносят популярные в России виды бизнеса и к чему стоит готовиться.
Исследователи из «Яндекса» проанализировали, какой бизнес хотят начать или купить россияне, изучив запросы в браузере со словами «как открыть» за 2018–2020 годы.
По результатам анализа эксперты выделили 150 наиболее популярных видов бизнеса. В списке 10 самых востребованных малых бизнесов в России: магазин одежды, кафе, таксопарк, пункт выдачи заказов, аптека, салон красоты, пекарня, кофейня, магазин продуктов, турфирма.
По городам России симпатии будущих предпринимателей распределились так: на первом месте жители крупных городов хотят иметь "магазин овощей и фруктов", их больше всего хотят купить или открыть в Воронеже, Севастополе, Ростове-на-Дону, Краснодаре, Ставрополе, Омске. "Пункт выдачи заказов" покорил Рязань, а "хостел" - Владивосток.
Рис, лосось и огурец
"Вы знаете, как в шаурме считается рентабельность? - спрашивает Юрий Рагулин, опытный предприниматель сектора нестационарной торговли, - например, с курицей? Их готовят, скажем, 11 штук, продали одну - и покрыли себестоимость всех 11, то есть, окупили затраты на продукты, и другие".
Все очень просто, ставят вертикальный тандыр, берут человека восточной внешности на работу, и закупают все компоненты для шавермы - замаринованные, готовые.
Предприниматели уверены, что любой общепитовский бизнес в разы рентабельнее чем торговля. "Любой бизнес - блины, гамбургеры, суши. Суши стоят - 50 руб. за ролл, набор - от 400 до 600 руб - рентабельность такой продукции составляет от 500 до 1000%. Что там используется в начинке? Рис, лосось и огурец, конечно, нужно добавить оплату работы повара", - говорит Юрий Рагулин. Таким образом, люди, желающие открыть свой бизнес в Петербурге, не зря выбрали "ларек с шавермой", эти расчеты носятся в воздухе, кроме того, молодежь очень любит шаверму, недаром петербургская сеть VЛАVАШЕ за год выросла до 33 точек.
Другое дело "ларек". В Петербурге это не самая простая история. 1 м2 ларька стоит 10 тыс руб. Таким образом, киоск в 10 м2 будет стоить 100 тыс, а павильон в 100 м2 - 1 млн. Но купить его - это еще не все, надо куда-то поставить. Поставить можно на арендованную землю, либо у города - это участие в аукционе чаще всего с заведомым проигрышем, либо на частной земле, это все больше популярно - например, у торгового комплекса.
Так, например, на частном земельном участке у ТК "Жемчужная плаза" в Красносельском районе стоят до десятка киосков - они очень современные, там и гамбургерная, и блины, и кофейня. В Курортном районе, в Репино, у трассы, вместо остановки работает павильон, площадью, примерно, 80 м2, там готовят гамбургеры: и гавайские, и фермерские, и разные другие - точка пользуется огромной популярностью, особенно, у молодежи.
"Молодежь вся ест шаверму, - уверен Юрий Рагулин, - и не только в России - в историческом центре Берлина, например, арабская семья открыла киоск с шавермой - и мы видим, как мэр Берлина уже стоит в очереди, и вся Германия туда стоит в очереди". Шаверма популярна также в других европейских, американских городах, а в Латинской Америке существуют ее местные разновидности.
Магазин одежды?
Первая позиция в списке "Яндекса" по востребованности - магазин одежды. Спросим у предпринимателей, работающих на этом рынке больше 20 лет. Так Ирина Валерианова, владелица сети магазинов одежды "Монплезир", говорит, это странно - такой запрос оказался на первом месте. "Всем бизнес кажется простым: закупил товар - продал его, - говорит Ирина Валерианова, - но попробуйте сейчас что-либо продать, надо выиграть огромную конкуренцию".
И специалист рассказала, что у нее на даче "лежат мешки нераспроданного" в связи с пандемией товара и это реально большие убытки. Раньше байеры ездили в Турцию, Польшу, Италию за каждой коллекцией, могли видеть то, чем будут торговать и оценить качество. Сейчас все уходит в интернет, и оценить качество какой-либо одежды по картинке, если это не худи, и не толстовка, и не футболка, невозможно. "Ошибешься обязательно, по выложенным фото понять что-либо достоверно нельзя", - уверена Ирина Валерианова.
Кроме того, многое зависит от продавца, который видит покупателя и что именно ему идет. Этих продавцов все меньше. Сейчас популярны продажи через Инстаграм, все уходит в сеть, но высокая рентабельность бизнеса, особенно, через агрегаторы, такие как Wildberries, сильно преувеличена. "Если там повезло продать одну партию товара, это еще ничего не значит", - говорят предприниматели и рассказывают о системе штрафов, которые бывают равны выручке, а также о том, как агрегаторы "отбирают бизнес" у предпринимателей. Менеджеры платформ видят все ваши документы, и вдруг начинают делать ваш бизнес самостоятельно, и поставщик вынужден уйти или сильно снизить цену, говорят участники чатов, посвященных работе на агрегаторах.
Продают обычно проблему
Михаил Гусейнов, совладелец сети кофеен "Чайникоф", уже 18 лет занимается бизнесом в своем секторе. Про рентабельность чашки кофе в 1,5 тысячи % он слышал, но это "тонкий момент". "Помните, профессор Капица был на американском заводе, - рассказывает ресторатор историю, - и конвейер вдруг встал. Капица подошел к конвейеру и ударил по нему кулаком - конвейер заработал. Его спросили, сколько ему должны за починку конвейера? 1 доллар за удар кулаком, ответил Капица, и 10 тысяч за то, что я знал, куда ударить".
Так и в бизнесе, рассуждает Михаил Гусейнов, купить-то бизнес можно, а вот что с ним дальше делать. Представления о том, что "все работает само", несостоятельны.
"У кофейни кроме, собственно, чашки кофе, должны быть помещение, вода, электричество, кофемашина, персонал, - это огромные фиксированные расходы. Ты можешь заработать 100 рублей на чашке кофе, продать сто чашек, но тебе нужно всегда заплатить 3 тысячи за аренду, персоналу 4 тысячи, - продолжает ресторатор. Автомобиль стоит 3 млн рублей, а его себестоимость составляет всего 500 тыс, но для того, чтобы его произвести и продать, надо построить завод, создать бренд. Сегодня весь общепит - это удел энтузиастов, денег эта сфера деятельности не приносит, предостерегает Михаил Гусейнов.
Особенно его потрясает ситуация с франчайзингом в России. "Продают франшизу прямо внутри города, где работают сами. Обещают окупаемость за полгода-год. Ребята, почему вы сами там не откроетесь? - спрашивает ресторатор. - Владелец франшизы конкурирует таким образом сам с собой, и что-то здесь нечисто. Ведь, если это так рентабельно, как обещается, бери кредит и открывайся, через год-два вернешь и будешь работать на себя".
Точки по франшизе можно предлагать открыть там, где тебя нет. "Попробуйте взять франшизу на "Макдональдс" в Москве. Ничего не получится. "Старбакс" - это недешевая франшиза и тысячи ограничений, с которыми вы столкнетесь". В общем, кофейни, кафе, любой общепит сегодня - это рисковый, сложный бизнес, маленькая маржа, постоянные новые ограничения. К этому нужно быть готовым, предупреждает Михаил Гусейнов. По опыту ресторатора, если люди продают готовый бизнес в общепите, значит там есть проблема. Если ты видишь ее и можешь ее решить, то почему бы и не купить.
Надо поучиться торговле
"Магазин овощей и фруктов" - вид бизнеса достаточно тяжел, сообщил Ашот Эфендиев, генеральный директор ООО "Монолит", которое 25 лет занимается торговлей овощами и фруктами в НТО. "В отличие от сетей, которые имеют конкурентные преимущества, покупая товар большими объемами, мы не можем этого делать, и цены у не сетевых магазинов - выше. Кроме того, в киоске или магазине мы не всегда можем создать благоприятные условия для хранения зелени, огурцов, поэтому бывает много отходов. В летний период ставят кондиционер ставят, отходы уменьшаются. Нужны знания не только мест, где закупать товар - обычно это местные овощебазы, но и как работать с товаром. Фрукты и ягоды - это всегда большой риск потерь", - рассказал предприниматель.
Кроме того, нужны навыки в выкладке товара. В среднем в одном ларьке или небольшом магазинчике около 20-25 позиций фруктов и овощей. Для нормального товарооборота нужны 50 позиций: магазин должен дать покупателю возможность купить как дорогой товар, так и более дешевый - широкая линейка важна. "Я прежде, чем открыть магазин по продаже фруктов и овощей, 5 лет продавцом, поэтому хорошо знаю каждый продукт, - говорит Ашот Эфендиев, - и оцениваю вероятность проигрыша при неподготовленном открытии такого бизнеса как высокую".
Полностью исследование можно увидеть здесь.
Все фото: Юрий Рагулин
