В Смольном готовится постановление правительства, в котором в первом квартале 2022 года планируется повышение аренды земельных участков на 5%. Все это может повлечь за собой рост цен на аренду частной земли. Предприниматели считают, что повышение также окажет влияние на рост цен.
Новость о том, что в секторе госаренды земельных участков готовится повышение коэффициента арендной платы была озвучена на прошедшем форуме малого бизнеса, на круглом столе, посвященном взаимодействию бизнеса и власти, сообщает АБН. Предприниматель Ашот Эфендиев рассказал о готовящемся документе и о том, что изменяется коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд): с 1,24 он меняется на 1,29, то есть, увеличивается на 5% (по другой версии на 4%).
"Бизнес продолжает испытывать серьезные нагрузки в связи с продолжающейся эпидемией, и дополнительная финансовая нагрузка им переживается очень серьезно, - комментирует инициативу Смольного Ашот Эфендиев. - Увеличение аренды земли в период пандемии на 5%, и это является помощью государства для бизнеса нашего города в трудный момент? Нет, это не помощь, это обременение".
Отрицательные отзывы
На проект постановления уже имеется отрицательный отзыв от 26 ноября, он от комитета по промышленной политике, инновациям и торговле (КППИТ), подписанный председателем комитета Кириллом Соловейчиком, в котором говорится о 30 опросных листах, в которых бизнес отзывается о законопроекте. Также в отзыве сказано, что увеличение на 4% есть увеличение на прогнозируемую величину инфляции, а отсутствие индексации уровня арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, влияет на снижение доходов бюджета.
Председатель комитета приводит сведения о 30 отрицательных отзывах различных предпринимательских сообществ, а также аппарата уполномоченного по защите прав предпринимателей по Петербургу - повышение платы приведет к ухудшению делового климата в городе, и вызовет большой резонанс. Оборот предприятий общепита сократился в марте 2020 года на 3,4% к обороту аналогичного периода 2019, а в апреле и мае 2020-го упал вдвое. В 2021 году рентабельность ресторанов ниже, чем в 2019 на 20%. Предприниматели предложили перенести повышение коэффициента рынка недвижимости на 2023-24 годы.
Мы обратились к петербургским предпринимателям, спросив их, что это для них значит, и хорошо это или плохо для бизнеса, повышение аренды на 5%.
Простили частично
"Это означает, что несмотря на отсутствие помощи государства, несмотря на ковидные ограничения, которые не позволяют бизнесу развиваться, действующая власть увеличивает аренду на 5%! - высказывается Юрий Рагулин, генеральный директор ООО "Айсберг", который арендует около 40 земельных участков. - При этом, чтобы было понятно, КИО до сих пор не отменило аренду в соответствии с постановлением правительства даже для тех, кому это положено. За один квартал, начиная с 13.03.2020, принято решение отменить аренду. И то, простили ее частично. А с остальной частью решают вот уже год", - сокрушается предприниматель, - Ведь государство само признало бизнес пострадавшим и предпринимало попытки помощи. Только эти попытки были неконкретными, размазанными и неакцентированными. Зато увеличение на 5% более чем конкретно!"
У Юрия квартальная аренда составляет 600 000 рублей. Увеличение на 5% составит 30 000 руб. "А у кого-то квартальная аренда 20 млн руб и 5%-это 1 млн руб. При этом увеличение-то не разовое, оно на всю оставшуюся жизнь. А в следующем году снова на 5% поднимут", - уверены предприниматели.
Не разорится никто
Есть и другие мнения. "Никто не разорится от повышения на 5%, конечно, - говорит Владимир Меньшиков, глава "Союза малых предприятий Санкт-Петербурга", - но следует отметить, что цена в городе участков высокая и она растет. Аренда при этом не растет. Город часто говорит, что городская земля недооценена. Но частный бизнес сдает в аренду участки с различными опциями, как, например, подведённые коммуникации, электричество. КИО же сдает в аренду участки, где чаще всего, ничего нет. Поэтому у арендаторов получаются вложения в бизнес больше, чем на частной земле. А сейчас кризис, пандемия, и любое, даже незначительное повышение, отражается на рынке крайне негативно".
Эксперт добавляет, что КИО не хватает гибкости в вопросе дифференцированного подхода к арендным ставкам. Вместе с тем, если он начнет снижать плату, оглядываясь на обстоятельства, комитет тут же обвинят в коррупции. Предприниматели сообщают, что ГУП "Ленсвет", к оборудованию которого подключены многие участники рынка нестационарной торговли, также повышают свои цены на 5%
Рынок не затронет
Юлия Кузнецова, заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers:
«Плановое повышение стоимости аренды земельных участков вряд ли повлияет на коммерческие условия в стрит-ритейле. Как правило, ежегодная индексация цен уже закладывается в договоры аренды помещений".
За что КИО "тремя руками "за", а другие комитеты против, почему энергетики готовы наблюдать за электрокабелем только за дополнительную плату, и почему спекулянты так вольготно чувствуют себя на торгах по земельным участкам, обсудили на круглом столе у бизнес-омбудсмена Петербурга Александра Абросимова.
В Федеральном доме в офисе уполномоченного по защите прав предпринимателей состоялся круглый стол, посвященный созданию условий для субъектов малого и среднего предпринимательства Петербурга в период введения ограничительных мер. Разбирали системные проблемы и меры поддержки.
Каждый год в это время бизнес-омбудсмен Александр Абросимов проводит слушания, которые идут целый день, на них приезжают федеральные чиновники и депутаты Госдумы, Борис Титов, уполномоченный по защите прав бизнеса при президенте РФ, вице-губернаторы Петербурга и председатели комитетов. Но второй год подряд пандемия вносит коррективы в организацию форума и в этом году его провели в усеченном онлайн-офлайн формате.
Долгоживущие проблемы
Одной из ключевых тем для обсуждения стали имущественные отношения между малым и средним бизнесом города и Смольным, который сдает это имущество бизнесу в аренду. КИО представлял Кирилл Федоров, зампред комитета. Александр Абросимов также подытожил урон, который пандемия нанесла малому бизнесу: 56% предприятий не работали в пик пандемии, а затронула она 4 млн из 6. Почти 63% предприятий не восстановили свои докризисные обороты.
На этом фоне предприниматели Петербурга предъявляют претензии к КИО, что по-прежнему помещения, принадлежащие городу, сдаются в аренду бизнесу без присоединенного электричества, на торгах орудуют спекулянты, которые завышают стоимость земельных участков в десятки, если не сотни раз, не давая добросовестному бизнесу получить эти участки, а давно обещанная возможность функционально объединить в НТО торговлю и общепит (за использование не по профилю полагается штраф) так и остается на бумаге.
Кирилл Федоров, который вернулся в КИО в апреле 2021 года после 6-летнего отсутствия, очень удивился тому, что многие проблемы в городе между бизнесом и властью сохранились и по-прежнему не решаются. Например, бизнес, как и 10 лет назад волнует то, что помещения продолжают предлагаться в аренду без электричества, хотя КИО несколько лет назад провел присоединение 3,5 тысяч нежилых помещений, но, видимо, этого недостаточно. Чиновник уверил собравшихся, что помещения без электричества предлагаются в аренду по меньшей ставке, хотя также разыгрываются на торгах. "Мы честные люди", - сказал он. И на нежилом фонде город теряет деньги, да. Поэтому проблемой нужно продолжать заниматься. Всего в Петербурге сдается более 21 тысячи городских нежилых помещений.
Что касается земельных участков, на которых размещаются нестационарные торговые объекты (НТО), то Федоров очень удивился тому, что их энергетики присоединяют по постоянной схеме. "Мы расположенные на них объекты двигаем, меняем, исключаем из городской схемы размещения, сносим, - отметил чиновник, - какая постоянная схема подачи электроэнергии?", - удивился он. Если электричества на земельном участке нет, бизнес может его брать только на свой страх и риск.
Предпринимательница Светлана Сорокина рассказала о проблеме, когда при присоединении электрический кабель, по которому идет энергия к объекту малого бизнеса, остается бесхозным, и хотя предприниматель проложил его за свои деньги, но наблюдать все время за ним затруднительно, тем более малый бизнес - не специалист по электросетям. Могла бы компания "Ленэнерго" взять это на себя в рамках оплаты своих услуг? На это Александр Пятигор, представитель компании "Россети Ленэнерго" пояснил, что компания может взять это на себя за дополнительную плату.
Спекулянты на торгах
Владимир Меньшиков, глава НП "Союз малых предприятий Санкт-Петербурга" отметил, что в кризисы в городе традиционно усиливается незаконная торговля и она не дает работать добросовестным предпринимателям. Так, спекулянты, принимающие участие в имущественных торгах, стали уже притчей во языцех, например, на земельный участок 6 м2 завышают ставку аренды со 150 тысяч до 5 млн рублей в месяц. И хотя в КИО понимают, что никто такую ставку платить не собирается, согласно федеральному законодательству, право пользования участком все равно отходит победителю торгов.
Далее победитель либо ставит на участке торговый объект в два раза больше по площади, либо два объекта вместо одного, и не платит арендую плату, зато собирает ее со своих субарендаторов, тем самым окупая участие в торгах. Пока идут разбирательства, проходит два года. Меньшиков предложил КИО и ККИ действовать быстрее, наблюдать за такими победителями торгов сразу после заключения с ними договора и при намеке на недобросовестность, ликвидировать такие объекты. "К чему это двухлетнее ожидание приводит, - сказал глава Союза, - к тому, что город несет убытки, а нормальный бизнес лишен возможности работать".
Торги за любые деньги
То же самое с киосками прессы сейчас, многие из них используются не по назначению, но с расторжением договоров КИО не спешит - отсюда на рынке хаос. Союз малых предприятий попросил может быть, проводить специализированные торги только среди продавцов прессы или применять внесудебное быстрое расторжение договора аренды или размещения.
Кирилл Федоров на это ответил, что про спекулянтов он знает, но это прерогатива федерального законодательство и пока оно такое. "Мы сразу понимаем, что платить этот человек не будет. Но в городе есть Схема размещения нестационарной розницы, она во всеобщем доступе, и наполняется в соответствии с федеральным законом именно таким образом. Торги - за любые деньги, мы знаем об этом проблеме", - сказал он. И добавил, что проблему должен решать не КИО, а либо комитет по контролю за имуществом (ККИ), либо Служба судебных приставов (ССП). У КИО таких полномочий - выселять - нет. Кроме того, районные чиновники начнут подавать заявки на выселение на всех неугодных, и начнется беспредел. "Жизнь богаче наших споров", - философски заметил чиновник.
"Есть три способа действовать, распределяя землю и помещения: первый - кто первый пришел, того и тапки, второй - спортлото и третий - аукцион", - пояснил чиновник. Но четких критериев удаления с рынка неправильных игроков нет. "Можно создать печатное КИО, энергетическое КИО, и так дойти до абсурда", - резюмировал Кирилл Федоров.
Пирожки и кофе
Еще одна имущественная тема, которая волнует бизнес - функциональное объединение торговли и общепита в одном объекте. "Это возможность быстро перестраиваться и противостоять кризисам, - сказал Владимир Меньшиков, - продавать пирожки - это торговля, а если торговлю ограничивают, можно поставить столик и начать подавать к пирожкам кофе - это уже общепит, так бизнесу будет легче работать".
Кирилл Федоров сказал, что он "тремя руками" за такое совмещение. Но ему возразили представители КППИТ и КГА. Елена Подгорная, начальник управления потребительского рынка КППИТ, отметила, что по федеральному закону нестационарная торговля в городе может занимать 150 м2, а общепит - 400 м2. И если разрешить совмещение, то все тут же расширят свои объекты до 400 м2. А против этого возражает комитет по градостроительству и архитектуре. Его представитель был тут же и это подтвердил. Кроме того, появятся вопросы у Роспотребнадзора и в части продажи алкоголя в НТО ( сейчас на 150 м2 она запрещена - Ред.).
Попадают на штрафы
Вопрос передачи земельных участков и помещений от арендатора к арендатору, которой по сложившейся практике в Петербурге, не происходит, затронула Янина Гришина, руководитель РОО "Содействие малому бизнесу". "Размещение на участке происходит по РГИС, но это не точная система, и потом предприниматели попадают на штрафы потому, что не так встали", - говорит Янина Гришина.
В ответ на это Кирилл Федоров привел пример, с которым столкнулись в комитете имущественных отношений: один арендатор помещения, оформивший договор с городом, въехал в него, а потом неожиданно выяснил, что помещение чужое - а договор у него совсем на другое помещение.
На слушаниях обсудили и другие вопросы: присоединения к электросетям, условий применения патентной системы налогообложения в Петербурге с 2022 года, налоговые и ведомственные проверки, и пр.
Все озвученные вопросы будут переданы губернатору Петербурга Александру Беглову, а также попадут в ежегодный доклад Бориса Титова Владимиру Путину весной 2022 года.
Группа петербургских юристов пыталась частично обжаловать 121-ое, антиковидное, постановление правительства Петербурга, содержащее нормы и правила работы предприятий в период пандемии. Так, юристы оспаривали 100% вакцинацию сотрудников предприятий в ТЦ, 80% вакцинацию работников гостиниц, фитнес-центров, кинотеатров, бань, служб доставки и парикмахерских, а также отстранение от работы по причине отказа от вакцинации. Однако сегодня городской суд принял решение, что дело надо прекратить: пункты из постановления исчезли.
Группа петербургских юристов Анна Царева, Никита Сорокин и адвокат Евгения Суббота пытались обжаловать отдельные пункты антиковидного 121-ого постановления правительства Петербурга, которые касались обязательной вакцинации 100% работников предприятий, расположенных в торговых центрах, 80% работающих в общепите, фитнес-индустрии, парикмахерских и салонах красоты, а также отстранения от работы сотрудников по причине отказа от вакцинации. Подав коллективный иск в Городской суд 12 октября, юристы столкнулись с тем, что в этот же день было издано постановление главного санитарного врача города Натальи Башкетовой, в которое «переехали» большинство оспариваемых пунктов, и 18 октября они в свою очередь исчезли из постановления правительства Петербурга.
Что оспаривали юристы:
П. 2−53 — обязывающий прививать 100 процентов работников в общепите с 1 сентября.
П. 2−54 — обязывающий вакцинировать до 80 процентов работников и фитнес-центров, кинотеатров, общепита, доставки питания, парикмахерских, салонов красоты, бань.
П. 2−55 — обязывающий вакцинировать не менее 80 процентов работников в турфирмах, гостиницах, организациях, оказывающих бытовые услуги, магазинах, такси, общественном транспорте, а также в учреждениях образования, здравоохранения и социальной защиты.
П. 18−28 — обязывающий руководителей органов государственной власти обеспечить вакцинацию не менее 80 процентов подчиненных.
П. 18−29 — устанавливал персональную ответственность руководителей органов государственной власти за выполнение пункта 18.28.
«Мы обжаловали те пункты, которые обязывали работодателей требовать от своих сотрудников вакцинироваться, либо предоставить медицинский отвод, либо сертификат о вакцинации, QR-код и так далее, хотя это врачебная тайна и персональные данные», — объясняет Анна Царева.
Суд 15 ноября, принял решение прекратить производство по делу, поскольку оспариваемых пунктов постановление № 121 больше не содержит. Но в постановлении Натальи Башкетовой содержится требование о вакцинации 80% работающих предприятия вторым компонентом вакцины в срок до 15 декабря.
«На суде был представитель ответчика, правительства Петербурга, - рассказывает адвокат Евгения Суббота, - и он также сообщил, что граждан, которых отстранили в соответствии с требованиям, изложенным в последней редакции постановления № 121, на работе должны восстановить». Коллективный иск был составлен из обращений пяти заявителей, как сообщила Евгения Суббота. Адвокат поясняет, что из заявлений, которых могло быть гораздо больше, выбрали именно те, которые содержали ссылки на само постановление.
Теперь отстраненные сотрудники могут подавать иски на восстановление их на работе с той даты, с которой они были уволены, и с выплатой заработной платы, комментирует Евгения Суббота.
" В постановлении санитарного врача сказано, что до 15.11 должна быть первая прививка сделана. И санитарный врач написала именно про прививки, про QR о перенесённом заболевании там не указано ничего", - сетует Сергей Морев, владелец сети отелей "Друзья".
На вопрос, будут ли юристы теперь оспаривать постановление главного санитарного врача, Евгения Суббота ответила, что это возможно.
Стоит отметить, что выполнение требования о 100% вакцинации персонала нелегко далось владельцам предприятий островной торговли в ТРК, которых в Петербурге более 10 тысяч. Так, например, Аркадий Штейн, владелец сети Macaronika, рассказывал о том, что несмотря на разрешение работать со 2 августа после летнего локдауна, реально его островки смогли начать работу только в октябре. До этого момента они стояли закрытые по причине невозможности найти вакцинированный персонал.
Также другие участники рынка не только торговли, но и общественного питания и услуг, сетовали на то, что вакцинированный персонал стал стоить на 25-30% дороже.