Запрещать сдачу квартир внаем в России никто не собирается, пишет Галина Хованская, депутат Госдумы и автор "закона Хованской", который запретил размещение отелей в жилых домах, но то, что этот рынок требует ограничений, несомненно. Об этом говорит пример крупных городов Европы, где правила краткосрочного найма ужесточают ежегодно. Депутат присматривается к европейскому опыту.
Галина Хованская пишет в своем фейсбуке: "С 1 октября 2019 года федеральным законом установлен запрет на размещение в жилых помещениях гостиниц, а также на использование жилого помещения в многоквартирном доме для предоставления гостиничных услуг. Как итог запрета гостиничный бизнес стал уходить из многоквартирных домов, но т.н. «посуточная сдача внаем» осталась. И сегодня такие «нехорошие» квартиры практически исключают для жителей соседних квартир покой и тишину не только в вечернее время суток, но и круглосуточно.
Проблема посуточного найма Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. При этом по договору найма можно сдать гражданину, а по договору аренды – юридическому лицу изолированное жилое помещение, а это может быть как минимум – комната, а не койко-место.
Таким образом, Закон (закон собирается внести в Госдуму Галина Хованская - Ред.) не допускает использование жилого помещения в предпринимательских целях без учета прав и законных интересов соседей.
Да, запретив использовать жилое помещение для предоставления гостиничных услуг, мы не решили проблему с «посуточным наймом», которая, безусловно, требует пристального внимания. Сдавая квартиру внаем на сутки, двое или на час, собственники забывают о тех, кто живет рядом, кто вынужден терпеть круглосуточно шум, дым сигарет и т.д. от не всегда адекватных людей, которым наплевать на окружающих: «Ведь они заплатили деньги и могут делать все, что захотят!». А кто ответит за их действия?
Собственник, как правило, живет в другом месте и не знает, что творится в его квартире. Как быть тем, кто пришел с работы и хочет ночью просто отдохнуть, как быть детям и старикам, которые находятся дома в течение дня?
Запрещать сдачу квартир внаем в России никто не собирается, но то, что этот рынок требует ограничений, несомненно. Об этом говорит пример крупных городов Европы, где правила краткосрочного найма ужесточают ежегодно.
Примеры: Амстердам - разрешено сдавать квартиру только на 30 ночей в год в совокупности – и ни днем больше, причем владельцам нужно регистрировать и докладывать о каждом путешественнике в муниципалитет.
Барселона - собственникам необходимо не только зарегистрироваться, но и получить разрешение и серийный номер. Причем уже в течение пяти лет, с 2014 года, действует мораторий на выдачу новых лицензий, власти ведут безжалостную борьбу с хозяевами квартир, которые сдают жилье в обход запретов.
Мадрид - лицензии на сдачу жилья выдаются владельцам только тех квартир, которые обеспечены отдельным входом.
Берлин - сдача квартир на короткий срок в жилых домах запрещена, аналогичные меры собираются ввести в других городах Германии.
Нью-Йорк - действует закон о запрете даже рекламы нелегального краткосрочного найма. Квартиры – это не средство зарабатывания денег, это не бизнес! Это место проживания ВАС и ВАШЕЙ семьи", - приводит примеры Галина Хованская и информирует, что подготовила законопроект о запрете без разрешения жителей ведения коммерческой деятельности в многоквартирных домах.
Живем, как в Европе?
Это совсем не радует владельцев квартир, которые сдаются через агрегаторы, прежде всего Arnbnb, а также Avito, Booking и прочие.
Во всей стране на Arnbnb сдается до 500 тысяч квартир, комнат, гостевых домов и апартаментов. Петербург - лидер по сдаче, на втором месте - южные регионы страны. В Петербурге только на Avito - посуточно 4909 квартир, всего аренда квартир предоставляется в 13 477 помещениях.
Чаще всего сдача квартир, в том числе, в краткосрочный найм, является источником дополнительного дохода граждан, которые работают по найму. Иногда они регистрируют ИП и покупают патент на сдачу недвижимости в аренду. Но в 2020 году ставки именно на этот вид деятельности резко выросли. Большинство не платит налогов, наверно, в этом вся причина активности Госдумы в этом направлении. Если вопрос встанет так, что либо платить налог и иметь возможность сдавать свою недвижимость, либо не сдавать, большинство согласится платить налог как самозанятые или ИП, говорят участники рынка.
Те, кто сдает квартиры через популярные агрегаторы, читая про сравнения с Барселоной и Берлином, напоминают, что разница в зарплатах с жителями европейских столиц составляет несколько раз, уровень жизни там тоже выше. Средняя зарплата в Барселоне — 29 180 € (2 340 000. Р) в год, то есть около 2400 € (193 000. Р) в месяц. Но это, конечно, до вычета налогов. С учетом стандартных испанских налогов такая зарплата сократится примерно до 1800 € (144 000), сообщает Tinkoff Bank.
В течение 2020 года средняя зарплата в Петербурге постоянно менялась. Так согласно Росстату в октябре 2020 года средняя зарплата составила 66 264 рубля, а по итогам года – 66 271 рубль. По информации портала Зарплата. ру работодатели Петербурга обещают средний заработок примерно в 50 тысяч рублей по свободным вакансиям. Но предприниматели считают данные Росстата преувеличенными.
Мнения бизнеса:
Цены вырастут
Те города, которые приводит в пример Галина Хованская, это не европейский опыт, это опыт отдельных европейских городов, уверена Тамара Буйлова, ответственный секретарь Межотраслевого координационного совета гостеприимства и услуг, в Америке по-другому. В Нью-Йорке, например, запрещено сдавать квартиры только на Манхеттене, а в Вашингтоне - не запрещено. Многое зависит от стоимости имущества, власти регулируют эту сторону. "Несмотря на разумность заявлений Галины Хованской, они предполагают только запреты, и эта логика - вцелом, репрессивная.
"Одновременно с депутатом Хованской выступил спикер Госдумы Александр Володин, и сетовал не то, что цены странно повышаются на отдых во всей стране. Но вместе с тем сам Володин поддерживал закон Хованской о запрете мини-отелей в жилых домах. И сейчас, когда, в связи с запретом на полеты в Турцию, цены на размещение в Сочи и Крыму, а также других туристических регионах страны, резко выросли, на 20-100%, депутат Хованская требует введения следующих запретов, но это опять повысит цены. Власти готовы оставить людей не только без отдыха за границей, вообще без отдыха", - огорчается Тамара Буйлова.
Почему все молчат?
"Читаю эти высказывания и понимаю, что окно овертона открыто, но дискуссия сворачивается со всех сторон, - говорит Александр Пономарев (бывший петербуржец), совладелец бесконтактного апарт-отеля в Москве Jackpothotel - Регионы загибаются, никто не учитывает внутренний доход. Только в столице, где правят деньги, есть возможность развиваться. В Петербурге местные власти молчат. Город неухоженный, грязный. Туризм в Петербурге является основой валового внутреннего продукта. В ситуации с закрытием бизнеса в жилых домах - это, как будто, в общепите закрывают столовые и оставляют одни рестораны. Зачем? Ведь людям нужны разные категории размещения. Непонятно, почему Ростуризм молчит в этой ситуации. Хованская готовит новые законопроекты, которые могут уничтожить экономику. Чьи интересы преследует депутат? Туризм некому защищать, вот что очевидно из этой истории".
Не отнимайте шанс у коммуналок
Глеб Лукьянов, председатель комиссии по строительству СПб отделения "ОПОРЫ РОССИИ": "Новый удар по собственникам квартир и помещений в многоквартирных домах готовит Галина Петровна Хованская (ГПХ). Она пытается легализовать печальный опыт юного большевистского государства, где «общественность» решала, что можно, а что нельзя.
Вспоминается знаменитая сцена из «Собачьего Сердца» Булгакова, где к мировой знаменитости – врачу-хирургу профессору Преображенскому в его квартиру является «новое домоуправление нашего дома» во главе с товарищем Швондером, которое решило, что часть квартиры профессор должен освободить.
Хованская пытается сомнительные полномочия Швондера легализовать спустя почти сто лет в виде нового закона, где домоуправление (общее собрание) будет разрешать/запрещать собственникам коммерческих помещений пользоваться их собственностью.
Но это все равно не решит проблему звукоизоляции квартир в МКД. Но, почему-то ГПХ не приходит в голову, что с шумом можно успешно бороться с помощью современных строительных материалов и переоборудование любого жилого/нежилого помещения в МКД не представляется сложным и дорогим.
А пока ГПХ успешно остановила расселение больших коммунальных квартир, а людей, проживающих в квартирах на первом этаже, которые давно следует признать непригодными для проживания по тем же нормам (по шуму, инсоляции, безопасности и т.д.) лишила надежды быть расселенными частными инвесторами с целью использования помещений на первом этаже под коммерческие цели.
Обновлено: 15 дек. 2020 г.
Роспотребнадзор после внеплановой проверки через суд хочет закрыть одну из квартир-студий сети Sokroma. В качестве причины ведомство называет нарушение санитарных норм и отсутствие отдельного входа. Суд ООО "Сокрома", управляющее квартирой, проиграло и пытается подать на апелляцию, но РПН выдвинул повторный иск. Причина проверки - соседская жалоба.
Квартира внаем на втором этаже в доме на 6 линии, (у Малого проспекта В.О.) площадью 91.9 м2 - часть сети посуточной аренды квартир в Петербурге Sokroma, принадлежащих предпринимательнице Дарье Ковалевской, известной в городе также тем, что она возглавляет секцию туризма в региональной ОПОРе России. Всего в Петербурге 30 квартир, более 200 комнат и два классифицированных отеля 3 звезды, которые входят в Sokroma group.
Квартиру ООО "Сокрома" арендует у владелицы, которая приобрела ее в ипотеку - там оборудованы 5 двухуровневых студий и один 2-комнатный апарт для сдачи посуточно. В согласование проекта, ремонт и оборудование квартиры инвестировано около 10 млн рублей. Раньше в здесь была коммуналка, ее расселили, жильцы разъехались с улучшением своих жилищных условий.
"Квартира называется "Мольберт", - рассказывает Дарья Ковалевская, - дом имеет богатую историю, это отреставрированный особняк архитектора Гребенки, здесь жил художник Куинджи, Илья Репин написал в этом доме его портрет".
Почти сразу после открытия в 2019 году квартира "Мольберт" столкнулась с соседским шантажом - сосед по парадной сначала вымогал деньги, потом начал писать в инстанции, рассказывает управляющая сетью Sokroma. При этом он затевал ссоры, сломал видеокамеру, даже по свидетельству управляющих, "гадил под дверь". "Мы обращались в полицию, там завели административное дело, так что полиция в курсе ситуации", - говорит Дарья Ковалевская.
И конечно, сосед написал жалобу в Роспотребнадзор. Состоялась внеплановая проверка ведомства, в ходе которой установили нарушения и на ООО "Сокрома" подали иск о закрытии квартиры как объекта, который сдается в краткосрочный найм.
Позиция Роспотребнадзора
Позиция Роспотребнадзора состоит в том, что владелец квартиры в жилом доме может распоряжаться своим имуществом, но не может нарушать права граждан на "благоприятную среду обитания". Правила в данном случае якобы нарушены тем, что отсутствует "изолированный от жилой части дома вход" в квартиру, а помещения "используются для целей, не предусмотренных проектной документацией".
РПН исходит из того, что квартира, куда приходят люди - это место общественного назначения. Цель ведомства, считают эксперты, сформировать в Петербурге практику и начать закрывать таким образом квартиры, сдающиеся в краткосрочный найм. А их в городе по разным оценкам от 1,5 тысяч до 4,5 тысяч.
Что запретила Галина Хованская
"Законом Хованской, - настаивает Дарья Ковалевская, - запрещаются именно гостиничные услуги в жилых домах, краткосрочный найм не запрещен, мы исходили из этого, когда открывали квартиру с комнатами внаем". Главное отличие наличия гостиничных услуг - наличие стойки ресепшн и собственно, сами услуги, сервис - завтрак в отеле, например. Посуточный найм - это комната и кровать в ней для ночлега, приехал гость - заключил договор, переночевал необходимое количество ночей и уехал, поясняет управляющая сетью сети.
"У нас есть письмо Минэкономразвития - продолжает Дарья Ковалевская, - оно направлено во все контролирующие органы страны. В нем сказано, что именно является краткосрочным наймом, а что гостиницей. Это ответ на запрос Гильдии малых средств размещения. У нас есть и код ОКВЭД соответствующий - 55.20, это краткосрочный найм".
По первому иску ООО "Скорома" проиграло санитарным врачам, но судебный процесс идет, однако РПН уже выдвинул повторный иск.
Пошел вон на улицу
Вот что пишет владелице квартиры один из жильцов, который арендует студию в долгосрочный найм (часть студий сдают "в долгую"): "Сосед проходу не даёт. Утверждает, что мы здесь "все террористы и наркоманы с короновирусом" и живем незаконно, и что к нам участковый никак попасть не может. На мои утверждения, что я такой же жилец и живу здесь по праву договора о найме жилого помещения, говорит лишь, что мы здесь чужие и делать нам тут нечего.
Буквально вчера мой сосед по комнате спал и я не хотел его тревожить и вышел в подъезд, чтобы позвонить и никому не мешать. Выскочил сосед с сигаретой в зубах и начал встревать, чтобы я проваливал отсюда. Я ему объяснил что разговариваю по телефону и слышать ничего не хочу. Он продолжал, брызжа слюной, гнать меня из подъезда: "нечего общим подъездом пользоваться, пошёл вон на улицу по своему телефону разговаривать". Он пошёл вызывать полицию с запросом на то, что я незаконно здесь проживаю и пользуюсь общим подъездом. Мне было ужасно стыдно, ведь я разговаривал с мамой", - пишет жилец.
А если встать на учет
Специалисты говорят, что год назад Роспотребнадзор с пониманием относился к бывшим отелям в жилых домах, которые вынужденно стали апартаментами в результате закона Хованской.
Ситуация в Sokroma обсуждалась на городском Форуме малого бизнеса 8-11 декабря, и глава Ассоциации малых гостиниц Петербурга Владимир Васильев, предложил тем предпринимателям, кто сдает объекты в краткосрочный найм - встать на учет в Роспотребнадзоре. "Эта история длится давно, у всех своя правда - говорит Владимир Васильев, - поэтому нужен знак или сертификат, при получении которого будет учтен перечень согласованных требований, которые и должны проверять. Я попросил внести это предложение в резолюцию Форума. Разработать и внедрить такой сертификат при желании можно за один-два месяца" - уверен Владимир Васильев.
Мнения экспертов:
Наталья Петровская, адвокат, специалист по соседскому праву:
"Такие квартиры - не гостиница. Но, к сожалению, правоохранительные и надзорные органы на местах заявляют, что "договор найма до 12 месяцев - это гостиница". Это возмутительно, и пока не примут нормативный акт, который поставит точку в этой коллизии - эти риски будут существовать. Пока суды чаще встают на сторону правоохранительных органов, потому что им так проще. В Госдуме лежит законопроект, который регулирует деятельность таких объектов, в нем они называются "туристским жильём". Но теоретически ситуацию может изменить разъяснение Ростуризма или даже ГОСТ. С законопроектом как раз уже более полугода разбирается Ростуризм, но, возможно, все затормозилось из-за пандемии".
Ирина Иванова, депутат Законодательного собрания Петербурга:
"Роспотребнадзор, видимо, этим иском решил забросить пробный шар и воздействовать на людей и организации, сдающих свое жилье в аренду.
Напомню, что и по нормам Конституции, и Гражданского кодекса, и даже налогового
законодательства, распоряжение своей собственность и сдача квартир и комнат в аренду (не важно на какой срок) – деятельность разрешенная. И никто не вправе запрещать мне сдавать мое имущество в аренду. Да, необходимо соблюдать целевое назначение помещения – для целей проживания. Опять-таки, не важно, долговременное или кратковременное. Главное не устраивать в квартире производство или общественное пространство.
РПН, на мой взгляд, очень избирательно и неправильно применяет понятия. Они почему-то считают, что сдаваемая в аренду квартира (или комнаты в квартире) становится помещением «общественного назначения».
Совершенно очевидно, что это понятие неприменимо к сдаче в аренду квартир и комнат, и использовать его в данном случае – просто абсурд.
Исходя из этой логики можно подавать иски к каждому жителю Петербурга, который сдает свою квартиру для проживания. Просто исходя из самого факта сдачи их в аренду. Потому что по логике РПН сдача квартиры в аренду мгновенно превращает ее в «общественное пространство», а для такого помещения требуется отдельный вход. Но мы прекрасно понимаем, что все наши квартиры расположены в многоквартирных домах и не имеют отдельного входа. То есть, приехал человек в другой город, ему по контракту нужно читать лекции, например. Или налаживать новое оборудование на заводе. Ему нужно где-то жить. Он снимает квартиру. На месяц. Или на неделю, или на полгода. Но по логике РПН ему придется жить ТОЛЬКО в гостинице.
РПН пытается наработать судебную практику, и потом, исходя их выводов суда - бороться с организацией нелегальных мини-отелей в жилых домах, основываясь на законе «Хованской»".
