У города — крупнейшего арендодателя помещений в Петербурге и арендаторов из числа предпринимателей малого бизнеса часто возникают разногласия, и споры по ним проходят в суде. Но иногда ответы из ведомства и даже решения суда кажутся предпринимателям неубедительными и тогда они идут на митинги и пикеты. Правда, во-первых, такого не было в Петербурге давно, во-вторых, согласно коронавирусным ограничениям, до сих пор не снятым в городе, выходить на митинги нельзя.
Тем не менее, ООО «Лиссабон плюс» разослало листовку о том, что 5 июля проведет пикет у Смольного, цель которого — вывести КИО на чистую воду и объяснить губернатору, что имущественной поддержки малого бизнеса в период пандемии не было. Предпринимателей, владеющих компанией, попросили подождать с пикетом пару дней из офиса бизнес-омбудсмена Александра Абросимова, там проводят собственную проверку.
Скидка не положена — аренда оплачена
В листовке изложена канва событий: «Предприятие общественного питания (ООО «Лиссабон плюс») в период пандемии накопило значительные задолженности по арендной плате. Под угрозой расторжения договора аренды комитет имущественных отношений потребовал долги погасить. Устно в комитете обещали, что хотя бы не будут взыскивать пени. Однако после того, как предприниматели к началу 2021 года оплатили все долги по аренде, КИО подал в Арбитражный суд иск о взыскании пеней. Подчеркиваем: 2021 год. Разгар пандемии. Предприниматели с трудом погасили долги и платят арендную плату по полной ставке, даже без льгот и скидок, положенных по закону.
В это время КИО решает взыскать пени по ставке 54% годовых за ранее допущенные задержки платежей. Арбитражный суд сумму пеней уменьшил, но все-таки их взыскал. Предприниматели обратились в КИО с просьбой предоставить тогда хотя бы скидку на арендную плату, положенную за период пандемии. Заявку пришлось подавать несколько раз – сотрудники КИО никак не могли разглядеть, что предприятие является субъектом малого бизнеса, хотя выписка из реестра каждый раз прилагалась к заявлению. И, наконец, ответ КИО: скидка не положена, т.к. аренда за период пандемии уже полностью оплачена! Удивленные предприниматели записались и сходили на прием к председателю КИО. Тот обещал разобраться. Через две недели из КИО позвонили и сказали, что ответ дан ранее и позиция комитета не изменилась – скидка не положена, т.к. аренда уже оплачена, вопрос закрыт». «Мы восхищены ловкостью рук КИО! — пишут в ООО «Лиссабон». Но если у комитета вопрос закрыт, то у нас вопросы остались: — Где в этой замечательно ловкой схеме проявилась та самая многократно обещанная поддержка малого бизнеса? — В момент, когда комитет заставил неработающие из-за ковидных ограничений предприятие гасить долги и платить аренду под угрозой расторжения договора? — Или когда комитет в разгар пандемии взыскивал пени по ставке 54% годовых? — Или когда комитет несколько раз подряд не мог увидеть в направленной ему выписке из реестра, что арендатор является субъектом МСП? — Или когда комитет гениально придумал, что если аренда уже оплачена, то обещанная государством скидка не положена? Мы обращаемся к губернатору Санкт-Петербурга с просьбой оценить деятельность КИО в части поддержки малого бизнеса!», — написали предприниматели.
Купили, чтобы сохранить
ООО «Лиссабон плюс» — арендует у города помещение на ул. Чайковского, где работает шавермная. Ее прежние владельцы действительно не справились с управлением в ковидные времена и накопив долги, передали управление новым собственникам. Новые собственники купили предприятие с долгами и долги погасили, он объясняет, что в Петербурге так часто делают — покупают предприятие, у которого есть договор аренды с городом, решают его проблемы, если они есть, и продолжают деятельность. Но позиция КИО не обращать внимание на полагающуюся предприятию по закону поддержку его изумила.
«Мы купили ООО «Лиссабон», чтобы спасти предприятие от банкротства и работать на его договоре аренды — сохранить общепит по привычному адресу. Оплатили все долги, включая коммунальные услуги и аренду и затем увидели, что ООО полагаются льготы по аренде — в течение нескольких месяцев локдауна «Лиссабон» мог не платить аренду в полной мере. Мы обратились в КИО и получили ответ, что, мол, оплата уже произведена и вернуть деньги, перечисленные в бюджет, не представляется возможным. Это показалось странным и мы продолжим настаивать», — говорит генеральный директор компании Ольга Никончук.
«СДП» попросил КИО прокомментировать ситуацию с шавермной.
Комментарий КИО
«ООО «Лиссабон плюс» с 2008 года арендует у города нежилое помещение, — комментируют в комитете. — С 2009 года Общество неоднократно нарушало обязательства по внесению арендной платы в сроки, установленные договором, причём в ряде случаев просрочка была больше года (437 дней, 498 дней), — пишет КИО. — В адрес арендатора неоднократно (в 2009, 2011, 2012, 2014, 2015, 2017, 2019, 2021 годах) направлялись претензии об уплате задолженности с учётом пеней. В соответствии с договором за просрочку внесения арендной платы Общество обязано оплатить пени в размере 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
В ноябре 2019 года ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» уведомило ООО «Лиссабон плюс» об отказе от договора аренды в связи с задолженностью по арендной плате. После этого Общество полностью погасило задолженность по арендной плате (без учёта пеней), уведомление об отказе от договора было отозвано.
Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.12.2021 установлена задолженность арендатора по оплате пени. Применив статью 333 Гражданского кодекса РФ о снижении размера неустойки, суд взыскал с арендатора 300 000 рублей. Решение суда арендатором не обжаловано.
04.03.2021 ООО «Лиссабон плюс» обратилось с заявлением о заключении дополнительного соглашения об освобождении от уплаты арендной платы за период с 01.04.2020 по 30.06.2020. ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» сообщило об отказе в заключении дополнительного соглашения, так как арендатор включён в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства 10.07.2021 (то есть после 13.03.2020, когда на территории Санкт-Петербурга был введён режим повышенной готовности в связи с новой коронавирусной инфекцией).
Впоследствии арендатор представил сведения с сайта ФНС России, согласно которым он был зарегистрирован как субъект малого и среднего предпринимательства в период с 01.08.2016 по 10.08.2020 и с 10.07.2021.
28.10.2021 арендатор обратился с заявлением о предоставлении отсрочки по арендной плате. ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» сообщило об отсутствии оснований для предоставления отсрочки по арендной плате в связи с непредставлением информации о начале деятельности юридического лица (в Реестре уведомлений на официальном сайте Роспотребнадзора информация отсутствовала).
13.01.2022 и 14.01.2022 арендатор обратился с заявлениями об освобождении от уплаты арендной платы за период с 01.04.2020 по 30.06.2020.
Письмом от 01.02.2022 ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» сообщило, что по состоянию на 27.01.2022 задолженность по арендной плате за данный период отсутствует. В соответствии с пунктом 1 статьи 408 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство, следовательно, отсутствуют основания для заключения соглашения об освобождения от уплаты уже оплаченной задолженности».
Кроме того, в КИО подчеркивают, что помещение ООО «Лиссабон плюс» сдается в субаренду, что, кстати, не запрещено законом, если у арендатора отсутствует задолженность, кроме того, арендатор обязан уведомить арендодателя о заключении договора субаренды, добавляют в КИО.
Так и есть
«Ответ КИО полностью подтвердил изложенное нами — требование о полной оплате аренды под угрозой расторжения договора, взыскание пеней через суд, отказ в предоставлении скидки по куче разных оснований, финальное из которых, что аренда уже оплачена, — отвечают на комментарий в ООО «Лиссабон плюс». — Ещё раз: ответ КИО полностью подтверждает изложенные нами фактические обстоятельства. Вопрос остаётся: в какой из этих моментов произошла поддержка малого бизнеса?».
Сергей Веснов, сопредседатель Ассоциации малого и среднего бизнеса Санкт-Петербурга, проводившая митинги малого бизнеса в середине 2000-ых, и которая взялась за организацию пикета, ожидает официальный ответ на запрос о проведении пикета и в курсе, что ограничения на проведение общественных мероприятий в виде митингов Роспотребнадзором не сняты. «Но это позволит нам двигаться дальше», — говорит Сергей Веснов и добавляет, что таких, кто понадеялся на «ковидную» имущественную поддержку города, среди малого бизнеса много, но «не все будут заявлять об этом, многие смирились и работают дальше», или больше не работают.
Крохоборство
Между тем, такие случаи есть. Так предприниматели, выкупившие арендуемые помещения у города в соответствии с законом о выкупе и рассрочкой платежей на 5 лет, получили пандемийную отсрочку на год и в 2021 году, неожиданно вынуждены были вносить двойные платежи. Дать рассрочку не на 5 лет, а на больший срок, КИО не мог либо без изменения регионального закона о выкупе, либо без волевого на то решения. Между тем, в Ленобласти рассрочка по выкупу составляет 7 лет.
Предприниматель Ирина Белова, выкупившая свое помещение под магазин площадью 102 м2 в цокольном этаже на Среднеохтинском проспекте, получила отсрочку по платежам на 2020 год и в 2021-ом с удивлением обнаружила, что теперь должна КИО платежи в двойном размере, так как срок выкупа никто увеличивать не намерен.
«Я написала об этом Беглову, Путину, Володину, — рассказывает Ирина Белова, — но ничто не изменилось, срок выкупа не увеличился. И в итоге, мне удалось внести все платежи, но в комитете насчитали еще и неустойку в 115 тысяч. Я обратилась в суд и суд понизил ее до 25 тысяч. Это крохоборство какое-то», — говорит предпринимательница.
Госдума приняла поправки, которые разрешают торговым центрам в одностороннем порядке лишать торговых площадей магазины международных марок, закрывшиеся после 24 февраля. Исключение предусмотрено для тех магазинов, которые сменили иностранного владельца на российского. Предприниматели считают, что закон актуален для районных ТЦ, и позволит не переходить на кабальные условия с новыми арендаторами, а сама ситуация с "закрытыми" арендаторами прояснится к ноябрю.
Госдума во втором и третьем чтениях одобрила поправки, которые позволяют владельцам торговых центров в одностороннем порядке расторгать договоры аренды с зарубежными торговыми марками, поставившими свою деятельность в России на паузу после 24 февраля. Новые правила касаются договоров аренды с компаниями под контролем иностранных компаний, связанных с «недружественными» странами и по которым арендная плата зависит от выручки. В случае, если арендатор не использует арендуемую площадь (закрыл магазин) и арендные платежи снизились, более чем на 50% по сравнению с тем же периодом 2021 года, арендодатель вправе потребовать от него полную арендную плату за весь период приостановки работы. Плата должна быть внесена в размере среднемесячного платежа 2021-го года или за период с января по 24 февраля 2022 года.
Кроме того, арендаторы тоже получают дополнительные права - они могут отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке, но для этого необходимо соблюдение хотя бы одного из условий: арендатор не возобновил использование арендуемого имущества через 10 дней после получения соответствующего уведомления или же отказался вносить за него плату.
Магазины в торговых центрах условно пустуют. Есть исключения. Односторонний отказ от исполнения договора аренды не может быть применен, если магазин перешел во владение российского физического или юридического лица после 24 февраля, а также если поменялось название магазина или товарный знак.
Российский совет торговых центров (РСТЦ) оценивал площадь, которая приходилась на ушедшие бренды, в 20% от всех торговых площадей в России. Участники рынка указывали, что по итогам года ТЦ могут недополучить около 30% прибыли. Вице-президент Сrocus Group Эмин Агаларов рассказывал, что торговые центры его группы потеряли 20–30% посещаемости.
Кому нужен этот закон и кто выиграет от его применения, "СДП" спросил представителей торговых центров Петербурга. От применения закона, скорее выиграют небольшие районные торговые центры, рассказал управляющий крупным и заметным торгово-развлекательным центром Петербурга, по ряду условий пожелавший остаться неназванным.
Платит арендодатель "Есть разные торговые центры, большие, маленькие, высокотрафиковые и попроще. Условия там разные, - разъяснил источник. - И спрос у арендаторов - он разной силы. Если торговый центр топовый и значимый и делает выручку на якорном арендаторе, другие арендаторы также выбирают быть поближе к нему. Абсолютно также ведут себя и арендаторы, которые закрылись. В ТЦ они сидят на % от выручки и выручки сейчас нет, они закрыты, и арендная плата также равна 0. Есть штрафы за неведение деятельности, но это уже другая история", - поясняет менеджер.
В условном районном торговом центре арендодатель в отношении присутствия того же H&M готов на многое. Как говорят участники рынка, бывает и так, что до 70% арендной платы Н & М и Inditex - оплачивает арендодатель, для него важно их их "завести". Поэтому для арендодателя ситуация, когда такой арендатор не работает и не платит, это катастрофа - поэтому можно сказать, что закон принят в помощь им. Договор об аренде в знаковых торговых центрах построен так, что закрытые магазины западных марок продолжают за аренду, и даже досрочное право на выезд договором не предусмотрено.
"Торгово-развлекательный центр отличается от стрит-ритейла тем, что с 10.00 до 23.00 триста магазинов будут работать на вас, - рассказывает управляющий торговым центром. - В этом особенность сервиса ТЦ. Чтобы это работало, должны соблюдаться жесткие условия операционной деятельности. Для островов и для магазинов в комплексах попроще - можно допускать нарушения, например, продавец ушел на полчаса из магазина и оставил табличку. Правилами крупных знаковых ТЦ такое не предусмотрено. Поэтому и взыскание аренды с закрытых магазинов - не является проблемой".
Исков нет
Судебная статистика также говорит о том, что иски о взыскании платы с закрытых арендаторов подаются не в массовом порядке. Так оператор московского парка "Остров мечты" взыскал с H&M около 538 млн рублей, из которых 500 млн - это штрафы и компенсация за остановку деятельности. Шведская компания будет обжаловать иск. "На самом деле таких исков не много, - продолжает источник, - еще единичные иски, например, к Inditex на 79 млн".
Главный вопрос и для арендодателей, и для арендаторов - "сколько это все будет продолжаться". Если арендатор, который занимает 3-5% площади знакового ТЦ, два года не работает, это не хорошо для всего бизнеса, уверены руководители торговых центров. "Если интересную замену найдем, например, для того же H&M, займем эти площади. Если ситуация, когда арендатор в дефолте продолжается, у арендодателя появляется право сказать прощай. Но в случае, если будет найдена адекватная замена - "не ноу нейм турецкий", мы будем заменять таких арендаторов", - уверен директор ТРЦ.
Легкая паника на рынке
Поэтому от применения нового закона выиграют небольшие региональные ТЦ - они смогут либо выгнать такого закрытого арендатора, либо начислять плату по прошлому году и взыскивать ее. Районные торговые комплексы, скорее всего, будут пользовать второй опцией и начислять аренду. Заменить-то некем, говорит источник. На рынке сейчас 30-40% вакантных площадей, "якоря позакрывались и царит легкая паника" - поэтому, когда приходит, например, турецкий бренд, и сразу ставит жесткие условия - аренда только % от выручки, например, 5%, и никаких сервисных платежей - с ним соглашаются. "И они садятся на длинные сроки. Было подписано уже несколько таких контрактов. Принятый закон позволяет не торопиться, продлить аренду, условно, с Н&М, и торговаться "с заменами", не переходить на кабальные условия", - рассказывает источник.
На самом деле мораторий на банкротство, принятый в марте 2022 года, дает возможность арендатору не платить, даже если арендодатель выиграет все суды. "Этот закон очень жесткий и позволяет должникам не платить. Деньги до октября-ноября никто не получит. Даже если выиграет все суды. Развлекаться в суде можно сколько угодно, но работать это не будет. То есть, осенью мы ждем обновления информации - бренды либо еще раз заявят об уходе, либо изберут другую тактику", - говорит источник.
Повысило привлекательность
"Данный закон направлен на то, чтобы помочь девелоперам, которые по каким-то причинам заключили с арендаторами договоры без права выхода даже при закрытом магазине и отсутствии арендных платежей, - говорит Екатерина Трушлякова, директор департамента торговой недвижимости PPF Real Estate Russia (собственник ТК «Невский Центр») - у нас данной проблемы нет, соответствующие условия предусмотрены текущими договорами аренды.
На сегодняшний день трафик в ТК «Невский Центр» лучше, чем в среднем по рынку, добавляет специалист, т.к. центр в меньшей степени зависит от закрывшихся брендов. "Мы изначально соблюдали баланс российских и международных ритейлеров, что сейчас нам дает преимущество. Все российские бренды продолжают активно работать: Brusnika, Vassa&Co, Alexander Bogdanov, Ianis Chamalidy и др. Недавно в ТК открылся универмаг российских дизайнеров Slava, что еще больше повысило привлекательность объекта для жителей и гостей Санкт-Петербурга", - рассказывает Екатерина Трушлякова.
Заместить сложно На самом деле, закрытые магазины иностранных брендов могли бы заместить российские дизайнеры, но пока у них нет таких объемов, чтобы занять соответствующие площади, говорят эксперты, а организовать или расширить производство при существующей налоговой системе и поддержки бизнеса невозможно, говорит Ирина Валерианова, сооснователь Ассоциации не продовольственной торговли, которая сама недавно запустила производство линии женской одежды под брендом "Монпари".
"Но свято место ведь пусто не бывает, - рассуждает Ирина Валерианова, - все это вопрос условий для арендаторов, их, видимо, нужно пересматривать торговым центрам. Наверное, такие арендаторы, которые могут заменить закрытые магазины, есть. Где-то, как в ТК "Сенная", их меньше, где-то, как в ТРЦ "Галерея" - больше. Хуже всего в Меге, которая работала в тандеме с IKEA, туда трафик значительно сократился. Арендаторов, способных занять большие площади нет, и трафик сократился, значит, и условия аренды нужно пересматривать.
Но те же большие площади можно поделить и сдать их в виде корнеров небольшим компаниям, объединенных общей концепцией". Если в отрасль будет приток денег и оборота, будут и открытие новых и расширение старых производств, таким образом, появятся бренды, которые могут попробовать заместить H&M и Zara.
Стоит добавить, что в той же "Галерее" в последнее время открылись новые российские брендовые магазины - например, магазин нижнего белья the poby, женской одежды YOU WANNA, emka, first in space и другие. Здесь же работает магазин 12 Storeez, магазины Мэлон Фэшн Групп. Российские бренды могут и должны научиться зарабатывать и развиваться, считают участники рынка.
К освобождающимся помещениям американских кофеен Starbucks в самом центре Петербурга, с витринными окнами, оснащенными оборудованием для кофеен, присматриваются игроки кофейного рынка. Но не только. Об этом в комментарии специалиста по недвижимости.
В Петербурге 16 точек "Старбакс". Три из них расположены на Невском пр. и прилегающих улицах, еще две занимают локации в торговых центрах "Невский Центр" и "Галерея". На днях "Старбакс", закрытая с начала марта, объявила об уходе из России. Однако, по свидетельству брокеров, договоры с собственниками они до сих пор не расторгли.
"Во-первых ситуация была и остается неоднозначной до сегодняшнего момента, -комментируют в агентстве недвижимости KNRU.- Еще до того как "Старбакс" объявила, что уходит с рынка Петербурга, кофейни закрыли свои двери и даже сейчас, после официального объявив об уходе с рынка, собственники помещения, где располагались кофейни "Старбакс", до сих пор не получили уведомления о расторжении. Возможно, пока не получили. Тем не менее, информации такой пока нет".
"Между тем собственники коммерческих помещений очень обеспокоены тем, что уходит такая сеть. При этом, они очень уклончиво отвечают на вопрос, оплатила ли "Старбакс" арендную плату в полном объеме. Возможно, там была какая-то договоренность, о которой нам не известно - комментирует Татьяна Клименко, ведущий брокер KNRU. - И при этом собственники тут же спрашивают брокеров, "а есть ли у вас еще какие-то арендаторы?". Да, говорят они, мы пока договор с компанией не расторгаем, но готовы уже сейчас рассмотреть других потенциальных арендаторов помещений. Очень странная ситуация, не правда ли?".
В Москве однозначно локации "Старбакс" займет "Кофемания", считают в KNRU, и надеются, что эта сеть кофеен, вскоре "зайдет и в Петербург", тем более, что уже попытки были. Представители "Кофемании" ориентируются именно на ликвидные локации с витринными окнами, говорят в агентстве.
"Если предположить, что помещения "Сатрбакса" могут заинтересовать петербургских игроков, это, скорее всего, будет "Шоколадница", сеть хорошо развивалась в последнее время, возможно, какую-то точку возьмет "Кофешоп Компани". Но в целом, заведения этой сети расположены недалеко от самого "Старбакса", - рассказывает Татьяна Клименко.
"Возможно, в числе претендентов будет "Додо Пицца", учитывая, что у них существенно выросла выручка с уходом "Макдоналдса". Помещения будут интересны и сетям "Хлебник", "Люди любят" или даже "Буду кофе". Последняя сеть - не так широко известна, но от них также есть запрос, что они готовы рассматривать помещения, занятые "Старбакс", и желательно с оборудованием, чтобы не вкладываться в неделимое улучшение", - продолжает ведущий брокер.
