Российские отельеры недовольны поведением российских электронных систем бронирования. После ухода "Букинга" часть компаний, предоставляющих такие же услуги, подняли размер комиссии с 15 до 25%. В условиях стагнирующего рынка это недопустимо, считают отельеры. Они также полагают, что сейчас время выйти из вагона и толкать состав самим. Но технически место "Букинга" пока не может занять ни одна площадка бронирования.
«Букинг» занимал до 70% российского рынка размещений, а «Эйрбиэнби» был лидером в сфере бронирования квартир и апартаментов. Большую часть рынка бронирований уже заняли «Броневик», «ЯЯЯндекс.Путешествия», «ОстровокОстровок» и «Суточно».
Свои предложения по регулированию работы российских электронных агентств бронирования отельеры от имени Российской Гостиничной Ассоциации (РГА) отправили в Ростуризм, ФАС и Государственную Думу.
В связи с уходом агрегатора "Букинг", российские компании, предоставляющих услуги бронирования, начали поднимать размер комиссии, что ухудшает финансовые показатели отелей, пишут они. Российские системы бронирования получили долю "Букинг" объемом 70%, валовая выручка агрегаторов растет, что позволяет им не только не повышать размер комиссии без ущерба для своей деятельности, но и ее снижать, полагают отельеры.
Средняя комиссия мирового лидера бронирования составляла 15% (без НДС) от продаж. До ухода агрегатора другие системы бронирования были вынуждены ориентироваться на эту цену и их комиссия чаще всего также не превышала 15%, а у некоторых была и ниже.
Сейчас, в зависимости от региона, отеля и компании-агрегатора, комиссии стали достигать 25% (без НДС) от стоимости бронирования.
"Считаем, что установления повышенной комиссии является необоснованной,- сообщает РГА, - Агентства фактически воспользовались сложным положением российских отелей, внезапно потерявших основной канал связи с потребителями".
Сами отельеры оценивают ситуацию по разному. "Повышение комиссии вряд ли сказывается на заполняемости гостиниц. Но то, что жить становится "не проще"- непреложный факт", - говорит Валерий Фенько, сооснователь бутик-отелей "Павловские апартаменты" и "Марсово поле".
"Цены на гостиницы регулируются рынком. Непонятно что сказывается - отсутствие "Букинга", или военные действия. Но сказывается. Загрузка уже заметно упала, - говорит Сергей Морев, владелец сети отелей и хостелов "Друзья", - Лето никто не бронирует, каникулы весенние - тоже нет. Только текущие, практически «день в день». Загрузка упала процентов на 10".
"У меня договоры достаточно старые, некоторые от 2015 года, - рассказывает Григорий Иванов, владелец гостевого дома "15 комнат", - и комиссии ещё прежние. Пока не получал информацию об изменении условий. В любом случае, комиссия должна быть регулируемой, чтобы каждый сам решал, сколько он готов платить в настоящий момент. Это было удобно настроено у "Букинга", где комиссия была от 15% до 45%. Это давало возможность повысить свои показы на площадке. Лично я, выше 18% не поднимал. Нашим OTA необходимо перенимать лучшие практики, а не плавать в своём болоте. Некоторые OTA, даже номера телефонов гостей, до сих пор, не представляют и не желают это менять".
Все рыночно
"То, что мы попросили ограничить комиссию, как раз очень согласуется с рынком, - считает Алексей Мусакин, генеральный директор управляющей компании Cronwell, вице-президент РГА. - Рынок сейчас другой, рентабельность минимальная, цены другие, а затраты выросли. Все эти системы бронирования работали на 15% и вдруг переехали на 20-25%. Вчера на нашем круглом столе (на выставке MITT-2022 в Москве - Ред.) были представители систем бронирования. Они пояснили, что различают бронирования B&B и B&C, и в первую включают комиссии туроператоров".
"Если B&C - то можно ограничиться и 15%, пояснил представитель системы. Тот же "Яндекс. Путешествия" уже сделал 10% и "101 хотелс ру"тоже", - приводит примеры отступлений Алексей Мусакин. Цены нельзя накручивать, уверен вице-президент РГА, обороты агрегаторов и так увеличились в разы.
Шансы были
Тамара Буйлова, ответственный секретарь Межотраслевого координационного совета предприятий гостеприимства и услуг (МКС), которая в 2000-ых сама развивала систему бронирования aparti.ru, полагает, что российское правительство должно четко объявить, что те, которые ушли, должны возвращаться "на наших условиях", так как системы бронирования - это те же системы связи, и их нельзя отдавать на откуп иностранцам. "Эти условия должны быть согласованы с нашим профессиональным сообществом", - полагает ответственный секретарь.
Она вспоминает, что после того, как в 2007 году в Россию пришел "Букинг", у ее системы бронирования шансов не стало. "Это вопрос прежде всего инвестиций, - говорит Тамара Буйлова, - когда мой сайт стоял на первом месте по запросам, и пришел "Букинг", который ежемесячно проплачивал "Яндексу" по 700 тысяч долларов за рекламу, все безвозвратно изменилось".
Искать баланс
При правильном подходе и просчете точки безубыточности, все профессионалы гостиничного бизнеса при формировании тарифов закладывают в цену продажи средний размер комиссии, поясняет Ирина Буракова директор гостиницы "Павловские апартаменты".
"Безусловно, повышение комиссии агрегаторами приведет к увеличению среднего значения и соответственно конечной цены для потребителя, - говорит она. - Далее уже возникнет проблема с покупательским спросом. Если же не повышать стоимость, то тогда отельеры пожертвуют частью своей чистой прибыли. Необходимо искать баланс.
Как мне кажется, российские агрегаторы сейчас загружены входящим потоком "новых" объектов, обработкой заявок, персоналом, техническими задачами и тоже слабо понимают конечные цифры своей прибыли. Расходы на IT сейчас бьют все рекорды, а для того, чтобы завоевать долю рынка без инвестиций в IT им не обойтись".
Ирина Буракова наоборот наблюдает рост числа бронирований как раз сейчас.
"Значительный спад наблюдается только у тех отелей, которые "запрыгнули в амстердамский поезд" (пользовались только "Букингом"- Ред.), легли на полку и сладко спали. Но локомотив встал и поезд не едет. Время выйти из вагона и толкать состав надо самим! Увы, ни одна наша ОТА площадка не готова занять эту долю рынка технически. Они знают, что делать, но требуется время, и тот кто располагает нужными трудовыми ресурсами и финансами, тот и займет место лидера", - уверена отельер.
Важны расчеты
Анализ рынка показывает, что за последние 5 лет операционная рентабельность гостиниц снизилась до 12-18%, срок окупаемости приближается к 17-19 годам, сообщают отельеры в письме в Госдуму.
"В этой ситуации указанные выше комиссии приведут к снижению доходности гостиниц до или ниже уровня самоокупаемости, что не позволит поддерживать инфраструктуру в качественном состоянии. В условиях, когда правительство РФ реализует меры поддержки туристской отрасли (в том числе обнуление НДС, Кэшбэк и пр.), считаем, что комиссии должны не повышаться, а снижаться, и просим ввести регулируемые государством пределы комиссий для электронных агентств бронирования (владельцев агрегаторов информации о средствах размещения), не превышающие 10%", - заключают они.
Компания - арендатор пансионата "Кристалл" в городе-курорте Сочи, подверглась юридической атаке компании - владельца зданий пансионата, которая в прошлом году сменила собственников. Бенефициаром компании стал крупный федеральный строительный холдинг. Новые собственники досрочно расторгли договор и потребовали арендатора покинуть пансионат, не дожидаясь окончания срок аренды - в пансионате начинается масштабная реконструкция. Что о подобных ситуациях думают юристы.
Малое сочинское предприятие ООО "Оркестра Кристалл" три года назад заключило договор с АО «Пансионат «Кристалл», владеющим старинным пансионатом в Сочи, постройки 1950-ых годов для управления гостиницей Orchestra Crystal Sochi Resort 2**. Три года отель работал в сегменте оздоровительного отдыха, принимал отдыхающих, претензий к нему со стороны владельцев двух зданий отеля не было.
В августе 2021 года Группа ЛСР купила 92,31% акций АО «Пансионат «Кристалл» и стала ее владельцем, сообщило издание "Новый Проспект" в августе 2021 года со ссылкой на релиз компании.
Сумма сделки не раскрывалась. По оценке специалистов, реальная стоимость актива составляет примерно 350 млн рублей, а эксперты по сочинской недвижимости считают, что сумма сделки могла составить 400-500 млн рублей, писали СМИ.
Что в активе
Отель состоит из двух корпусов, в которых находятся 104 номера, 90 номеров в одном корпусе и 14 номеров в другом. На территории пансионата есть ресторанный комплекс, детские и спортивные площадки, а также в пяти минутах ходьбы - городской пляж длиной 120 м, который находится в аренде у второй компании бывших собственников АО.
Но у АО "Пансионат Кристалл", которое поспешило поделиться акциями с крупным российским застройщиком, есть обременение. Это ООО «Оркестра Кристалл», которая и занималась эксплуатацией здания и управляла гостиничным комплексом.
Между контрагентами были заключены договоры аренды. Предметом договоров стали гостиничный комплекс и связанная с ним инфраструктура. В соответствии с зарегистрированными в Росреестре договорами объекты сданы в аренду до 26 декабря 2023 г.
В декабре 2021 года Николай Дорохин, директор и владелец ООО "Оркестра Кристалл" узнал о том, что у его контрагента сменился директор.
Новое руководство информировало арендатора, что договор аренды расторгается, а им следует оплатить остатки аренды немедленно и покинуть территорию пансионата.
Также была попытка завести на территорию пансионата свою охранную структуру.
Новая метла
Дорохин удивился и предложению, и тону, каким оно было сделано, далее между предприятиями началась переписка, которая закончилась тем, что директор ООО "Оркестра Кристалл" написал заявление в полицию после попытки занять помещения, находящиеся в распоряжении ООО, силовым путем.
Ведь такие вопросы, как досрочное расторжение договора аренды решается не в императивном порядке, а в Арбитраже, если стороны не находят понимания при переговорах, говорят специалисты. И уж тем более, не с применением силовых отрядов.
Также ООО "Оркестра Кристалл" рассчитывало получить компенсацию за средства, вложенные в ремонт и частичную реконструкцию номеров и рекреационных зон пансионата. "Затрат, конечно, больше, но в письме к новому собственнику мы просим всего 5 млн рублей", - говорит Николай.
Однако после обращения в полицию, директор арендодателя перестала общаться с арендатором. Тем более, что согласно переписке, руководство арендодателя считает, что здания эксплуатировались не в соответствии с договором, и в никакой компенсации арендатор не нуждается.
"Но такие вопросы решаются в суде. Договор, фактически, еще на два года, - говорит Николай Дорохин, - мы инвестировали в пансионат средства, всего около 15 млн рублей, и планировали работать". Сейчас в пансионате гостей нет, но с апреля их надеются принимать.
Даже если придется закрываться, средства нужны на завершение деятельности, закрытие предприятия и увольнение по всем правилам персонала, настаивает директор.
Дорохин добавляет, что дважды писал письма Андрею Молчанову, основателю и мажоритарному акционеру ПАО «Группа ЛСР», но ответа не получил. По словам Николая, сочинское руководство устно сообщило ему, что "платить ничего не будем, платят только слабые, а мы не слабые".
По сведениям Николая Дорохина для подготовки строительных мощностей, на территории парка пансионата уже рубят деревья. "У них был порубочный билет на 9 деревьев, но спилили они, возможно больше, и часть из них были хорошие, здоровые деревья", - рассказывает директор.
Мнение Группы ЛСР
«Как собственник пансионата «Кристалл», «Группа ЛСР» вправе расторгнуть
договоры в случае, если арендатор существенным образом ухудшил состояние объектов и не исполнил предписания собственника по устранению этого нарушения, - комментирует публикацию пресс-служба компании. - В ноябре 2021 года администрация Хостинского внутригородского района города Сочи письмом №8499/01/3-01-41 обратила внимание на неудовлетворительное состояние фасада пансионата «Кристалл».
В этом же письме администрация обратилась к собственнику здания с просьбой обязать арендатора провести необходимые работы по ремонту фасада. Указанный факт послужил основанием для проведения контроля осуществления арендатором деятельности, предусмотренной договорами. В ходе проверочных мероприятий зафиксированы значительные ухудшения состояния объектов: здания не отапливались, в помещениях было сыро, завелась плесень, образовались трещины, на прилегающей к зданиям территории за несколько лет скопился крупногабаритный мусор, а некоторые зеленые насаждения стали аварийными, превратившись в сухостой. В установленные сроки нарушения содержания объектов арендатором устранены не были. Предписание городской администрации ООО «Оркестра Кристалл» также проигнорировало.
В течение действия договоров ООО «Оркестра Кристалл» практически не
занималось ремонтом объектов недвижимости. Текущее фактическое состояние
помещений пансионата свидетельствует об отсутствии вложений арендатора в
поддержание нормального состояния объектов, физическом и моральном износе
гостиничного комплекса.
Фото предоставлены Группой ЛСР
Учитывая изложенное, собственник недвижимости был вынужден расторгнуть
договоры аренды, поскольку дальнейшая деятельность ООО «Оркестра Кристалл» не
только нарушала условия заключенных договоров, но и создавала риски для жизни,
здоровья и имущества граждан вследствие нарушения арендатором противопожарных и
санитарно-эпидемиологических норм в зданиях пансионата».
Мнение адвоката
"Гостиниц в аренде много, поэтому проблема, связанная с инициативой арендодателей гостиниц, не единичная. Это общая проблема практики арендных договоров, - говорит адвокат по гостиничному праву Наталья Петровская, - наши гостиничные арендаторы не сильно защищены от таких ситуаций.
Когда речь идет о ритейле или аренде офисов, арендаторы, как правило, хотят иметь возможность быстро выйти из договора, если что-то пошло не так, и их не сильно пугает право арендодателя на расторжение договора.
Гостиницы - это другое, им нужны длинные и стабильные договоры, так как объем инвестиций в устройство номеров значительно выше. Кроме того, в гостинице живут люди, и если арендодатель перекрывает вход в гостиницу из-за арендного конфликта – страдают в первую очередь именно люди, живущие в гостинице.
Поэтому при заключении договора аренды важно исключить возможность одностороннего внесудебного отказа арендодателя от договора и четко определить, когда и на каких условиях арендодатель вправе подавать в суд на односторонне расторжение.
Например, распространенным основанием для расторжения договора является несогласованная перепланировка. Наверное, разумно включать в договоры условие о том, что считать согласованием перепланировки, чтобы у гостиницы была и какая-то свобода для маневра.
Сегодня у большинства арендодателей в голове передача помещений в аренду – это не «мы продали свое помещение на несколько лет и не можем без веской причины вмешиваться» (как должно бы быть), а «мы пустили гостей, и если нам не понравится что-то или будет более выгодный вариант использования – в любой момент заберем обратно».
Это – порочная модель отношений, и переговоры по детализации условий договора хоть как-то могут пошатнуть ее. Практика, к сожалению, частая и печальная, повторюсь. В Москве был недавно случай выселения отеля.
Относительно данного дела – невозможно его комментировать, не видя всех материалов дело. И мы понимаем, что смена собственника – это не основание для расторжения договора аренды (в ГК РФ четко это определено), поэтому новый собственник в попытках досрочно вернуть себе объект, ищет основания в условиях договора аренды, а также предпринимает фактические действия, затрудняющие деятельность арендатора. Надеемся, что условия этого договора защитят арендатора, и пожелаем гостинице победы в суде".
Волнение в сетях
Между тем в Сочи активизируются градозащитники, которые выступают против строительства апартаментов и гостиниц на месте российских санаториев и пансионатов, являющихся историческим и культурным наследием Сочи.
Об этом, например, подробно рассказывает видео на Youtube, котором говорится об реконструкции гостиницы "Приморская".
Жители в группе "Общественное Гражданское Движение За Сочи!" в сети Фейсбук также обсуждают реконструкцию пансионата "Кристалл".
"Волна" - величественное здание которое сохраняло комфортную температуру в самую жару даже без кондиционеров. Идёшь и рассматриваешь его. ... Почему не сохраняют санатории?", - спрашивают участники группы. Беспокоит жителей Сочи также вырубка деревьев в парках, сокращение зоны зеленых насаждений. "Раньше мы кустик не могли тронуть без разрешения, веточку. А сейчас все идет в расход", - говорят специалисты в видеоблоге журналиста Анны Колмогорцевой.
Петербургский пятизвездочный отель «Гельвеция» откроет 7 новых номеров, увеличив свою площадь до 7,5 тысяч м2 и инвестировав в проект более 1,2 млн евро. Владелец гостиницы Юнис Теймурханлы говорит, что шел к этому 27 лет.
Петербургский отельер Юнис Теймурханлы выкупил последнее помещение в мансарде здания, где располагается его отель "Гельвеция". Помещение стояло закрытым около 15 лет, а переведено в нежилой фонд было в 2013 году. Отель таким образом расширится на 300 м2, здесь будут номера различных категорий, включая представительский видовой люкс с зоной спа-, и другие люксы, всего 7 номеров, включая два из них площадью около 70 м2 каждый, и номера с мансардными окнами в кровле, рассказывает отельер.
«Ждать этого пришлось долгих 27 лет, - вспоминает Юнис Теймурханлы, - помещение последнего собственника квартиры с мансардой на ул. Марата, 11, (по сути, приватизированный чердак, который был переведен из жилого в нежилой фонд) и перестроено еще в 90-ые годы, стояло закрытым». Все это, по словам владельца, даст возможность дальнейшего развития отелю.
Перестраивать гостиницу, увеличивая число номеров, ранее было невозможно, объясняет собственник, потому что помещение в доме, которое принадлежит другому владельцу, автоматически делает этого владельца сособственником общих площадей и коммуникаций, и потому заниматься развитием такого объекта невыгодно.
«Теперь во всех зданиях отеля нет чужих помещений и иных собственников», - говорит Юнис Теймурханлы.
«Гельвеция» занимает 3 здания, площадь гостиницы расширена до 7,5 тысяч м2. Строительство новых номеров не касается фасадов, ремонт идет в границах помещений, ничего не надстраивается, объясняет владелец. Одно окно выходит на улицу Марата и 18 окон новых номеров - во двор здания.
Новые площади готовятся к Петербургскому международному экономическому форуму (ПМЭФ), в этом году он пройдет 15-18 июня, и бронирования уже идут, в том числе, и строящихся номеров.
Инвестиции в проект составили 1,2 млн евро, владелец уточнил, что это без стоимости самого выкупа. Сумму выкупа он не назвал. По оценкам экспертов стоимость выкупа площади 300 м2 на углу Невского и ул. Марата может составить несколько миллионов евро.
«Гельвеция» была открыта в 2003 году на ул. Марата в особняке, построенном по проекту швейцарского архитектора Августо Ланге в 1828 году. Гельвеция - древнее латинское название Швейцарии, а начинал проект Юнис Теймурханлы вместе с своим компаньоном швейцарской предпринимательницей Мадлен Люти.
С 2015 года Юнис Теймурханлы активно участвует в управлении гостиницы и развивает личный бренд, став блогером, писателем, и принимая в качестве постояльцев известных медийных личностей, актеров, телеведущих, предпринимателей, звезд шоу-бизнеса.
Владелец «Гельвеции» не считает нынешнее пандемийное время плохим для гостиничного бизнеса. «Идет перераспределение потоков, и клиентских, и финансовых, и нужно уметь эти потоки встречать и с ними работать, - говорит Юнис Теймурханлы, - иностранцев нет, согласен, но вся Москва сидит в Петербурге, и активно развивается внутрироссийский туризм. В премиум - сегменте все прекрасно, а потребители голосуют рублем за соотношение цены и качества», - рассуждает отельер.
Закон о госрегулировании цен на гостиничные номера он также считает вредным. «Закон вводит понятие госрегулирования цен на гостиничные номера и поэтому он априори плохой, но пока предельные цены, устанавливаемые для гостиниц ежегодно, достаточно высокие, работать по ним можно», - говорит он.
