Петербургские активисты обращают внимание на проекты редевелопмента в центре Петербурга, в исторических зданиях в центре города. Активисты обеспокоены, что под видом расселения коммунальных квартир, редевелоперы проводят «уплотнение» жилых объектов. Однако если не строить студий на месте коммуналок, дома будут просто пустовать - такова реальность после принятия закона Хованской. "Дома есть, а людей в них нет", - говорят предприниматели.
Активисты Центрального района в своих пабликах сообщают о «новом гетто или будущем социальном взрыве». Речь идет о продаже 48 студий в двух расселенных коммунальных квартирах по 400 м2 каждая во втором доме по Литейному от Невского проспекта.
Нас здесь встречает улыбчивый менеджер компании "Травелта", продавца студий. Он показывает номера бывшего отеля, который располагался в этом парадной на двух этажах. Номера крошечные - едва умещается кровать и встроенный шкаф. Но скоро будет ремонт, поясняет менеджер, в те номера или студии теперь, добавят кухонный уголок, перестроят и общую часть бывшего отеля, в его холлах разместят дополнительные студии и эта площадь также будет приносить доход.
Менеджер советует с мая по октябрь сдавать студию в краткосрочную аренду, а с октября до май - в долгосрочную. Или проживать самому. Здесь будет прописка.
Половина помещений согласована на Межведомственной комиссии района, говорит менеджер, половина пока находится в процессе согласования. А вообще у компании "Травелта" большой опыт и ей принадлежат в городе 32 подобных отеля. Самый большой - на Тележной улице.
Спрос на студии, переделанный из коммуналок, взлетел после принятия закона Хованской - о запрете отелей в жилых домах. На этот факт наложилась пандемия. И компания, которая владела отелем - по сути расселенными коммуналками, обанкротилась. Тогда ее долги и имущество выкупило физическое лицо и привлекло компанию - продавца. Это все выгодно и перспективно, сказал менеджер. Тем более, что парадная почти все расселена, здесь есть и бывший отель, и офисы. Остались две квартиры. Те номера, которые не оборудованы своей кухней, после ремонта оборудуют. Ипотеку взять нельзя, нет. Только наличные.
Активисты
"Из трех квартир в доме-памятнике делают шестьдесят студий! А депутаты, следственный комитет и КГИОП еще даже не начали бить в набат... Ну, значит, что скоро от аналогичного беспредела придется отбиваться в каждом втором доме исторического центра города!
Месяц назад я обратил внимание на гигантское объявление на Литейном, из которого следовало предложение купить студии в дореволюционном доме.
Эта порочная практика нарезки квартир (будь то бывшая коммуналка или отдельная квартира) на студии, которая зародилась пару лет назад, шаг за шагом выходит из под контроля", пишет в фейсбуке активист Ярослав Костров, у его поста 143 комментария. Там есть мнения за подобные проекты, и есть резко против.
Чек упал аудитория осталась
"Историю этого места я очень хорошо знаю, - говорит владелица сети в прошлом мини-отелей, а теперь гостевых домов, которая расселила под мини-отели 50 коммуналок в Петербурге, - там были 2 коммуналки по 400 м2 каждая. Нашёлся инвестор и расселил их, вложив около 100 млн, сделал капремонт, заменил деревянные перекрытия на металлические, сделал там 3* отель. 40 номеров с кондиционерами и прочими удобствами. На последнем этаже там до сих пор 3 адовых коммуналки, чтобы их расселить нужно не меньше 100 млн, не включая ремонт. Из-за них всю парадную не перевести в коммерцию. После закона Хованской отель перестал быть отелем, а стал меблированными комнатами. Чек упал, часть аудитории отпала.
В локдаун вообще стало всё плохо. У собственника были кредиты на этот объект - 60 млн. В итоге - банкрот. Объект ушёл с молотка и теперь там создаются новые коммуналки только без кухонь. Вот такая адская история".
Предпринимательница добавляет, что проблема комплексная, и если говорить про федеральный уровень, местная власть примирилась с коммуналками. "Ростуризм регулирует вопрос, пытаются принять закон о туржилье, разработанный в 2019 году. Это очень комплексный вопрос, который наши власти решать не хотят".
Откуда они взялись, эти студии
Сергей Добровенский, риелтор: "Уже лет 20 назад стали появляться первые комнаты-студии (со своим санузлом) в коммуналках. Спрос на такие заметно выше, чем на просто комнаты. Люди охотнее такое стали покупать. Есть примеры, если внизу нежилое, когда людям удавалось такое согласовать. Лет 15 назад это стало массовым явлением. Множество людей стали покупать комнаты с изначальной целью переделать в студию. Если комнату можно было купить за 70-90 тыс руб за метр (где-то ещё дешевле), то вложив 150-250, можно было получить прибыль сразу от 30% или выгодно сдавать, окупив вложения за 3-7 лет, что намного выгоднее от инвестиций в квартиры. Это превратилось в явление стихийного порядка, почти все наплевали на согласования. И лет 10 назад стали появляться, сначала редко, тоже с согласованными проектами коммуникаций, предложения, а теперь опять это стало стихийным. Я помню примеры, вложения 8, на выходе 12-14. Вложения 15-20, а на выходе 25-35.
Был период, когда в Кудрово появились первые муравейники со множеством студий, и на пару-тройку лет спрос на комнаты серьёзно просел, но потом люди оценили условия гетто и развитого центра".
У беды два источника – экономика и отсутствие надзора, рассуждает эксперт.
"Глупо бороться с экономикой. Люди хотят жить в условиях развитого центра. Маленьких отдельных квартир очень мало, они всегда были в дефиците. Сегодня, из свежего, самая недорогая квартирка в моём родном Литейном округе продаётся за 9,2 млн. Это 34 метра, под ремонт, с крысами, одно из окон в колодец, но хороший адрес. Честно сказать, за 10-11 то предложений не слишком много, а так-то средний ценник стремительно подходит к 300 тыс руб за метр. Большие квартиры в старом фонде почти никому не нужны, а их большинство. Они недешёвые сами по себе из-за размера и необходимости расселять. У одних расселенцев нет денег, у других жадность неимоверная.
А город всё пустил на самотёк".
Личный опыт
Предпринимательница И. рассказывает АБН о своем личном опыте с покупкой студии в другом похожем проекте.
«Покупают эти студии сейчас все, не только иногородние. Покупают для детей-студентов, я, например, отселила сына на расстояние в 300 м от нашего дома, что очень удобно. В пакете, который продавала инвестиционная компания, были и услуги согласований на перепланировку. Смысл договора был в том, что нам все согласовывают, параллельно идет ремонт, на него отводилось 90 дней, и мы въезжаем в законную студию».
Но ремонт, по словам собеседницы издания, затянулся, а перепланировку узаконить так и не смогли, хотя постоянно обещали. То же самое касалось и Росреестра. Покупатели на ремонт и отдачу денег до получения документов соглашаются потому, что все хотят быстрее заселиться. У этой компании был договор с компанией, которая бралась за такие перепланировки. Наконец, по окончании ремонта, с проверкой пришла комиссия администрации Центрального района и постановила вернуть перепланировки в первоначальный вид.
«Получается, что веришь на слово, показывают документы, говорят о своем опыте, и очень хочется быстрей вселиться, – отмечает предпринимательница. – Начались суды, идут они уже два года. Ответчиками выступаем мы, как собственники, а компания, которая нам продавала это, выступает третьим лицом.
Рассказывает еще один риелтор: одна семья купила такую студию и когда пошла прописываться в новом жилье, выяснила, что они купили кухню, а это нежилое помещение и прописаться в нем невозможно. Пришлось обращаться в администрацию района, и она пошла на встречу, план помещения изменили и прописку удалось узаконить.
«Вообще в городе 98% подобных перепланировок проходит незаконно, – уверен Глеб Лукьянов, председатель комитета по строительству в региональном отделении «ОПОРЫ России» по Петербургу и глава архитектурного бюро «АЭРОПЛАН». – И эта проблема аналогична известным ситуациям с обманутыми дольщиками, которые покупают квартиру в строящемся доме, девелопер впоследствии исчезает, а покупатели остаются жить в не сданном доме, не подключенном к коммуникациям, с многолетними судебными тяжбами. С коммуналками используется похожая юридическая схема».
А как в Москве
Как говорит адвокат, специалист по гостиничному и соседскому праву Наталья Петровская, в Петербурге, в отличие от Москвы, существует особенность продажи коммунальных квартир. В Москве и в других регионах продается именно конкретная комната, и с ней автоматически доля в праве на общие помещения (кухня, санузлы и проч.). В Петербурге комната исторически не является объектом продажи и продается только доля в праве общей собственности на всю квартиру. При «продаже» таких студий тоже продается «доля», но в Москве, вряд ли кто-то купит такую «долю», покупают или квартиры, или комнаты, причем комната предпочтительнее в малонаселенных квартирах.
Но в Петербурге атмосфера другая, отмечает эксперт, здесь больше коммуналок, другое к ним отношение, здесь большая степень терпимости к ситуации, и продажа «доли» - обыденное явление, поэтому это стало возможным. Продавая доли в бывших коммуналках, такие девелоперы обычно называют коммуналки «апарт-отелями», но по сути, они остаются теми же коммуналками, только в другой упаковке.
«До 2019 года, – говорит Наталья Петровская, - когда был принят закон депутата Госдумы Галины Хованской, запрещающий размещение гостиниц и хостелов в жилых домах, в таких бывших коммуналках, площадью по 200-600 м2, организовывались мини-отели. И с ними, при всем негативном отношении жильцов к этому бизнесу, было проще: у гостиницы есть один или два-три собственника, с которыми можно вести диалог, и который был крайне заинтересован в том, чтобы отель мог спокойно работать. Поэтому расселение коммуналки под отель улучшало жизнь парадной как минимум. Теперь ситуация другая, у каждой «студии» свой владелец, и отношение к общим частям квартиры и дома не изменилось – это та же коммуналка».
Однако такие студии привлекательнее комнат в коммуналках с общим душем, отмечает адвокат, поэтому они имеют спрос, а для многих это инвестиции. Если раньше комната в коммуналке были мало кому интересны и часто пустовали, то после переделки в «студии» все они заселены, и соседям по подъезду, управляющим компаниям приходится иметь дело не с одним владельцем отеля, с которым проще договориться, а 50-60 собственниками долей в такой коммуналке, где они владеют «студиями».
Дома есть - людей нет
Сергей Морев, владелец сети отелей и хостелов "Друзья", которые расположены в центре города, полагает, что нагрузка на инженерные сети, которая широко обсуждается в пабликах - это миф. "Что делать со старым фондом, это вопрос открытый. Профессиональные инвесторы не испытывают большого интереса к старому жилому фонду для строительства малых отелей или хостелов. Им, скорее, нужны большие здания, где можно открыть 5-звездочные отели. Такие хостелы как Netizen (дизайнерский хостел-отель в центре Москве), скорее, исключение из правил. Поэтому наличие таких студий в старых домах центра меня не смущает - это лучше, чем комнаты в коммуналках пустуют, а богатым людям квартиры по 400 м2 здесь же - просто не нужны. А так получается, дом есть, а людей - нет", - говорит Морев.
Галина Хованская готовится внести в Госдуму новый законопроект, обязывающий получать разрешение жителей при размещении в жилом доме любого вида бизнеса - торговли, общепита или предприятия сферы услуг. Принятие такого закона грозит потребительскому рынку российских городов катастрофическими последствиями.
О новом законопроекте Галина Хованская сама объявила на своей страничке в сети Фейсбук.
"Часто первые этажи в жилищном фонде переведены в нежилой фонд и предприниматели, не считаясь с интересами жителей, открывают там магазины, кафе, спортивные, музыкальные и танцевальные кружки, - пишет депутат и председатель Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству. - Все это доставляет жителям массу неудобств: антисанитарные условия, погрузка/разгрузка во дворе, препятствующие жителям комфортно отдыхать как у себя в квартире, так и на улице, шум от работающих производственных кондиционеров и многое другое.
Нам удалось добиться, чтобы квартиры без согласия жителей не переводились в нежилые помещения. Но, что делать тем жителям, которые проживают в многоквартирных домах, где квартиры уже переведены в нежилой фонд? К сожалению, сегодня, кроме как жаловаться в Роспотребнадзор, Жилинспекцию или полицию ничего не остается. Собственник нежилого помещения решает, какой бизнес будет вестись в его помещении.
Считаю, что многоквартирные дома предназначены для комфортного проживания. Находясь дома, жители не должны испытывать стресс от шумовых воздействий, ощущать неприятные запахи или вести «борьбу» с грызунами и насекомыми. Они должны в первую очередь отдыхать! Необходимо согласовывать с жителями многоквартирных домов использование нежилых помещений. Что в них будет, открыто должны решать жители!
Соответствующая законодательная инициатива подготовлена", - пишет Галина Хованская.
Шум - помеха комфорту
В Фейсбуке пост комментируют жители и предприниматели. Жители, конечно, соглашаются с депутатом. Предприниматели спрашивают, а что предлагает депутат. Однако сами жители в обсуждении ссылаются на то, что встроенные помещения нередко уже предусматривают какое-либо коммерческое назначение в доме, но коллектив жильцов, возможно, никогда не сможет договориться о том, что именно может размещаться на первом этаже. Как председателя комиссии по жилищной политике Галину Хованскую просят изменить СНИПы по шумоизоляции, так как во многих многоквартирных домах магазины и рестораны уже работают десятилетиями, а проблема шума имеет скорее технологическую основу.
Выборы 2021
"Галина Хованская ещё не внесла законопроект, но я почти на 100% уверена, что внесёт, - говорит адвокат из Москвы, эксперт по инициативам Госдумы, Наталья Петровская, - к "гостевым домам" это не относится, так как они расположены в индивидуальном жилом доме. А Хованская хочет заставить получать согласие жителей для использования нежилых помещений в многоквартирных домах. Давит на самые низкие чувства у людей - почти у каждого в доме есть нежилые помещения, и она даст им ощущение власти".
"На фоне хайпа с этим законопроектом депутат вновь попробует переизбраться, - считает Тамара Буйлова, ответственный секретарь Межотраслевого координационного совета гостеприимства и услуг, - как защитница жителей, защищая их от какого-то бизнеса, но совершенно забывая, что жители - это и есть бизнес. В жилых домах центра Петербурга тысячи магазинов, ресторанов и кафе, но если начать согласовывать их размещение, люди никогда не договорятся. Одни захотят булочную, другие магазин тканей, а у кого-то аллергия на обувь. Депутат живет в своем мире, ее привозят в Госдуму на машине, и этот внутрикольцовый московский мир Галина Хованская хочет распространить на всю страну. Будет очередной коллапс".
"Я тоже думаю, это связано с выборами. У людей нет власти заставить хорошо обслуживать дом или как-то иначе улучшить свою жизнь, - рассуждает Наталья Петровская, - депутат дает им взамен власть держать за горло своих соседей - владельцев нежилых помещений. И это бесплатно для бюджета".
"Что касается выборов, у Галины Хованской нет проблем, - говорит Гульнара Борисова, президент "Санкт-Петербургской ассоциации собственников жилья и их объединений». - Она всегда изберется. Это очень дешевый повод объяснить попытку хоть как-то навести порядок. Этот законопроект на ее рейтинг никак не повлияет. Он очень высокий. Она очень порядочный человек. И очень комфортный в общении. А изображают ее монстром".
История вопроса
Закон о запрете хостелов и мини-отелей в жилых домах, более известный как закон Хованской, был принят Госдумой в октябре 2019 года. Перед этим законопроект обсуждался 4 года, в него вносились многочисленные изменения, и все-таки он вышел в таком виде, что изменил ситуацию на рынке в пользу апарт-отелей, которые строятся в крупных городах как жилье, предназначенное для краткосрочного найма, ликвидировал бизнес малых предпринимателей или заставил их уйти в другие, менее удобные формы ведения бизнеса.
Малый бизнес Крыма и юга России, который построил тысячи мини-гостиниц в индивидуальных домах, также попал под закон Хованской и взбунтовался. Ему пошли навстречу и выводят из-под закона о запрете содержать гостиницы в жилых домах постройки ИЖС. Об этом на днях объявила глава Ростуризма Зарина Догузова.
Мнения
"Не раз была у Галины Петровны Хованской, видела горы обращений от избирателей, - комментирует Гульнара Борисова. - Мне тоже много звонят и пишут с криками о помощи жители домов. Предприниматели именно так и отвечают: это мое помещение - что хочу - то и делаю. И работать буду, как хочу - и по ночам, и в выходные. Так вот, может, причину появления такого законопроекта не в Г.П. Хованской надо искать, а в отсутствии культуры, моральной и социальной безответственности нашего бизнеса", - спрашивает Гульнара Борисова.
"Внесение законопроекта не означает его принятия, - говорит один известный ресторатор. - Но тенденция на уничтожение собственной экономики, причём не только от Хованской, налицо. Ну если его примут, просто будет больше коррупции, больше теневого бизнеса. Но я думаю это малореализуемо. Закон обратной силы не имеет. А в данном случае - предприятия уже ведут там деятельность. И их уже никак нельзя законным образом заставить получать какие бы то ни было дополнительные разрешения.
Что касается новых предпринимателей - то этот подвид общества и так можно в красную книгу заносить. Сейчас бизнесом могут и хотят заниматься, в основном, те, кто занимался им ранее. А тем кто не занимался - уже это и в голову, в большинстве случаев, не приходит".
Инфраструктура деградирует
Комментарий Артема Гудченко, президент ГК "Рента": "Абсолютно тупиковая идея, желание законодателя сымитировать демократию там, где она не нужна. Чтобы жителям было комфортно, нужно подтянуть госрегулирование. Существующее законодательство регулирует санитарные нормы и состояние коммерческих помещений в жилых домах, Роспотребнадзор формирует виды деятельности, которые разрешены или не разрешены в жилых домах, органы Технадзора обеспечивают выполнение стандартов безопасности и должной работы всех систем в доме, кроме того, существуют строительные нормы и правила, словом, есть большой кластер законодательных нормативов, который регламентирует и строительство, и эксплуатацию коммерческих помещений в жилых домах.
И если вдруг появляется несоответствие потребностей население и бизнеса, правила меняются, их нужно модернизировать - но наши чиновники не справляются, поэтому давайте создавать народные дружины. Такими инициативами можно заменить полицию, государственные образование и даже здравоохранение. Голосованием можно принимать решение в поликлиниках. Этот возможный законопроект - ящик пандоры, открыв его один раз, закрыть будет сложно. Один раз получив такие права, жители будут воспринимать их как естественные. Решения будут приниматься по принципу: мой дом моя крепость - и фигурально выражаясь, стоять с топорами на меже. Люди не могут в коммунальной квартире на три комнаты договориться о чем-то, как они договорятся в доме на 500 квартир?
Если такая норма будет принята, рынок коммерческой недвижимости потеряет большое количество коммерческих помещений. Заместить отдельно стоящими ТК все магазины, кафе и салоны красоты на улицах невозможно. Сервис и возможность сделать необходимые покупки, получить услуги должны быть в шаговой доступности. ТК несут скорее развлекательную функцию.
Пропорции торгово-сервисных помещений в жилых домах и ТРК сейчас составляют 1:4. То есть, торговых комплексов по площади в 4 раза меньше. Это огромный удар по рынку и экономике. Кроме того, в 70% коммерческих помещений находятся предприятия малого и среднего бизнеса. Чтобы сейчас открыть любой бизнес - магазин, аптеку, салон красоты, и так надо преодолеть массу сложностей. Сделать бизнес рентабельным, очень сложно, а если еще и пройти согласования с жильцами - часть из них не проживает, часть за границей, некоторые - в местах лишения свободы. Будет огромное количество пустующих помещений. Инфраструктура городов деградирует. А качество жизни горожан зависит не только от зелени во дворе и детской площадки, а всей инфраструктуры целиком.
Закон Хованской о запрете размещения гостиниц в жилых домах не отменяют, но первый шаг в сторону урегулирования одного из видов малых средств размещения, гостевых домов, расположенных в ИЖС, сделан. Ростуризм подготовил поправки в законодательные акты, которые легализуют частные дома, где размещают туристов. Это делается спешно, прежде всего потому, чтобы предстоящий турсезон не стал коллапсом для владельцев недвижимости Крыма, Краснодарского края и Алтая.
Закон Хованской о запрете хостелов и гостиниц в жилых домах был принят в октябре 2019. Проблема должна была возникнуть весной 2020 года, когда по идее должны были начаться бронирования на предстоящий сезон, но началась пандемия. Таким образом, решить проблему потребовалось прямо сейчас.
Запрет Хованской касался, конечно, прежде всего, многоквартирых домов в крупных городах, чтобы туристы не мешали жителям этих домов.
Но тут же возникло множество нюансов, которые лишили бизнеса малых предпринимателей туристического сектора, в том числе, владеющих гостевыми домами, расположенными в индивидуальных жилых постройках (ИЖС) - им пришлось либо закрыть свои мини-отели и хостелы, либо перевести их в жилье, сдаваемое в краткосрочный найм, забыв прохождение классификации как гостиницы, говорит Тамара Буйлова, ответственный секретарь Межотраслевого координационного совета гостеприимства и услуг (МКС). Либо даже уйти в серый рынок.
"Сейчас что происходит, - рассказывает Тамара Буйлова, - турфирмы пытаются бронировать гостевые дома в Крыму - во многих случаях, это единственный возможный вариант бронирования. Однако большинство номерного фонда Крыма сдается по договору найма, а тот, кто нанимает такой дом по договору найма, полностью отвечает за тех, кто в нем проживает, и за и помещения, и турфирмы на это не идут, с Крымом, например, работать не могут, это вызывает коллапс". Таким образом, предстоящий туристический сезон может сильно осложниться.
Финт ушами
И лоббисты придумали, как в обход закона Хованской легализовать гостевые дома. "Крым, Сочи, Алтай - это туристические направления, где преобладает сельская местность, - продолжает общественница, - где можно построить и классифицировать гостевые дома, и таким образом они переходят из статуса жилого фонда, но непонятно пока в какой статус". Всем уже видно, что запрет Хованской - ошибка. Но по-прежнему есть высокое московское лобби - они не хотят видеть хостелы в жилых домах. Термин туристическое жилье, пока распадается на две части: гостевым домам дадут зеленый свет, а расселенным квартирам в многоквартирных жилых домах в крупных мегаполисах - ничего. "Частичное решение, но не окончательное, - говорят эксперты, - пока Ростуризм сложно относится к туржилью в жилом фонде, это сложная проблема".
Гостевые дома не будут оказывать гостиничные услуги, говорит адвокат Наталья Петровская, и не будут называться гостинцами. У них будет ограниченный перечень услуг. Вероятно, будет введена особая классификация, ее надо разрабатывать.
Главное сейчас - успеть до начала курортного сезона, поняли в Ростуризме.
"Это ликвидация пробела, в котором все оказались после закона Хованской, - уточняет адвокат, - и главная проблема - что для гостевых домов пробел ликвидируют, а для питерских меблированных комнат - нет. Вот что несправедливо".
«Мы подготовили проект закона о внесении изменений в отдельные законодательные акты в целях регулирования изменений в деятельность гостевых домов. Этим законопроектом мы предлагаем дополнить 132 ФЗ "Об основах туристской деятельности" понятиями "гостевой дом", "услуга гостевого дома" и "классификация гостевых домов". Три ключевых понятия, которые предлагаются в этом проекте федерального закона", - сказала глава Ростуризма Зарина Догузова на заседании круглого стола в Общественной палате России.
Справка СДП: Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — это вид разрешенного использования земли. На таком участке можно построить дом для постоянного проживания, получить прописку, разбить сад и огород. Участок может быть частью садового товарищества или располагаться на территории населенного пункта.
