Неформатным и нестационарным торговым объектам, мораторий на которые в Петербурге закончился 1 апреля, грозит снос в случае, если на них начнут жаловаться граждане или администрации районов. Но их обязательно будут предупреждать о сносе, заверили в комитете по контролю за имуществом.
Для неформатных объектов в Петербурге весной 2011 года, буквально в последние недели правления губернатора Валентины Матвиенко, были установлены предельные параметры для нестационарных объектов - 150 м2 площади, 4 м в высоту. Почему были выбраны именно эти параметры, неизвестно. До 2007 года в городе действовали другие стандарты, и павильоны согласовывались крупнее. Многие этим воспользовались. Договоры аренды продлеваются с тех пор. Чаще всего крупные нестационарные торговые объекты строили там, где по каким-то причинам не могли согласовать капитальные.
Так, например, у ГК "Адамант" был на станции метро "Академическая" такой торговый комплекс площадью 8 тыс м2, были такие неформатные ТК в Купчино, на Васильевском и других местах. Сейчас, по данным РОО "Содействие малому бизнесу", их в городе около 600. Мораторий на их снос продлевался неоднократно. Власти также неоднократно подчеркивали, что всему есть предел, и вечно продлевать мораторий на снос, если договор на аренду закончился, нельзя. Об этом, например, говорил Кирилл Соловейчик, председатель КППИТ, осенью на онлайн встрече в Санкт-Петербургском союзе предпринимателей. Последний раз мораторий был продлен в связи с пандемией по распоряжению губернатора Александра Беглова.
Есть ли команда
На вопрос, есть ли команда начать убирать неформатные торговые объекты, в комитете по контролю за имуществом (ККИ) ответили так: "Нарушение условий договоров является основанием для их расторжения, отсутствие таких договоров является основанием для освобождения земельного участка, если иное не предусмотрено одним из мораториев или имеющимися в распоряжении комитета документами. Комитет обязан проверять законность размещения нестационарных торговых объектов (НТО) после обращений или жалоб граждан или администрации, а в случае выявления самовольного размещения элемента благоустройства - освободить участок. Работы по освобождению участков производятся в соответствие с планом-графиком и после уведомления пользователя, которому дается время на вывоз имущества".
Так было всегда, подчеркивают в ККИ, проверка законности размещения, если имеется нарушение условий договора, то сообщаем об этом в КИО, если выявляем самовольное занятие под размещение элемента благоустройства, то уведомляем о необходимости добровольного освобождения земельного участка, даём разумный срок, рассказывают в комитете. "Если землепользователь этого не делает, то заявка на освобождение земельного участка отрабатывается нашим подведомственным предприятием",- уточняют в комитете.
Региональная история
Янина Гришина, руководитель РОО "Содействие малому бизнесу", согласна с Кириллом Соловейчиком, что продлевать мораторий вечно не следует. "Но мораторий - это не федеральный закон, это целиком региональная история, - говорит Янина Гришина, - измените условия размещения этих объектов в диалоге с бизнесом, издайте правовой акт, который бы защитил предпринимателей. Объекты не капитальные, но по сути стационарные".
Мы говорили об этом еще два года назад на встречах с КИО, вспоминает Янина Гришина, нужно обследовать эти объекты, понять, насколько они соответствуют нормам, по внешнему виду, и составить реестр НТО, которые могут работать. "Торговые объекты - не пирог, чтобы их просто брать, срезать с них лишнее и "приводить к параметрам", там коммуникации. Сейчас не то время, чтобы просто разом ликвидировать сотни рабочих мест", - подчеркивает Янина Гришина и добавляет, что на последнем городском Форуме малого бизнеса о продлении моратория и решении этого вопроса заявлял Максим Аксенов, зампред нормативно-методического отдела КИО, это вошло в резолюцию Форума.
Надо сделать так, чтобы предприниматели не дрожали перед каждой рабочей группой КППИТ, уверена Янина Гришина, но на сегодня нет действующего правового акта, который бы защитил предпринимателей.
Глава комитета по градостроительству и архитектуре, главный архитектор Петербурга Владимир Григорьев, кстати, публично отмечал, что согласен на неформатные павильоны, построенные по правилам до 2007 года, но новые должны быть возведены по параметрам.
Стационарные или капитальные
Суть проблемы, по словам предпринимателей, в возможности торговать алкоголем. В нестационарных объектах она запрещена и лицензия на торговлю алкоголем предприятиям, работающим в таких постройках, не выдается. Но зачастую эти павильоны несут признаки капитальности и стационарности (построены на совесть, с коммуникациями) и потому арендаторы торговых мест в таких объектах нарушают правила - чаще по незнанию или даже по умыслу, без уведомления владельца объекта - устанавливают, например, автоматы по розливу пива, чтобы повысить доходность. И попадаются на проверках, которые инициируют многочисленные ведомства и комитеты, в том числе, КППИТ. (Ну что такого, если в торговом павильоне нальют пива - скажите пожалуйста? - Ред.)
Такое нарушение становится причиной расторжения договора и "здравствуй, ККИ" - снос объекта не за горами. Но иногда все не так однозначно и истории перетекают в суды, которые довольно часто встают на сторону бизнеса. Однако, как говорят предприниматели, проблему можно было бы решить, признав такие объекты стационарными, но не капитальными. Тем самым сохранить занятость, налоги для казны, и возможность работать для предпринимателей. "Я перенес несколько своих нестационарных объектов, относительно крупных, на частную землю и они сразу стали стационарными. И лицензию на торговлю алкоголем получить можно, - рассказывает предприниматель А. - А на городской земле они все - НТО, и подвергались непрерывным проверкам, как будто крупнейшие потоки контрафактного алкоголя идут у нас только через ларьки".
Антикризисная мера
Одновременно стоит вспомнить распоряжение Михаила Мишустина от 30 января 2021 года №208-р, в котором он призывает предоставлять под нестационарную торговлю продовольствием места без аукционов, чаще проводить ярмарки и открывать рынки. Пока в Петербурге время от времени озвучиваются некие планы открыть или реконструировать рынки, но ничего не происходит.
Как в январе 2020 года сносили легендарное кафе "Алеша" площадью 500 м2 у ст метро "Приморская" на Васильевском острове, можно прочитать здесь. Кафе работало более 10 лет. Теперь здесь необустроенный "газон" и на нем процветает нелегальная торговля, которую время от времени приезжает проверять усталая полиция.
Предпринимательница Татьяна Белкина попала в историю: она взяла в аренду пристройку под кафе, но выяснила, что пристройка не законна. Бизнесвумен попыталась вернуть деньги, потраченные на ремонт, но ее оборудование захватили. Белкина пишет во все инстанции и звонит во все колокола, в историю вовлечены и суд, и депутаты, и городские власти всех уровней, но воз и ныне там.
Чтобы в тяжелые времена увеличить прибыль и переориентировать свой бизнес, Татьяна Белкина,
генеральный директор ООО «Промпрофсервис», который специализировался на торговле и
клининге, решила заняться предпринимательством в сфере общепита.
Ох, уж этот случай
Случай представился в марте 2019 года, когда Татьяна Белкина присмотрела помещение площадью 178 м2 на бульваре Новаторов, 98 , удобно расположенное у метро "Проспект Ветеранов" (на первой линии, как говорится), но требующее значительного ремонта. Владеет помещением ИП Мацюра. При заключения договора аренды ИП предоставило пакет документов: свидетельство о собственности на землю, свидетельство о собственности на здание и, как выяснилось значительно позже, предоставила правоустанавливающие документы на здание с конфигурацией 2003 года.
Это здание, как выяснилось впоследствии, несколько раз, перестраивалось, при этом увеличивалась его площадь, высотность, изменялись границы, появилась так называемая антресоль. И пристроилось новое помещение, с условным номером 7-н, которое ИП Мацюра и сдала в долгосрочную аренду ООО «Промпрофсервис» (ООО "ППС").
На доверии
На вопрос о законности перепланировок, владелица здания, объяснила, что все законно и все соответствующие документы на перепланировку, уже сданы в Росреестр на регистрацию, и через 2-3 месяца ИП Мацюра получит новый технический паспорт. А, соответственно, ООО «ППС» - выписку из техпаспорта, с выделением границ арендуемого помещения. "Поэтому мы и не настаивали на срочности предоставления новой выписки и наличии технического паспорта на помещение, - объяснила свои действия Татьяна Белкина, - внешний вид собственника здания вызывал доверие: молодая беременная женщина, которую сопровождали родственники - как впоследствии выяснилось, муж и сын мужа".
Начался ремонт помещения, ООО «ППС» за шесть месяцев инвестировало в него значительные средства, в том числе, заемные, в размере более десятка миллионов рублей, так как ремонт носил капитальный характер. "Был разработаны и согласованы проекты по прокладке системы канализации и водопровода, системы электроснабжения, системы кондиционирования и вентиляции, установлена лестница с перилами на антресоль, установлены стеклопакеты, проведены отделочные работы. В помещении нет отопления - поэтому был сделан теплый пол, нет потолков-сделаны натяжные потолки", - рассказывает Татьяна Белкина.
В процессе ремонта, уже в мае 2019 года, Татьяна Белкина заметила, что под руководством Яковенко-сына, действующего на основании доверенности от ИП, была произведена перестройка здания со значительными изменениями. На вопрос, на каком основании они все это делают, был получен ответ, «что это все соответствует документам, которые ИП Мацюра уже сдала в Росреестр, и через еще 2-3 месяца, ООО «ППС» получит полный пакет документов, с новыми изменениями. Максим Яковенко успокаивал
Татьяну Белкину тем, что у ИП Мацюра, «все схвачено оно решит любую проблему».
Сюрприз
Через 6 месяцев, к моменту открытия кафе-бара, правоустанавливающие документы на перепланировку здания так и не были предоставлены. После многочисленных переговоров, встреч,
писем, и требования предоставить документы, в присутствии юриста Натальи Гузановой представители собственника постройки – отец и сын Яковенко признались, что они никогда не
сдавали документы в Росреестр, и не собираются этого делать, этих документов нет.
Выходит, сделала вывод Татьяна Белкина, что, при заключении договора аренды, арендодатель умышленно ввел ООО «ППС» в заблуждение, предоставив неполный комплект документов и неактуальный технический план на здание, в котором нет помещения, с условным номером 7-н. "То есть, помещение юридически не оформлено, и ИП не имело на нее прав, тем более сдавать в аренду", - сделала запоздалый вывод Татьяна Белкина.
Так ООО «ППС» фактически оказалось заложником арендодателя. С одной стороны, в открытие кафе-бара были вложены все доступные средства, взяты кредиты, с другой стороны ООО «ППС» оказалась арендатором самовольной постройки, в которой предлагалось вести бизнес без правоустанавливающих документов, на свой страх и риск.
«Уже понимая, что без проектной документации в здании незаконно сломали несущие
кирпичные стены и заменили их на сэндвич панели, что, вероятно, отсутствует настоящий фундамент, и на этих сэндвич панелях увеличена высотность здания, появился второй этаж, в виде антресоли, вспомнились страшные картины «Зимней вишни» и «Хромой лошади», - говорит Татьяна Белкина. Кроме того, после консультации с юристом, она выяснила, что за все перепланировки, за факт отсутствия «Акта ввода здания в эксплуатацию» несет, эксплуатирующая организация, и штрафы, наложенные на нее, могут
исчисляться сотнями тысяч рублей.
После этого предпринимательница приняла решение покинуть сомнительное здание и
обратиться в Арбитражный суд за взысканием имущественных потерь. Кроме того, ООО «ППС» направило запросы в КИО, ККИ, Гостройнадзор, ГУИОН, КГА, администрацию Кировского района - по поводу законности постройки.
Что ответила власть
Ответы профильных комитетов, выписка из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН), подтвердили выводы ООО «ППС», что пристройка на бульваре Новаторов, 98, с условным номером 7-Н, является самовольной, и находится на государственных землях, собственность которых не разграничена и не прошла кадастровый учет. Оказалось, что факт появления самовольной пристройки был установлен ККИ еще в июне 2019 года
– об это рассказывало письмо из ККИ депутату ЗакСа Петербурга Денису Четырбоку (его офис оказался расположенным в другом крыле этого же здания). ККИ также направлял многочисленные запросы в различные комитеты городской администрации. В ответ были получены подтверждения, что пристройка действительно самовольная. «Тем не менее, на запросы ООО «ППС», в период с 2019 по 2020 годы, направленные в адрес ККИ, были
даны формальные ответы: "собираем факты", "рассматриваем ситуацию", создавалось впечатление искусственного затягивания решения вопроса», - делится мнением Татьяна Белкина.
Также ответе вице-губернатора Евгения Елина депутату Госдумы Виталию Милонову
(он также вмешался в ситуацию) от 25.11.2020 говорится, что ККИ «направил собственнику претензии о взыскании платы за фактическое использование территории без правоустанавливающих документов и процентов за использование чужими денежными средствами».
«Но это - и все, - подчеркивает Татьяна Белкина. - Все отписки со стороны ККИ привели в тому, предприятие вынуждено было написать жалобу на бездействие председателя ККИ. В ответ на жалобу ООО «ППС», комитет, письмом от 18 декабря 2020 года в очередной раз подтвердил, что земельный участок с указанным кадастровым номером не сформирован, не поставлен на кадастровый учет т.е. адреса не имеет".
Судебные споры
30 декабря 2020 г. комитет по контролю за имуществом обратился в суд с исковым
заявлением о сносе самовольной пристройки к зданию по бульвару Новаторов. «Будем
надеяться, что на это раз подход к решению вопроса будет в рамках действующего
законодательства, а не формальным», - говорит руководительница ООО «ППС».
К сказанному стоит добавить, что владельцы помещения также препятствовали вывозу
имущества ООО «ППС» - оборудования, которое принадлежит банку по договору лизинга, рассказывает Татьяна Белкина. Компания вынуждена была судиться, чтобы вернуть свое
имущество, но в суде проиграла. Кроме того, решение суда также предусматривало
взыскание с ООО «ППС» арендной платы за один месяц фактического пользования самовольной пристройкой, хотя компания представляла в суд документы, указывающие на то, что помещения юридически не существует, а ИП не предоставило документы, которые бы подтверждали законность помещения.
Владелица помещения также представила в суд свидетельство о регистрации права собственности от 2015 года, на здание целиком, и суд не принял во внимание тот факт, что пристройка возведена в 2018-2019 году. "В суде ИП и предоставила примерный план на помещение 7-н, - говорит Татьяна Белкина, - некую схему, которая, по моему мнению, имеет весьма приблизительное отношение к помещению. Однако суд принял этот «технический план» за документ".
В связи с этим ООО ППС» подало апелляционную жалобу, а также иск о признании сделки
недействительной, которое будет рассмотрено Арбитражным судом 10 февраля.
По соседству
У этой истории есть еще один аспект. Татьяна Белкина также обращалась в полицию и прокуратуру, чтобы вернуть свое оборудование, которое было куплено по договору лизинга, а его забрали владельцы пристройки в счет стоимости аренды. Полиция в возбуждении уголовного дела отказала.
Интересно также, что опорный пункт 8 отделения полиции, куда обращалась предпринимательница, находится в том же здании, что и самовольная пристройка. "Эта пристройка на глазах полицейских возводилась не один день,- говорит Татьяна Белкина, - но этого в отделе не заметили. Документы по факту удержания чужого имущества, предоставленные ООО в качестве доказательства самоуправства, не приняты, уголовное дело не возбуждено. Но скорость, с которой выносились постановления об отказе в возбуждении уголовного дела (буквально один-два дня) вызывают сомнение в объективности оперативно-розыскных мероприятий. ОБЭП Кировского района, несмотря на предоставленные документы из комитетов, тоже вынес постановление в отказе от возбуждения уголовного дела. Круговая порука!", - возмущается предпринимательница.
Депутаты пишут письма
Депутат Виталий Милонов в ноябре 2020 года направил обращение в несколько инстанций - главе МВД Владимиру Колокольцеву, вице-губернатору Евгению Елину, прокурору Петербурга Сергею Литвиненко, главе ГУ МВД по Петербургу и ЛО Роману Плугину. «ИП Мацюра противоправным образом открыто владеет и сдает в аренду помещения самовольной постройки, - пишет Виталий Милонов, - частично расположенном на участке в государственной собственности, решается вопрос о сносе постройки в судебном порядке. ... В данном конкретном случае жертвой мошенничества стало ООО "Промпрофсервис». Жертвой мошенничества могли стать и другие предприниматели. Но в возбуждении уголовного дела немотивированно отказано, - пишет депутат Милонов прокурору Сергею Литвиненко, и просит принять меры, привлечь виновных лиц к
ответственности.
В ККИ также обращался депутат ЗС Петербурга Денис Четырбок. Ему ответили, что учитывая риск причинения ущерба и целостности здания, демонтаж самовольно размещенной пристройки не представляется возможным. "При этом, документы, на основании которых можно было сделать такой вывод, ККИ не представил", - уточняет Татьяна Белкина. И добавляет, что предприниматель в сегодняшней России должен быть и юристом, и бухгалтером, и экономистом, и специалистом по недвижимости, и кадастровым инженером. "Знаю об историях конфликтов с властью, - говорит она, - но чтобы предприниматель подставил предпринимателя - такого не слышала".
Мнение юриста
Наталья Гузанова, юрист-практик, генеральный директор юридической компании "Северо-Западный правовой Альянс": "Что перед заключением договора аренды нежилого помещения надо делать обязательно - проверять правоустанавливающие (документы на основании которых возникло право) и правоподтверждающие документы (на сегодня - это выписка ЕГРН). Если в них выявлены несоответствия - лучше остановиться и начать переговоры с собственником, поскольку есть большая вероятность потерять вложенные в ремонт и оборудование деньги, как в описанном случае".
Обновлено: 18 дек. 2020 г.
За 17 дней декабря комитет по контролю за имуществом закрыл 49 точек незаконной торговли на улицах Петербурга. Это лотки, прилавки, тележки и ларьки и даже экскурсионные тумбы. Составлено 32 протокола о правонарушениях.
С начала декабря в ходе рейдов обследованы Калининский, Приморский, Центральный, Адмиралтейский, Невский, Московский и Кронштадтский районы.
Большинство выявленных нарушений связано с незаконным размещением торговых объектов (киосков, лотков, столов, тележек и пр.) по реализации плодоовощной, текстильной, сувенирной продукции. В результате рейдов освобождено не менее 49 земельных участков.
Прилавки, столы и демонстрационные стенды по реализации сувенирной продукции незаконно работали на Малой и Большой Морской улицах, на Исаакиевской и Сенатской площадях. Незаконная продажа аксессуаров к мобильным телефонам осуществлялась на улице Бабушкина и на проспекте Чернышевского, сообщает ККИ. На набережной канала Грибоедова, на Лиговском проспекте и на улице Бабушкина пресечена нелегальная торговая деятельность по продаже трикотажной продукции. Экскурсионные тумбы изъяты на Невском проспекте, на улице Бабушкина – торговая тележка по реализации табачной продукции.
Земельные участки, на которых незаконно размещались торговые тележки, киоски, лотки, столы по продаже плодоовощной и рыбной продукции освобождены на улицах Коллонтай, Дыбенко, Бабушкина, Садовой и Караваевской улицах, проспектах Большевиков, Испытателей, Науки, Гражданском проспекте. Автолавки по реализации выпечной продукции изъяты с Тепловозной улицы, проспекта Обуховской обороны и улицы Бабушкина. Изъято 1200 единиц товара и торговое оборудование, - всё отправлено на склад временного хранения.
Вместе с тем, освобождены земельные участки, на которых были размещены торговые павильоны в отсутствие правоустанавливающих документов. На Долгоозерной улице демонтирован киоск по ремонту обуви площадью 8 м2; на улице Кузнецовской – продовольственный павильон 25 м2; на улице Латышских стрелков - киоск по продаже плодоовощной продукции 8 м2. В Кронштадте от трёх павильонов по реализации продуктов питания и алкогольной продукции освобождена территория общей площадью более 120 м2. Во всех случаях договоры аренды занимаемых земельных участков были расторгнуты, торговая деятельность велась в отсутствие законных оснований.
В отношении нарушителей составлено 26 протоколов по ст. 44 Закона Петербурга «Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге» (Продажа товаров в неустановленных местах); в отношении землепользователей, незаконно разместивших торговые павильоны, составлено 6 протоколов по п. 1 ст. 16 Закона Петербурга «Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге» (Самовольное размещение (установка) и перемещение элемента благоустройства).
Эта работа проводится комитетом в рамках контроля за использованием земельных участков, находящихся в собственности города. В целях пресечения фактов незаконной уличной торговли и недопущения негативных последствий, которые могут наступить как для потребителей, так и для добросовестных предпринимателей, ККИ проводит рейдовые мероприятия на регулярной основе.
Специалисты говорят, что в случаях, когда невозможно идентифицировать продавца, а это бывает, составить протокол невозможно. Поэтому протоколов меньше, чем ликвидаций точек нелегальной торговли.