Предпринимательница Татьяна Белкина попала в историю: она взяла в аренду пристройку под кафе, но выяснила, что пристройка не законна. Бизнесвумен попыталась вернуть деньги, потраченные на ремонт, но ее оборудование захватили. Белкина пишет во все инстанции и звонит во все колокола, в историю вовлечены и суд, и депутаты, и городские власти всех уровней, но воз и ныне там.
Чтобы в тяжелые времена увеличить прибыль и переориентировать свой бизнес, Татьяна Белкина,
генеральный директор ООО «Промпрофсервис», который специализировался на торговле и
клининге, решила заняться предпринимательством в сфере общепита.
Ох, уж этот случай
Случай представился в марте 2019 года, когда Татьяна Белкина присмотрела помещение площадью 178 м2 на бульваре Новаторов, 98 , удобно расположенное у метро "Проспект Ветеранов" (на первой линии, как говорится), но требующее значительного ремонта. Владеет помещением ИП Мацюра. При заключения договора аренды ИП предоставило пакет документов: свидетельство о собственности на землю, свидетельство о собственности на здание и, как выяснилось значительно позже, предоставила правоустанавливающие документы на здание с конфигурацией 2003 года.
Это здание, как выяснилось впоследствии, несколько раз, перестраивалось, при этом увеличивалась его площадь, высотность, изменялись границы, появилась так называемая антресоль. И пристроилось новое помещение, с условным номером 7-н, которое ИП Мацюра и сдала в долгосрочную аренду ООО «Промпрофсервис» (ООО "ППС").
На доверии
На вопрос о законности перепланировок, владелица здания, объяснила, что все законно и все соответствующие документы на перепланировку, уже сданы в Росреестр на регистрацию, и через 2-3 месяца ИП Мацюра получит новый технический паспорт. А, соответственно, ООО «ППС» - выписку из техпаспорта, с выделением границ арендуемого помещения. "Поэтому мы и не настаивали на срочности предоставления новой выписки и наличии технического паспорта на помещение, - объяснила свои действия Татьяна Белкина, - внешний вид собственника здания вызывал доверие: молодая беременная женщина, которую сопровождали родственники - как впоследствии выяснилось, муж и сын мужа".
Начался ремонт помещения, ООО «ППС» за шесть месяцев инвестировало в него значительные средства, в том числе, заемные, в размере более десятка миллионов рублей, так как ремонт носил капитальный характер. "Был разработаны и согласованы проекты по прокладке системы канализации и водопровода, системы электроснабжения, системы кондиционирования и вентиляции, установлена лестница с перилами на антресоль, установлены стеклопакеты, проведены отделочные работы. В помещении нет отопления - поэтому был сделан теплый пол, нет потолков-сделаны натяжные потолки", - рассказывает Татьяна Белкина.
В процессе ремонта, уже в мае 2019 года, Татьяна Белкина заметила, что под руководством Яковенко-сына, действующего на основании доверенности от ИП, была произведена перестройка здания со значительными изменениями. На вопрос, на каком основании они все это делают, был получен ответ, «что это все соответствует документам, которые ИП Мацюра уже сдала в Росреестр, и через еще 2-3 месяца, ООО «ППС» получит полный пакет документов, с новыми изменениями. Максим Яковенко успокаивал
Татьяну Белкину тем, что у ИП Мацюра, «все схвачено оно решит любую проблему».
Сюрприз
Через 6 месяцев, к моменту открытия кафе-бара, правоустанавливающие документы на перепланировку здания так и не были предоставлены. После многочисленных переговоров, встреч,
писем, и требования предоставить документы, в присутствии юриста Натальи Гузановой представители собственника постройки – отец и сын Яковенко признались, что они никогда не
сдавали документы в Росреестр, и не собираются этого делать, этих документов нет.
Выходит, сделала вывод Татьяна Белкина, что, при заключении договора аренды, арендодатель умышленно ввел ООО «ППС» в заблуждение, предоставив неполный комплект документов и неактуальный технический план на здание, в котором нет помещения, с условным номером 7-н. "То есть, помещение юридически не оформлено, и ИП не имело на нее прав, тем более сдавать в аренду", - сделала запоздалый вывод Татьяна Белкина.
Так ООО «ППС» фактически оказалось заложником арендодателя. С одной стороны, в открытие кафе-бара были вложены все доступные средства, взяты кредиты, с другой стороны ООО «ППС» оказалась арендатором самовольной постройки, в которой предлагалось вести бизнес без правоустанавливающих документов, на свой страх и риск.
«Уже понимая, что без проектной документации в здании незаконно сломали несущие
кирпичные стены и заменили их на сэндвич панели, что, вероятно, отсутствует настоящий фундамент, и на этих сэндвич панелях увеличена высотность здания, появился второй этаж, в виде антресоли, вспомнились страшные картины «Зимней вишни» и «Хромой лошади», - говорит Татьяна Белкина. Кроме того, после консультации с юристом, она выяснила, что за все перепланировки, за факт отсутствия «Акта ввода здания в эксплуатацию» несет, эксплуатирующая организация, и штрафы, наложенные на нее, могут
исчисляться сотнями тысяч рублей.
После этого предпринимательница приняла решение покинуть сомнительное здание и
обратиться в Арбитражный суд за взысканием имущественных потерь. Кроме того, ООО «ППС» направило запросы в КИО, ККИ, Гостройнадзор, ГУИОН, КГА, администрацию Кировского района - по поводу законности постройки.
Что ответила власть
Ответы профильных комитетов, выписка из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН), подтвердили выводы ООО «ППС», что пристройка на бульваре Новаторов, 98, с условным номером 7-Н, является самовольной, и находится на государственных землях, собственность которых не разграничена и не прошла кадастровый учет. Оказалось, что факт появления самовольной пристройки был установлен ККИ еще в июне 2019 года
– об это рассказывало письмо из ККИ депутату ЗакСа Петербурга Денису Четырбоку (его офис оказался расположенным в другом крыле этого же здания). ККИ также направлял многочисленные запросы в различные комитеты городской администрации. В ответ были получены подтверждения, что пристройка действительно самовольная. «Тем не менее, на запросы ООО «ППС», в период с 2019 по 2020 годы, направленные в адрес ККИ, были
даны формальные ответы: "собираем факты", "рассматриваем ситуацию", создавалось впечатление искусственного затягивания решения вопроса», - делится мнением Татьяна Белкина.
Также ответе вице-губернатора Евгения Елина депутату Госдумы Виталию Милонову
(он также вмешался в ситуацию) от 25.11.2020 говорится, что ККИ «направил собственнику претензии о взыскании платы за фактическое использование территории без правоустанавливающих документов и процентов за использование чужими денежными средствами».
«Но это - и все, - подчеркивает Татьяна Белкина. - Все отписки со стороны ККИ привели в тому, предприятие вынуждено было написать жалобу на бездействие председателя ККИ. В ответ на жалобу ООО «ППС», комитет, письмом от 18 декабря 2020 года в очередной раз подтвердил, что земельный участок с указанным кадастровым номером не сформирован, не поставлен на кадастровый учет т.е. адреса не имеет".
Судебные споры
30 декабря 2020 г. комитет по контролю за имуществом обратился в суд с исковым
заявлением о сносе самовольной пристройки к зданию по бульвару Новаторов. «Будем
надеяться, что на это раз подход к решению вопроса будет в рамках действующего
законодательства, а не формальным», - говорит руководительница ООО «ППС».
К сказанному стоит добавить, что владельцы помещения также препятствовали вывозу
имущества ООО «ППС» - оборудования, которое принадлежит банку по договору лизинга, рассказывает Татьяна Белкина. Компания вынуждена была судиться, чтобы вернуть свое
имущество, но в суде проиграла. Кроме того, решение суда также предусматривало
взыскание с ООО «ППС» арендной платы за один месяц фактического пользования самовольной пристройкой, хотя компания представляла в суд документы, указывающие на то, что помещения юридически не существует, а ИП не предоставило документы, которые бы подтверждали законность помещения.
Владелица помещения также представила в суд свидетельство о регистрации права собственности от 2015 года, на здание целиком, и суд не принял во внимание тот факт, что пристройка возведена в 2018-2019 году. "В суде ИП и предоставила примерный план на помещение 7-н, - говорит Татьяна Белкина, - некую схему, которая, по моему мнению, имеет весьма приблизительное отношение к помещению. Однако суд принял этот «технический план» за документ".
В связи с этим ООО ППС» подало апелляционную жалобу, а также иск о признании сделки
недействительной, которое будет рассмотрено Арбитражным судом 10 февраля.
По соседству
У этой истории есть еще один аспект. Татьяна Белкина также обращалась в полицию и прокуратуру, чтобы вернуть свое оборудование, которое было куплено по договору лизинга, а его забрали владельцы пристройки в счет стоимости аренды. Полиция в возбуждении уголовного дела отказала.
Интересно также, что опорный пункт 8 отделения полиции, куда обращалась предпринимательница, находится в том же здании, что и самовольная пристройка. "Эта пристройка на глазах полицейских возводилась не один день,- говорит Татьяна Белкина, - но этого в отделе не заметили. Документы по факту удержания чужого имущества, предоставленные ООО в качестве доказательства самоуправства, не приняты, уголовное дело не возбуждено. Но скорость, с которой выносились постановления об отказе в возбуждении уголовного дела (буквально один-два дня) вызывают сомнение в объективности оперативно-розыскных мероприятий. ОБЭП Кировского района, несмотря на предоставленные документы из комитетов, тоже вынес постановление в отказе от возбуждения уголовного дела. Круговая порука!", - возмущается предпринимательница.
Депутаты пишут письма
Депутат Виталий Милонов в ноябре 2020 года направил обращение в несколько инстанций - главе МВД Владимиру Колокольцеву, вице-губернатору Евгению Елину, прокурору Петербурга Сергею Литвиненко, главе ГУ МВД по Петербургу и ЛО Роману Плугину. «ИП Мацюра противоправным образом открыто владеет и сдает в аренду помещения самовольной постройки, - пишет Виталий Милонов, - частично расположенном на участке в государственной собственности, решается вопрос о сносе постройки в судебном порядке. ... В данном конкретном случае жертвой мошенничества стало ООО "Промпрофсервис». Жертвой мошенничества могли стать и другие предприниматели. Но в возбуждении уголовного дела немотивированно отказано, - пишет депутат Милонов прокурору Сергею Литвиненко, и просит принять меры, привлечь виновных лиц к
ответственности.
В ККИ также обращался депутат ЗС Петербурга Денис Четырбок. Ему ответили, что учитывая риск причинения ущерба и целостности здания, демонтаж самовольно размещенной пристройки не представляется возможным. "При этом, документы, на основании которых можно было сделать такой вывод, ККИ не представил", - уточняет Татьяна Белкина. И добавляет, что предприниматель в сегодняшней России должен быть и юристом, и бухгалтером, и экономистом, и специалистом по недвижимости, и кадастровым инженером. "Знаю об историях конфликтов с властью, - говорит она, - но чтобы предприниматель подставил предпринимателя - такого не слышала".
Мнение юриста
Наталья Гузанова, юрист-практик, генеральный директор юридической компании "Северо-Западный правовой Альянс": "Что перед заключением договора аренды нежилого помещения надо делать обязательно - проверять правоустанавливающие (документы на основании которых возникло право) и правоподтверждающие документы (на сегодня - это выписка ЕГРН). Если в них выявлены несоответствия - лучше остановиться и начать переговоры с собственником, поскольку есть большая вероятность потерять вложенные в ремонт и оборудование деньги, как в описанном случае".