- 11 февр. 2022 г.
Компания - арендатор пансионата "Кристалл" в городе-курорте Сочи, подверглась юридической атаке компании - владельца зданий пансионата, которая в прошлом году сменила собственников. Бенефициаром компании стал крупный федеральный строительный холдинг. Новые собственники досрочно расторгли договор и потребовали арендатора покинуть пансионат, не дожидаясь окончания срок аренды - в пансионате начинается масштабная реконструкция. Что о подобных ситуациях думают юристы.
Малое сочинское предприятие ООО "Оркестра Кристалл" три года назад заключило договор с АО «Пансионат «Кристалл», владеющим старинным пансионатом в Сочи, постройки 1950-ых годов для управления гостиницей Orchestra Crystal Sochi Resort 2**. Три года отель работал в сегменте оздоровительного отдыха, принимал отдыхающих, претензий к нему со стороны владельцев двух зданий отеля не было.
В августе 2021 года Группа ЛСР купила 92,31% акций АО «Пансионат «Кристалл» и стала ее владельцем, сообщило издание "Новый Проспект" в августе 2021 года со ссылкой на релиз компании.
Сумма сделки не раскрывалась. По оценке специалистов, реальная стоимость актива составляет примерно 350 млн рублей, а эксперты по сочинской недвижимости считают, что сумма сделки могла составить 400-500 млн рублей, писали СМИ.
Что в активе
Отель состоит из двух корпусов, в которых находятся 104 номера, 90 номеров в одном корпусе и 14 номеров в другом. На территории пансионата есть ресторанный комплекс, детские и спортивные площадки, а также в пяти минутах ходьбы - городской пляж длиной 120 м, который находится в аренде у второй компании бывших собственников АО.
Но у АО "Пансионат Кристалл", которое поспешило поделиться акциями с крупным российским застройщиком, есть обременение. Это ООО «Оркестра Кристалл», которая и занималась эксплуатацией здания и управляла гостиничным комплексом.
Между контрагентами были заключены договоры аренды. Предметом договоров стали гостиничный комплекс и связанная с ним инфраструктура. В соответствии с зарегистрированными в Росреестре договорами объекты сданы в аренду до 26 декабря 2023 г.
В декабре 2021 года Николай Дорохин, директор и владелец ООО "Оркестра Кристалл" узнал о том, что у его контрагента сменился директор.
Новое руководство информировало арендатора, что договор аренды расторгается, а им следует оплатить остатки аренды немедленно и покинуть территорию пансионата.
Также была попытка завести на территорию пансионата свою охранную структуру.
Новая метла
Дорохин удивился и предложению, и тону, каким оно было сделано, далее между предприятиями началась переписка, которая закончилась тем, что директор ООО "Оркестра Кристалл" написал заявление в полицию после попытки занять помещения, находящиеся в распоряжении ООО, силовым путем.
Ведь такие вопросы, как досрочное расторжение договора аренды решается не в императивном порядке, а в Арбитраже, если стороны не находят понимания при переговорах, говорят специалисты. И уж тем более, не с применением силовых отрядов.
Также ООО "Оркестра Кристалл" рассчитывало получить компенсацию за средства, вложенные в ремонт и частичную реконструкцию номеров и рекреационных зон пансионата. "Затрат, конечно, больше, но в письме к новому собственнику мы просим всего 5 млн рублей", - говорит Николай.
Однако после обращения в полицию, директор арендодателя перестала общаться с арендатором. Тем более, что согласно переписке, руководство арендодателя считает, что здания эксплуатировались не в соответствии с договором, и в никакой компенсации арендатор не нуждается.
"Но такие вопросы решаются в суде. Договор, фактически, еще на два года, - говорит Николай Дорохин, - мы инвестировали в пансионат средства, всего около 15 млн рублей, и планировали работать". Сейчас в пансионате гостей нет, но с апреля их надеются принимать.
Даже если придется закрываться, средства нужны на завершение деятельности, закрытие предприятия и увольнение по всем правилам персонала, настаивает директор.
Дорохин добавляет, что дважды писал письма Андрею Молчанову, основателю и мажоритарному акционеру ПАО «Группа ЛСР», но ответа не получил. По словам Николая, сочинское руководство устно сообщило ему, что "платить ничего не будем, платят только слабые, а мы не слабые".
По сведениям Николая Дорохина для подготовки строительных мощностей, на территории парка пансионата уже рубят деревья. "У них был порубочный билет на 9 деревьев, но спилили они, возможно больше, и часть из них были хорошие, здоровые деревья", - рассказывает директор.
Мнение Группы ЛСР
«Как собственник пансионата «Кристалл», «Группа ЛСР» вправе расторгнуть
договоры в случае, если арендатор существенным образом ухудшил состояние объектов и не исполнил предписания собственника по устранению этого нарушения, - комментирует публикацию пресс-служба компании. - В ноябре 2021 года администрация Хостинского внутригородского района города Сочи письмом №8499/01/3-01-41 обратила внимание на неудовлетворительное состояние фасада пансионата «Кристалл».
В этом же письме администрация обратилась к собственнику здания с просьбой обязать арендатора провести необходимые работы по ремонту фасада. Указанный факт послужил основанием для проведения контроля осуществления арендатором деятельности, предусмотренной договорами. В ходе проверочных мероприятий зафиксированы значительные ухудшения состояния объектов: здания не отапливались, в помещениях было сыро, завелась плесень, образовались трещины, на прилегающей к зданиям территории за несколько лет скопился крупногабаритный мусор, а некоторые зеленые насаждения стали аварийными, превратившись в сухостой. В установленные сроки нарушения содержания объектов арендатором устранены не были. Предписание городской администрации ООО «Оркестра Кристалл» также проигнорировало.
В течение действия договоров ООО «Оркестра Кристалл» практически не
занималось ремонтом объектов недвижимости. Текущее фактическое состояние
помещений пансионата свидетельствует об отсутствии вложений арендатора в
поддержание нормального состояния объектов, физическом и моральном износе
гостиничного комплекса.
Фото предоставлены Группой ЛСР
Учитывая изложенное, собственник недвижимости был вынужден расторгнуть
договоры аренды, поскольку дальнейшая деятельность ООО «Оркестра Кристалл» не
только нарушала условия заключенных договоров, но и создавала риски для жизни,
здоровья и имущества граждан вследствие нарушения арендатором противопожарных и
санитарно-эпидемиологических норм в зданиях пансионата».
Мнение адвоката
"Гостиниц в аренде много, поэтому проблема, связанная с инициативой арендодателей гостиниц, не единичная. Это общая проблема практики арендных договоров, - говорит адвокат по гостиничному праву Наталья Петровская, - наши гостиничные арендаторы не сильно защищены от таких ситуаций.
Когда речь идет о ритейле или аренде офисов, арендаторы, как правило, хотят иметь возможность быстро выйти из договора, если что-то пошло не так, и их не сильно пугает право арендодателя на расторжение договора.
Гостиницы - это другое, им нужны длинные и стабильные договоры, так как объем инвестиций в устройство номеров значительно выше. Кроме того, в гостинице живут люди, и если арендодатель перекрывает вход в гостиницу из-за арендного конфликта – страдают в первую очередь именно люди, живущие в гостинице.
Поэтому при заключении договора аренды важно исключить возможность одностороннего внесудебного отказа арендодателя от договора и четко определить, когда и на каких условиях арендодатель вправе подавать в суд на односторонне расторжение.
Например, распространенным основанием для расторжения договора является несогласованная перепланировка. Наверное, разумно включать в договоры условие о том, что считать согласованием перепланировки, чтобы у гостиницы была и какая-то свобода для маневра.
Сегодня у большинства арендодателей в голове передача помещений в аренду – это не «мы продали свое помещение на несколько лет и не можем без веской причины вмешиваться» (как должно бы быть), а «мы пустили гостей, и если нам не понравится что-то или будет более выгодный вариант использования – в любой момент заберем обратно».
Это – порочная модель отношений, и переговоры по детализации условий договора хоть как-то могут пошатнуть ее. Практика, к сожалению, частая и печальная, повторюсь. В Москве был недавно случай выселения отеля.
Относительно данного дела – невозможно его комментировать, не видя всех материалов дело. И мы понимаем, что смена собственника – это не основание для расторжения договора аренды (в ГК РФ четко это определено), поэтому новый собственник в попытках досрочно вернуть себе объект, ищет основания в условиях договора аренды, а также предпринимает фактические действия, затрудняющие деятельность арендатора. Надеемся, что условия этого договора защитят арендатора, и пожелаем гостинице победы в суде".
Волнение в сетях
Между тем в Сочи активизируются градозащитники, которые выступают против строительства апартаментов и гостиниц на месте российских санаториев и пансионатов, являющихся историческим и культурным наследием Сочи.
Об этом, например, подробно рассказывает видео на Youtube, котором говорится об реконструкции гостиницы "Приморская".
Жители в группе "Общественное Гражданское Движение За Сочи!" в сети Фейсбук также обсуждают реконструкцию пансионата "Кристалл".
"Волна" - величественное здание которое сохраняло комфортную температуру в самую жару даже без кондиционеров. Идёшь и рассматриваешь его. ... Почему не сохраняют санатории?", - спрашивают участники группы. Беспокоит жителей Сочи также вырубка деревьев в парках, сокращение зоны зеленых насаждений. "Раньше мы кустик не могли тронуть без разрешения, веточку. А сейчас все идет в расход", - говорят специалисты в видеоблоге журналиста Анны Колмогорцевой.
- 27 авг. 2021 г.
Обновлено: 30 авг. 2021 г.
Предпринимательница попыталась подать заявку на приватизацию помещения, находящегося в управлении СПбГУ, и получила спешную проверку санитарных норм, а затем расторжение договора аренды, который был заключен до июня 2023 года, а затем и блокировку ключей прохода на территорию общежития, где оставался ее товар и оборудование. Товар удалось вывезти частично, оборудование СПбГУ не отдает.
Нашему порталу стала известна история предпринимательницы Надежды Гавриковой, вдовы и матери двоих детей, которая 13 лет арендовала помещение площадью 182,6 м2 под продовольственный магазин у Санкт-Петербургского государственного университета (СПбГУ) в Студгородке в Петергофе. Договор аренды был заключен по результатам торгов в 2008 году и был действителен до 1.06.2023 года. Магазин работал как франчайзи торговой марки "Первым делом" и торговал продуктами питания и товарами первой необходимости в здании общежития. Алкоголь и сигареты не продавал, арендную плату вносил исправно, рассказал коммерческий директор, выпускник СПбГУ Андрей Федотов. В магазине работало 14 сотрудников: продавцы, логисты, директор.
В июле ИП Гаврикова Н.М. подает заявление на приватизацию помещения, предполагая, что может это сделать, как арендатор госимущества по федеральному закону № 159-ФЗ.
И вскоре, 4 августа, в магазин приходит проверка - проверяющая комиссия при этом состояла из числа работников СПбГУ, а отнюдь не санитарных врачей, проверялись санитарные и противоковидные нормы. "Акт проверки для ИП Гавриковой не предъявлялся и ею не подписывался, указанные в нем нарушения выдуманные. Оснований для проверки и полномочий комиссии также предъявлено не было", - рассказывает Андрей Федотов.
И затем, 6 августа ИП получило сначала требование о прекращении розничной торговли ввиду нарушения санитарных норм, и следом - 13 августа, уведомление о прекращении доступа на территорию общежития. И 5-ым августа датируется уведомление о расторжении договора аренды, которое также было направлено ИП. Все письма подписал проректор по правовым вопросам СПбГУ Юрий Пенов. Внутри магазина остались товары ИП на сумму более 1 млн рублей. 15 августа, как рассказывает Андрей Федотов, магазин был вскрыт, и на входной двери сменили замки.
Продлить аренду
Предпринимательница Надежда Гаврикова, узнав, что приватизация федерального имущества, находящегося в оперативном управлении, невозможна, хотела остаться арендатором помещения, но даже не предполагала, что заявление на приватизацию сможет спровоцировать дальнейшие события.
"После получения уведомления о расторжении договора, мы узнали, что у помещения уже есть новый арендатор - ООО "Мастер Шеф", представители которого стали звонить нашим сотрудникам и убеждать их перейти на работу, - рассказал Андрей Федотов, - сведений о конкурсе на аренду помещения с официального портала госзаказа мы найти не смогли, конкурс, вероятно, не проводился".
Ответы по пунктам
В отношении выявленных комиссией нарушений Андрей Федотов поясняет, что найденные "нарушения" не являются таковыми. "Отсутствие журнала отметок температуры" - это не так, - говорит директор, - журнал имеется, просто ту форму, которую искали проверяющие - она утверждена только для общепита школьных и дошкольных учреждений, а журнал есть и был в наличии, инструкции по обработке контактных поверхностей висели на шкафу, проверяющие их не заметили, дезинфицирующие лампы не являются обязательными для помещений с естественной вентиляцией, санитайзеры в зале были, только их, опять-таки, не увидели" - и такие ответы ИП готово предоставить по всем 11 пунктам отмеченных проверкой нарушений.
ИП Гаврикова уже обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением (есть в распоряжении редакции) к ФГБОУВО "Санкт-Петербургский государственный университет", в котором сообщает, что Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. "Расторжение по требованию арендодателя в одностороннем порядке возможно при наличии зафиксированных уполномоченным органом нарушений требований санитарных правил. Применительно к нашему случаю уполномоченные органы не зафиксировали нарушения санитарных правил. Таким образом не была соблюдена процедура расторжения Договора аренды", - говорится в исковом заявлении.
Мнение университета
Заместитель ректора по правовым вопросам Юрий Пенов прокомментировал ситуацию через портал СПбГУ: "Закрытие магазина явилось следствием расторжения договора аренды, заключенного между СПбГУ и ИП Гаврикова Н. М.... Основание расторжения договора — грубые нарушения законодательства РФ, в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, допущенные арендатором.
Необходимость наличия магазина на территории Студенческого городка не вызывает сомнений. Однако деятельность, не соответствующая санитарным правилам и нормам, может повлечь всплеск заболеваемости, в том числе среди лиц, проживающих в общежитиях СПбГУ. В ближайшее время в соответствующем помещении новый арендатор организует розничную торговлю продуктами питания и хозяйственно-бытовыми товарами".
Товар из магазина частично вывезен, а оборудование арендодатель не отдает. "Хотя по акту приемки-передачи помещения в 2008 году за помещением не числилось никакого оборудования", - говорит Андрей Федотов.
История
Если вспомнить историю, то с конца 1990-ых СПбГУ, как оператор 227 зданий в Петербурге общей площадью 817 тыс м2, сдавал помещения под различные нужды предприятиям малого бизнеса и затем резко расторг многие договоры, отказав в аренде предпринимателям, когда в 2008 году на пост ректора университета заступил Николай Кропачев. Были расторгнуты договоры с рынком "Коробейник" на ул. Кораблестроителей, рестораном Biergarten на 6-ой линии, рестораном "Айвенго" на 9-ой линии, и другими арендаторами.
Комментарий Росимущества:
Елена Федорова, руководитель МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области: "Приватизация федерального имущества, находящегося в оперативном управлении, по 159-фз невозможна. Закон позволяет приватизировать объекты казны, которые сдаёт в аренду Росимущество и КИО. Что касается объектов, закрепленных за ФГУП на праве хозяйственного ведения - приватизация возможна, но практика пока не сформирована".
- 29 сент. 2020 г.
Обновлено: 30 сент. 2020 г.
Завод "Электронмаш" уже год не может ввести в эксплуатацию вновь построенный производственный комплекс - договор аренды под зданием закончился раньше, чем завершилось строительство. Однако Арбитражный суд все-таки встал на сторону предпринимателей и постановил выдать разрешение на ввод в эксплуатацию - так государство все чаще предлагает бизнесу решать все проблемы в суде.
К уполномоченному по защите прав предпринимателей в Петербурге Александру Абросимову в 2019 году обратилась компания «Электронмаш», в котором предприятие просило помочь в завершении инвестиционного проекта по строительству первого в России завода по производству оборудования для солнечных и ветряных электростанций на земельном участке в промзоне «Парнас».
Развитие и планы
Компания "Электронмаш" почти 20 лет производит электротехническое промышленное оборудование для нефтегазовой, энергетической, химической и других отраслей промышленности. Для того, чтобы увеличить выпуск продукции и развивать новые высокотехнологичные направления - в частности, решения в области ветроэнергетики и солнечной энергетики, было решено построить новое производственное здание рядом со старым.
Сейчас на трех предприятиях ГК "Электронмаш" работает 340 сотрудников, еще 80 высококвалифицированных рабочих мест планировалось открыть на новом производстве. "Туда хотели перевести часть имеющегося производства и запустить новое", - говорит Валерий Назаров, генеральный директор группы компаний "Электронмаш".
В 2015 году постановлением правительства Петербурга компании было предоставлено право строительства производства электрических машин и электрооборудования на земельном участке, площадью 9404 м2.
КИО заключил с инвестором договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях со сроком действия до 19 ноября 2018 года.
Шаги к запрету
Работы велись в рамках выданного Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (СГСНиЭ) разрешения на строительство со сроком действия до 30 сентября 2019 года.
Строительно-монтажные работы на объекте были завершены год назад, рассказывает Александр Новиков, заместитель генерального директора по экономическому развитию. Степень готовности объекта составила 100%. Согласно письму КИО, датированном мартом 2019 года, инвестиционные условия выполнены в соответствии с графиком платежей.
4 октября 2019 года инвестору выдано заключение СГСНиЭ о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации.
Далее инвестор дважды обращался в СГСНиЭ с заявлением о выдаче разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию. Однако службой в ноябре 2019 года было направлено в адрес предпринимателей два уведомления, в которых в выдаче разрешения отказывалось - в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок.
Без права на новый срок
Срок действия договора истек в ноябре 2018 года, и в связи с изменившемся законодательством у ООО "Электронмаш" теперь отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, а также право на возобновление договора аренды земельного участка на тех же условиях на неопределенный срок.
"Просто так продлить инвестиционный договор вместе с договором аренды теперь невозможно, - пояснил Александр Новиков, - небольшое промедление строительства, и ты становишься абсолютно бесправным". При этом, добавляют в компании, чиновники все понимают и даже сочувствуют, но продлить договор не могут.
Бизнес-омбудсмен Петербурга направил обращения профильным вице-губернаторам, провел несколько совещаний, вопрос выносился даже на заседания правительства города.
"Раньше было без проблем продлить договор аренды на год и даже на второй, нам не хватило 2-3 месяцев, согласования, как это бывает, были слишком длительными. Как предприниматель я - максимально договороспособный, - уверен Валерий Назаров, - и должен констатировать, легче не становится. Наше предприятие - классический средний бизнес, оборот группы компаний составляет 3 млрд рублей в год, в пике нашего развития было 4 - 4,2 млрд. Но для такого среднего инвестора градостроительные нормы постоянно усложняются. Промышленное строительство в России значительно дороже, чем в Европе. Это отражается и на стоимости продукции".
Выход найден
По итогам совещаний было принято решение рекомендовать КИО совместно с СГСНиЭ в рабочем порядке проработать вопрос о возможности заключения договора об использовании земельного участка для целей, не связанных со строительством, при условии дальнейшего оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, пояснили в аппарате уполномоченного.
В свою очередь владельцы завода "Электронмаш" подали исковое заявление в суд об оспаривании отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Однако заявление инвестора Арбитражный суд оставил без удовлетворения.
"В тоже время анализ всех обстоятельств и сложившихся в связи с ними правовых условий позволяет говорить о том, что формальный отказ СГСНиЭ в выдаче предпринимателям разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ведет к невозможности дальнейшей реализации прав, связанных со строительством и эксплуатацией объекта на законных основаниях, нарушает право предпринимателей на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской деятельности, гарантированных Конституцией Российской Федерации", - настаивают юристы в аппарате бизнес-омбудсмена.
Победа в суде
21 сентября суд апелляционной инстанции все-таки встал на сторону предпринимателей и отменил предыдущее решение суда.
"Обязать Службу государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга в течение 10 дней с даты вступления судебного акта в законную силу выдать разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Строительство производства электрических машин и оборудования», - написано в решении Арбитража.
«К сожалению, органам исполнительной власти не удалось урегулировать ситуацию в досудебном порядке, - говорит Александр Абросимов. - В данном случае хочу выразить признательность Арбитражному суду за взвешенный подход к рассмотрению этого дела. Очень важно, что суд принял во внимание, что сложившаяся ситуация возникла в связи с несогласованными действиями органов государственной власти, учел добросовестное поведение предпринимателей и не допустил, чтобы законно построенный объект, получил статус самовольной постройки».
Каков ущерб
По предварительным оценкам ущерб от вынужденного простоя группы компаний составил не менее 15 млн рублей за аренду участка и еще примерно 600-700 млн рублей невыпущенной за год продукции, 150 млн рублей в год дополнительных налогов. Кроме того, при выходе на полную мощность объем продукции в денежном выражении мог бы составить уже 1 млрд рублей, из них платились бы зарплаты и налоги. Чистая прибыль компании могла бы составить 100 млн рублей.
Кроме того, если бы здание ввели в эксплуатацию вовремя, арендная плата с учетом условий инвестиционного договора была бы на два порядка ниже и позволила бы экономить средства в тяжелое время. "Теперь после обращения в Госстройнадзор мы подадим документы в Росреестр на регистрацию. При подаче мы должны иметь действующий договор аренды. Надеемся, что КИО выдаст такую справку для Росреестра", - говорят в компании и надеются, что предприятие заработает через полгода.
Если вы хотите помочь порталу "Свое дело плюс", можно перевести донейшн на карту Сбербанка номер 4276550069150004. Все средства пойдут на развитие проекта. Спасибо.
