- 12 сент. 2021 г.
Петербургские предприниматели сообщают о значительном падении арендных ставок на коммерческие помещения под торговлю и общепит на Невском проспекте. По средним оценкам снять объект под кафе или магазин на главной улице города за последние полгода стало на 30-40% дешевле. По словам экспертов, отсутствие туристов в 2021 году сделало бизнес на главной торговой улице не таким желанным.
Как рассказал участник рынка общепита, владеющий в Петербурге сетью из 8 точек, в его компании рассматривают сложившуюся на рынке аренды ситуацию как шанс открыть заведение на Невском проспекте, чего с прежними ставками сделать было практически невозможно. Перед началом сезона за среднее по размерам помещение (порядка 100 м²) на Невском можно было арендовать не меньше, чем за 1 млн. Сейчас его уже готовы уступить за 800 тыс., в некоторых случаях собственники готовы сдать объект за 700 или даже 500 тыс. рублей, сообщает АБН.
Ярким примером «побега» с Невского проспекта может стать закрытие на прошлой неделе точки «Буше» на углу Невского проспекта и Караванной улицы в помещении бывших "Центральных булочных".
Роман Певзнер, коммерческий директор сети «Буше» говорит, что в данном случае арендодатель «вообще не двигался по скидкам, даже в период пандемии». По сведениям, полученным от агентов по недвижимости еще год назад помещение сдавалось за 2.2 млн. Сейчас помещение вновь предлагается в аренду, в том числе, через Avito. Арендовать его можно за 1,8 млн рублей, а если поговорить с агентами, наверняка, можно получить скидку. Здание, из которого во время карантина съехал H&M, Невский пр., 80, тоже пока не нашло арендатора, желающих снимать 1777 м² за 4,2 млн.
Туристов не хватает
Эксперты связывают тенденцию прежде всего с резким падением туристического потока на фоне пандемии, восстановить который в прошедшем сезоне не помогли даже ПМЭФ и Евро-2020.
По данным городского комитета по экономической политике, за первое полугодие 2021 года Петербург посетили 2,6 млн туристов, что втрое больше, чем в прошлом году, но на 40% меньше показателя 2019 года. Однако в комитете утверждают, что почти все отрасли экономики, исключая туризм, компенсировали потери 2020 года.
Из общего числа туристов иностранные путешественники составили немногим больше 7%, в числовом выражении это 184 тыс., что уступает показателю 2019 года в восемь раз.
Туристов нет, говорит Михаил Гусейнов, совладелец сети кофеен Чайникофф, и бизнес многих заведений в центре города сразу просел. «Местные жители интересуются заведениями на Невском в гораздо меньшей степени, — полагает эксперт, — на них бизнес не сделаешь».
Кто владеет Невским
Пока большинство помещений на Невском проспекте либо сданы в аренду, в том числе долгосрочную, либо в них размещены госучреждения.
Однако на фоне наметившегося тренда на снижение ставок собственники недвижимости на главной петербургской улице могут обеднеть. Абсолютным лидером среди владельцев недвижимости является Петербург – город владеет здесь почти пятью десятками зданий.
Среди других владельцев выделяют PPF Real Estate (PPF Real Estate Holding является частью международной инвестиционной Группы PPF, Википедия называет ее основным владельцем чешского миллиардера Петра Келлнера чьё состояние оценивалось журналом Forbes на 2007 год в $6 млрд (ему на середину 2012 года принадлежало 99,21 % акций холдинговой компании группы PPF Group N.V.). Среди лидеров и отельеры — АО «Интернэшнл Хоутел Инвестментс (Бенелюкс) Б.В.», которая владеет отелем «Коринтия Невский Палас», Belmond ltd («Гранд Отель Европа» и десятки отелей по всему миру) и Александр Ебралидзе («Талион Империал Отель»).
Также заметные собственники недвижимости на Невском пр. — предприниматели, основатели ресторанной группы «Шаляпин» Геннадий Голубев и Иван Третьяков (владеют, например, домом, где работал магазин «Н&М»и частью здания на Невском, 102).
Глазами риелтеров
По данным агентства Colliers, уровень ротации на основных торговых коридорах Петербурга составил 5% за полугодие и 9,85% за год (со второго квартала 2020 по тот же период 2021 года), эти значения практически полностью совпадают с прошлогодними. Юлия Кузнецова, заместитель директора торговой недвижимости Colliers, говорит, что в агентстве не фиксируют снижения арендных ставок на Невском проспекте.
«Все предложения соответствуют рыночным реалиям, и арендодатели не стремятся сдавать помещения с дисконтом сейчас в ущерб будущей выгоде», — уточняет Юлия Кузнецова.
Согласно обзору Colliers за первое полугодие 2021 года, средний диапазон арендных ставок на Невском проспекте составил от 5 до 12,5 тыс. рублей за м², на Старо-Невском – от 1,5 до 3,7 тыс. рублей, на Большом проспекте П.С. – от 1,5 до 2,5 тыс. рублей за м². Также имеются данные о минимальных ставках на Рубинштейна и Большой Конюшенной улицах, они составили 3,6 тыс. и 2,6 тыс. рублей за м² соответственно.
Однако предприниматели считают, что агентства чаще всего не фиксируют снижения ставок. Реальность говорит о другом. "Мы встречаемся с агентствами или владельцами и на встречах звучат другие цифры".
Екатерина Сударева
- 2 сент. 2021 г.
Обновлено: 3 сент. 2021 г.
В городскую схему размещения нестационарной розницы добавят места для ярмарок и рынков, включая киоски общепита и фуд-траки, которые пробивают себе дорогу не первый год. Но определять эти места для торговли будут органы ИОГВ, то есть, администрации районов. Как они будут это делать, для предпринимателей загадка. Занимать такие участки бизнес опять будет через аукционы.
(ИОГВ - исполнительные органы государственной власти - Ред.) В городскую схему нестационарной розницы "будут включены места размещения торговых объектов, используемых для реализации хлебобулочных изделий, молочной, мясной и рыбной продукции, клубнеплодных и овощных культур, продукции закрытого грунта производителями (сельскохозяйственными товаропроизводителями) указанной продукции, а также транспортных средств, специализированных для организации общественного питания при проведении ярмарок. В частности, регламентируется размещение фудтраков и киосков". Постановление расширяет рынок сбыта социально значимой продукции, считают в администрации города.
Занятие мест под торговлю будет происходить в результате аукциона, подтвердили в комитете по промышленной политике, инновациям и торговле (КППИТ). Дополнительно таких мест появится в схеме столько, сколько подаст каждая районная администрация (сейчас там около 8 тысяч земельных участков под НТО, заняты из них около 6 тыс).
Ярмарок нет
Стоит отметить, что осень началась, а сезонных ярмарок и рынков в Петербурге не видно. Летом существовало некое подобие ярмарки на Думской ул. у Гостиного двора под названием "Кочевники", но ее разогнали, арестовав фудтрак у одной из участниц. Также ярмарка фуд-траков все лето работала на Крестовском острове, в Приморском парке Победы.
А обыкновенных ярмарок в городе нет, хотя именно к этому еще в феврале призывал региональные власти премьер Михаил Мишустин. Он также советовал раздавать такие места без конкурса, но уже тогда петербургские предприниматели сомневались, что это возможно.
В Москве тем временем ярмарки и сезонные рынки развернулись в каждом районе, их более 100. Выбрать подходящий можно на сайте московского правительства.
Предприниматели оценивают с одной стороны эту историю как позитивную, с другой - все знают, как трудно выиграть на аукционе хоть какой то земельный участок - есть компании, которые завышают цену, выигрывают участок, вносят залог и потом ставят там объект с нарушениями, например, больший по площади, отбивают залог через субаренду и приходят на аукцион с новым именем.
Считать поток
"Если администрации должны подавать сведения о таких участках, значит, подадут, - говорит Юрий Рагулин, генеральный директор ООО "Айсберг", - но откуда районная администрация знает места? Это не их дело. Простой пример отношения местных органов власти к таким вопросам - ведомость ГУИОН, на основании которой рассчитывается арендная плата. Часто бывает так, что плата сумасшедшая, а место мертвое. Чтобы правильно выбрать место под торговлю и не прогореть, нужно потратить немало усилий - выходят специалисты, стоят на участке, считают проходимость в разное время суток и разную погоду. И потом делают вывод, сколько здесь может быть потенциальных покупателей. Делает ли так администрация? Вряд ли".
- 27 авг. 2021 г.
Обновлено: 30 авг. 2021 г.
Предпринимательница попыталась подать заявку на приватизацию помещения, находящегося в управлении СПбГУ, и получила спешную проверку санитарных норм, а затем расторжение договора аренды, который был заключен до июня 2023 года, а затем и блокировку ключей прохода на территорию общежития, где оставался ее товар и оборудование. Товар удалось вывезти частично, оборудование СПбГУ не отдает.
Нашему порталу стала известна история предпринимательницы Надежды Гавриковой, вдовы и матери двоих детей, которая 13 лет арендовала помещение площадью 182,6 м2 под продовольственный магазин у Санкт-Петербургского государственного университета (СПбГУ) в Студгородке в Петергофе. Договор аренды был заключен по результатам торгов в 2008 году и был действителен до 1.06.2023 года. Магазин работал как франчайзи торговой марки "Первым делом" и торговал продуктами питания и товарами первой необходимости в здании общежития. Алкоголь и сигареты не продавал, арендную плату вносил исправно, рассказал коммерческий директор, выпускник СПбГУ Андрей Федотов. В магазине работало 14 сотрудников: продавцы, логисты, директор.
В июле ИП Гаврикова Н.М. подает заявление на приватизацию помещения, предполагая, что может это сделать, как арендатор госимущества по федеральному закону № 159-ФЗ.
И вскоре, 4 августа, в магазин приходит проверка - проверяющая комиссия при этом состояла из числа работников СПбГУ, а отнюдь не санитарных врачей, проверялись санитарные и противоковидные нормы. "Акт проверки для ИП Гавриковой не предъявлялся и ею не подписывался, указанные в нем нарушения выдуманные. Оснований для проверки и полномочий комиссии также предъявлено не было", - рассказывает Андрей Федотов.
И затем, 6 августа ИП получило сначала требование о прекращении розничной торговли ввиду нарушения санитарных норм, и следом - 13 августа, уведомление о прекращении доступа на территорию общежития. И 5-ым августа датируется уведомление о расторжении договора аренды, которое также было направлено ИП. Все письма подписал проректор по правовым вопросам СПбГУ Юрий Пенов. Внутри магазина остались товары ИП на сумму более 1 млн рублей. 15 августа, как рассказывает Андрей Федотов, магазин был вскрыт, и на входной двери сменили замки.
Продлить аренду
Предпринимательница Надежда Гаврикова, узнав, что приватизация федерального имущества, находящегося в оперативном управлении, невозможна, хотела остаться арендатором помещения, но даже не предполагала, что заявление на приватизацию сможет спровоцировать дальнейшие события.
"После получения уведомления о расторжении договора, мы узнали, что у помещения уже есть новый арендатор - ООО "Мастер Шеф", представители которого стали звонить нашим сотрудникам и убеждать их перейти на работу, - рассказал Андрей Федотов, - сведений о конкурсе на аренду помещения с официального портала госзаказа мы найти не смогли, конкурс, вероятно, не проводился".
Ответы по пунктам
В отношении выявленных комиссией нарушений Андрей Федотов поясняет, что найденные "нарушения" не являются таковыми. "Отсутствие журнала отметок температуры" - это не так, - говорит директор, - журнал имеется, просто ту форму, которую искали проверяющие - она утверждена только для общепита школьных и дошкольных учреждений, а журнал есть и был в наличии, инструкции по обработке контактных поверхностей висели на шкафу, проверяющие их не заметили, дезинфицирующие лампы не являются обязательными для помещений с естественной вентиляцией, санитайзеры в зале были, только их, опять-таки, не увидели" - и такие ответы ИП готово предоставить по всем 11 пунктам отмеченных проверкой нарушений.
ИП Гаврикова уже обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением (есть в распоряжении редакции) к ФГБОУВО "Санкт-Петербургский государственный университет", в котором сообщает, что Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. "Расторжение по требованию арендодателя в одностороннем порядке возможно при наличии зафиксированных уполномоченным органом нарушений требований санитарных правил. Применительно к нашему случаю уполномоченные органы не зафиксировали нарушения санитарных правил. Таким образом не была соблюдена процедура расторжения Договора аренды", - говорится в исковом заявлении.
Мнение университета
Заместитель ректора по правовым вопросам Юрий Пенов прокомментировал ситуацию через портал СПбГУ: "Закрытие магазина явилось следствием расторжения договора аренды, заключенного между СПбГУ и ИП Гаврикова Н. М.... Основание расторжения договора — грубые нарушения законодательства РФ, в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, допущенные арендатором.
Необходимость наличия магазина на территории Студенческого городка не вызывает сомнений. Однако деятельность, не соответствующая санитарным правилам и нормам, может повлечь всплеск заболеваемости, в том числе среди лиц, проживающих в общежитиях СПбГУ. В ближайшее время в соответствующем помещении новый арендатор организует розничную торговлю продуктами питания и хозяйственно-бытовыми товарами".
Товар из магазина частично вывезен, а оборудование арендодатель не отдает. "Хотя по акту приемки-передачи помещения в 2008 году за помещением не числилось никакого оборудования", - говорит Андрей Федотов.
История
Если вспомнить историю, то с конца 1990-ых СПбГУ, как оператор 227 зданий в Петербурге общей площадью 817 тыс м2, сдавал помещения под различные нужды предприятиям малого бизнеса и затем резко расторг многие договоры, отказав в аренде предпринимателям, когда в 2008 году на пост ректора университета заступил Николай Кропачев. Были расторгнуты договоры с рынком "Коробейник" на ул. Кораблестроителей, рестораном Biergarten на 6-ой линии, рестораном "Айвенго" на 9-ой линии, и другими арендаторами.
Комментарий Росимущества:
Елена Федорова, руководитель МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области: "Приватизация федерального имущества, находящегося в оперативном управлении, по 159-фз невозможна. Закон позволяет приватизировать объекты казны, которые сдаёт в аренду Росимущество и КИО. Что касается объектов, закрепленных за ФГУП на праве хозяйственного ведения - приватизация возможна, но практика пока не сформирована".
