- 28 янв. 2021 г.
Обновлено: 29 янв. 2021 г.
Некоторое время назад обсуждалось, что торговый центр "Галерея" - флагман петербургской торговли, стоит чуть ли не пустым, арендаторы бегут, и даже "Перекресток" оттуда съехал. Решили пройтись по торговому центру и спросить у Дмитрия Зубкова, генерального директора ТРК " Галерея ", как обстоят дела.
-У нас торговый центр с высокой ротацией, - рассказал Дмитрий Зубков, - обычно мы меняем от 40 арендаторов в год. Всего их более 300, включая общепит и острова. Это много. Обычно в ТЦ сменяется 10-15 торговых точек в год. За 2020 год, те, кто планировал уйти, ушел, но потом всё развитие остановилось по известным причинам, и те европейские бренды, которых мы ожидали, не пришли. У нас просто долгий вход, развитие немного затормозилось.
Есть сейчас у вас свободные площади?
- Доля свободных площадей не превышает 8% или чуть больше, приход новых арендаторов занял больше времени. Мы с оптимизмом смотрим на то, что будет происходить в 2021 году. Если коронавирусная история затянет ограничения, то мы будем наблюдать повышенную вакантность как у нас, так и в других ТЦ. Есть информация, что из каких-то торговых центров уже массово бегут. Но, как правило, это представители малого бизнеса с маленькой подушкой безопасности, и они начинают вылетать. У нас тоже такие есть. Их просто меньше в силу особенностей самого ТЦ.
- Маленьких вы не пускаете в "Галерею"?
- Мы пускаем всех, кто вписывается в концепцию, имеет хороший оборот и платит высокие ставки.
- А какие у вас ставки?
- Может, самые высокие в городе. Ставки не могу называть. Глобального изменения не произошло. На пандемический период мы давали более льготные условия, как входящим арендаторам, так и действующим. Мы видим, что пандемия сказывается на продажах, корректируем арендные ставки. Во время локдауна по 3-4 месяца многие арендаторы платили только эксплуатационные платежи . Общепит не работал дольше и сейчас он тоже сидит на эксплуатационных платежах потому, что не работает до сих пор.
На самом деле, то, что общепит закрыт, очень сильно влияет на работу всего торгового центра. Сейчас на работу ТЦ существенно оказывают влияние две проблемы - закрытый общепит и туристы, которых нет в городе, в меньшей степени развлекательная составляющая. Кинотеатры работают, но с ограничением мест. Но на их выручки больше влияет отсутствие хорошего продукта в прокате. Как только Голливуд сел на карантин, кинотеатры столкнулись с дефицитом прокатной продукции. Кроме того, само потребительское поведение в отношении развлечений также сильно поменялось. В кино, в основном, ходит молодая часть населения, при посадке есть ограничения, но ажиотажа явно нет. Тем более, крупные операторы кинотеатров уходят в онлайн - в нашем случае это сервис ОККО, его развивает Сбер, и туда идет отток зрителей.
- Так что же у вас закрылось в итоге? Читатели сообщали, что даже "Перекресток" съехал.
- "Перекресток" не съехал, а перебирается на этаж минус один, а на его месте открывается косметический гигант "Золотое яблоко". Он займет больше 2,5 тыс м2. Аптека закрылась, но это временно, она будет переезжать в сервисную зону, напротив супермаркета. Этот процесс займет какое-то время. Пропала часть маленьких операторов, островных. Это к сожалению, имеет место быть. По нашим сведениям в настоящее время никто не собирается сбегать - есть падение продаж, связанное с уменьшением трафика, но оно позволяет работать дальше.
Самая тяжелая история - из-за неопределенности. Всё развитие стоит потому, что ритейл не понимает, какие продажи закладывать, будут ли они. С какой активностью операторы могут входить на рынок.
- Приходит крупный косметический бренд, а его соседи, "Рив Гош" и "Иль де Ботэ" - не возмущаются?
- Конечно, возмущаются. У нас был серьезный опыт в 2015-16 году, когда рядом собрались три косметических бренда: Рив Гош и Лэтуаль, (плюс одновременно продолжал работать Иль де Ботэ и ряд монобрендовых косметических магазинов), они открылись в одном году и вместе росли, вместе развивались, расширяли бизнес, сейчас у одного 2 тыс м2, у второго - 1,3 тыс м2. "Яблоко" просто примкнет к ним. Это синергия, одно притягивает другое. И это работает. Пандемия, безусловно, повлияла на объем продаж - ведь многие сидели дома и никуда не ходили. После того, как вышли из карантина, начался рост оборотов - покупатели и особенно, покупательницы не забывают себя радовать, при онлайн-покупке нет такой эмоциональной составляющей, как в реальном магазине.
- Готовы ли вы оборудовать помещение под вакцинацию, как в ГУМе, в Москве?
- Мы готовы изучить опыт Москвы. Торговые центры СПб выходили с инициативой в этом участвовать. По нашему мнению, ограничения, которые есть у ТЦ, на статистику по заболеваемости не влияют.
- Арендаторы ТЦ не довольны тем, что им не дают послаблений, продаж нет, весной арендодатели шли на уступки. Как с этим у вас?
- Мы сталкиваемся с подобным, хотя, как я уже сказал выше, мы существенно поддерживали арендаторов на период локдауна. Но иногда начинают все последствия пандемии сваливать на арендодателя. Это странная история. Давайте мы посидим тут у вас бесплатно из-за пандемии. Торговый центр и его эксплуатация ест огромные суммы денег. Мы его проветриваем, охраняем, отапливаем. Десятки миллионов идут только на энергоснабжение, на разные ресурсы. Это очень дорого стоит, и, в том числе, это чья-то зарплата. Если у нас не будет средств, мы не будем платить зарплату нашему персоналу. Странно рассуждать, что площадка, где вы работаете, должна предоставляться на безвозмездной основе. По моим наблюдениям пандемия в каких-то случаях подкосила морально-волевые качества арендаторов. Мы шли на уступки, пока они не могли пользоваться помещением. Но если пользуешься и зарабатываешь деньги, изволь за это платить.
- У вас аренда привязана к товарообороту?
- У нас смешанная модель. Одно на другое, симбиоз, фиксированные ставки и % от товарооборота. Но ключевой показатель - доля аренды в выручке, которую арендатор тратит на аренду. В зависимости от категории товаров, доля может быть разной.
- Какие потери у общепита?
- Доля общепита у нас составляет не менее 15%, и можно умножить цифру на месяцы локдауна. 15% потеряны. Арендаторам фуд-кортов намного тяжелее - они не могут просто закрыть ресторан, у них продукты, которые невозможно мгновенно распродать, очень большая ротация персонала. Пока сотрудники не работают, им не могут платить полную зарплату. И следует иметь в виду, что закрытие сферы HoReCa тут же отражается на доходах петербуржцев, которые их теряют. Имею ввиду "живую зарплату" людей, которые работали в ресторане, на фудкорте. Вакцинация позволит говорить об изменении статистики. Но транспорт открыт, люди ездят и плотность там больше, чем в любом ТЦ. Закрытие отдельных операторов и отраслей большой роли в течении пандемии не играет.
- Кто приходит в "Галерею" этом году?
- Открывается "Карл Лагерфельд", это новый оператор торговой марки, также летом откроем новый магазин Hugo на втором этаже. Это что касается международных брендов. Очень рассчитываю, что общепит откроют в ближайшее время и это отразится на нашей истории.
Справка "СДП": Торгово-развлекательный центр «Галерея» c 2012 года принадлежит фонду Morgan Stanley Real Estate Fund (MSREF), который в 2011 году заплатил за объект $1,1 миллиарда. Morgan Stanley управляет объектами по всему миру общей стоимостью более $70 млрд. В январе 2020 года 49% акций фонд Morgan Stanley продал крупнейшему в Арабских Эмиратах фонду Mubadala. Со временем по данным газеты "Коммерсантъ" арабский фонд планировал выкупить акции "Галереи" полностью.
- 28 янв. 2021 г.
Обновлено: 29 янв. 2021 г.
Около 100 арендаторов торговых площадей в ТК ищут в Петербурге площадку, чтобы распродать товарные остатки - проходимость в торговых центрах снизилась, нулевые выручки, которые пугали владельцев торговых точек в декабре, продолжаются и в январе. По-прежнему закрыты фуд-корты, что дополнительно снижает проходимость центров.
Ирина Валерианова, директор сети магазинов "Монплезир" и сооснователь Ассоциации непродовольственной торговли, говорит, что владельцы торговых комплексов после Нового года несмотря на пугающе низкую проходимость, не идут на уступки по аренде, как это было весной 2020 года. "Могут предложить 10%-ое снижение арендной платы, или в самом крайнем случае, 20%, - рассказывает Ирина Валерианова, - но нас это не устраивает, поэтому многие подумывают о том, чтобы вообще сменить арендодателя".
"Если кому-то скидку дают 10-20%, то нам, островным отделам торговых комплексов, в декабре ничего не дали и январь сейчас 100% оплаты, - говорит владелица пяти островков по продаже чулочно-носочных изделий в различных торговых центрах, - пишем письма, но на данный момент тишина. Такое ощущение что ждут февраль, и скажут что поздно уже, месяц закрыт".
Предприниматели ищут временную площадку, чтобы распродать товарные остатки, хотя бы по низкой цене, чтобы иметь возможность закупать весенние коллекции. Несмотря на то, что наблюдается необыкновенный рост онлайн-торговли, подкрепленный ограничениями, все-таки остается немало фанатов покупки одежды и обуви в обычных магазинах, а не вслепую в интернете. Много также разочарованных в интернет-покупках - как правило, приходит не тот размер, или товар ненадлежащего качества и так далее.
Доставка товаров также преподносит немало сюрпризов. Например, у сервиса доставки PickPoint могут неделями не работать постоматы на оплату картой, требуя оплату только онлайн или наличными, что не совсем удобно - постомат сдачу не дает и принимает только купюры, и то не все. Поэтому офлайн магазины будут еще долго популярны, считают представители сектора.
Сейчас они обращаются в различные организации - от общественных организаций до площадок в Домах культуры. Хотели бы также попросить помощи у города, но особо на нее не рассчитывают, городские помещения уже заняты, уверены предпринимательницы.
"Главное, чтобы это было не на улице, - говорит Ирина Валерианова, - погода не располагает к уличному шопингу в Петербурге".
"Покупательское поведение изменилось. Если раньше люди приходили в ТЦ погулять, развлечься, то сейчас спонтанных покупок стало очень мало – все приходят за конкретными товарами и в конкретный ресторан или кафе", - говорит Дарья Ветрова, генеральный директор ТК "Невский Центр" на встрече управляющих и владельцев торговых комплексов Петербурга в гостинице "Гельвеция" 19 января. Фуд-корты и фуд-холлы закрыты с октября и не располагают к росту трафика.
В ноябре в Петербурге снижение посещаемости торговых центров фиксировалось на уровне 25%, с тех пор ситуация только ухудшилась - январь после интенсивного декабрьского шопинга традиционно считается "пустым" месяцем. В некоторых ТК по отзывам покупателей осталось по 3-4 магазина на этаже. Называют ТК "Миллер" на Пионерской, ТК "Долгоозерный" на ул. Ильюшина, и другие.
- 25 янв. 2021 г.
По итогам 2020 года доля свободных помещений на основных торговых улицах Петербурга достигла максимального значения за последние пять лет – 15,7%. Рост вакантности стал следствием пандемии и с ней связанных ограничений. Улица Рубинштейна выстояла - здесь меньше всего свободных от арендаторов коммерческих площадей. Невский расстался с 10 магазинами сувениров.
Самый резкий рост уровня вакантности был зафиксирован во втором квартале, когда доля свободных помещений достигла 12,9%, сообщает Colliers International. В последующие два квартала помещения освобождались более сдержанными темпами. Всего за прошедший год количество закрытий увеличилось в 3,5 раза – с 54 закрытий в 2019 году до 191 в 2020 году. Большая часть закрытий - она выросла в 7 раз - пришлась на сферу общественного питания. Закрытия в сегменте одежды встречались в 2 раза чаще.
При этом, несмотря на экономическую неопределенность, на основных торговых коридорах Петербурга появлялись новые кафе и магазины. Всего количество открытий увеличилось на 30% по сравнению с результатами 2019 года. Число новых кафе и ресторанов практически сохранилось на уровне 2019 года – это 45 проектов. В 1,5 раза увеличилось количество открытий магазинов одежды и обуви. В 2020 году было открыто 18 продуктовых магазинов, что в 2,5 раза больше показателя 2019 года.
Староневский и Невский
Самый высокий уровень вакантности по итогам 2020 года был зафиксирован на Староневском проспекте – 18,1% (против 13,7% в 2019 году). В 2020 году со Староневского проспекта ушли магазины Philipp Plein, The Collection, DRESS-code.
Наибольший рост свободных помещений пришелся на Невский проспект и Большую Конюшенную улицу. Так, уровень свободных помещений Невского проспекта увеличился с 3,8% в IV квартале 2019 до 15% в IV квартале 2020 года. Чуть более трети закрытий на этой улице в 2020 году приходилось на сферу общественного питания. В частности, закрылись два помещения Burger King (на Невском, 86 и Невском, 40), Kriek, «Две Палочки», «Шоколадница».
13% закрытий на Невском проспекте сформировали магазины подарков и сувениров. До наступления пандемии этот сегмент чувствовал себя довольно устойчиво. Если в I квартале 2020 года на Невском проспекте работали порядка 20 магазинов этой категории, то уже в IV квартале их число сократилось до 10. В IV квартале два закрытия были компенсированы новыми ранее неизвестными магазинами: Taste of Russia, Street Souvenir.
Большая Конюшенная и Петроградка
Уровень свободных помещений Большой Конюшенной улицы по итогам 2020 года составил 15,5%. Всего за год на улице закрылись 11 предприятий, в основном, это общепит и магазины одежды и обуви. Один из закрывшихся магазинов – бренд Brunello Cucinelli на Большой Конюшенной – переехал на Староневский проспект.
Уровень вакантности Большого проспекта П.С. за год достиг 15,7%. В 2020 году свои вывески сняли такие магазины одежды, как Laurel, Fabiana Filippi, Paul Zileri. Почти половину новых открытий сформировали магазины одежды и общепит. Среди новых ресторанов можно отметить «Хачапури и вино», «Каха бар» и пекарню «Хлебник».
Самый небольшой рост числа свободных помещений наблюдался на улице Рубинштейна: с 8,4% в IV квартале 2019 года до 12% по итогам 2020 года. Несмотря на то, что большинство арендаторов относится к одному из самых уязвимых в период пандемии сегментов – общественному питанию, число закрытий в течение года оказалось сравнительно небольшим. Всего в 2020 году было закрыто 10 заведений общественного питания.
Ставки падают
Что касается коммерческих условий, в 2020 году снижение ставок аренды произошло на всех основных торговых коридорах Петербурга. Наибольшая корректировка цен коснулась Невского проспекта – там максимальная ставка за год снизилась с 18 тыс. руб./м2/месяц до 10 тыс. руб./м2/месяц, минимальная уменьшилась с 7 тыс. руб./м2/месяц до 4,5 тыс. руб./м2/месяц.
«Несмотря на сложности и ограничения, street-retail радовал новыми открытиями и сегментами. 2020 год запомнился несколькими знаковыми сделками для Санкт-Петербурга – это открытие дизайн-студии ИКЕА на Невском проспекте и магазинов одежды Maje и Sandro на Большом проспекте П.С. – комментирует Ирина Царькова, директор департамента торговой недвижимости Colliers International. – Особенно радует оптимизм и находчивость петербургских рестораторов. Хотя этот сегмент оказался в наиболее уязвимом положении из-за ограничительных мер, рестораторы показали себя настоящими предпринимателями, открывая «зимние веранды» и предлагая посетителям новые концепции".
