- 11 февр. 2022 г.
Компания - арендатор пансионата "Кристалл" в городе-курорте Сочи, подверглась юридической атаке компании - владельца зданий пансионата, которая в прошлом году сменила собственников. Бенефициаром компании стал крупный федеральный строительный холдинг. Новые собственники досрочно расторгли договор и потребовали арендатора покинуть пансионат, не дожидаясь окончания срок аренды - в пансионате начинается масштабная реконструкция. Что о подобных ситуациях думают юристы.
Малое сочинское предприятие ООО "Оркестра Кристалл" три года назад заключило договор с АО «Пансионат «Кристалл», владеющим старинным пансионатом в Сочи, постройки 1950-ых годов для управления гостиницей Orchestra Crystal Sochi Resort 2**. Три года отель работал в сегменте оздоровительного отдыха, принимал отдыхающих, претензий к нему со стороны владельцев двух зданий отеля не было.
В августе 2021 года Группа ЛСР купила 92,31% акций АО «Пансионат «Кристалл» и стала ее владельцем, сообщило издание "Новый Проспект" в августе 2021 года со ссылкой на релиз компании.
Сумма сделки не раскрывалась. По оценке специалистов, реальная стоимость актива составляет примерно 350 млн рублей, а эксперты по сочинской недвижимости считают, что сумма сделки могла составить 400-500 млн рублей, писали СМИ.
Что в активе
Отель состоит из двух корпусов, в которых находятся 104 номера, 90 номеров в одном корпусе и 14 номеров в другом. На территории пансионата есть ресторанный комплекс, детские и спортивные площадки, а также в пяти минутах ходьбы - городской пляж длиной 120 м, который находится в аренде у второй компании бывших собственников АО.
Но у АО "Пансионат Кристалл", которое поспешило поделиться акциями с крупным российским застройщиком, есть обременение. Это ООО «Оркестра Кристалл», которая и занималась эксплуатацией здания и управляла гостиничным комплексом.
Между контрагентами были заключены договоры аренды. Предметом договоров стали гостиничный комплекс и связанная с ним инфраструктура. В соответствии с зарегистрированными в Росреестре договорами объекты сданы в аренду до 26 декабря 2023 г.
В декабре 2021 года Николай Дорохин, директор и владелец ООО "Оркестра Кристалл" узнал о том, что у его контрагента сменился директор.
Новое руководство информировало арендатора, что договор аренды расторгается, а им следует оплатить остатки аренды немедленно и покинуть территорию пансионата.
Также была попытка завести на территорию пансионата свою охранную структуру.
Новая метла
Дорохин удивился и предложению, и тону, каким оно было сделано, далее между предприятиями началась переписка, которая закончилась тем, что директор ООО "Оркестра Кристалл" написал заявление в полицию после попытки занять помещения, находящиеся в распоряжении ООО, силовым путем.
Ведь такие вопросы, как досрочное расторжение договора аренды решается не в императивном порядке, а в Арбитраже, если стороны не находят понимания при переговорах, говорят специалисты. И уж тем более, не с применением силовых отрядов.
Также ООО "Оркестра Кристалл" рассчитывало получить компенсацию за средства, вложенные в ремонт и частичную реконструкцию номеров и рекреационных зон пансионата. "Затрат, конечно, больше, но в письме к новому собственнику мы просим всего 5 млн рублей", - говорит Николай.
Однако после обращения в полицию, директор арендодателя перестала общаться с арендатором. Тем более, что согласно переписке, руководство арендодателя считает, что здания эксплуатировались не в соответствии с договором, и в никакой компенсации арендатор не нуждается.
"Но такие вопросы решаются в суде. Договор, фактически, еще на два года, - говорит Николай Дорохин, - мы инвестировали в пансионат средства, всего около 15 млн рублей, и планировали работать". Сейчас в пансионате гостей нет, но с апреля их надеются принимать.
Даже если придется закрываться, средства нужны на завершение деятельности, закрытие предприятия и увольнение по всем правилам персонала, настаивает директор.
Дорохин добавляет, что дважды писал письма Андрею Молчанову, основателю и мажоритарному акционеру ПАО «Группа ЛСР», но ответа не получил. По словам Николая, сочинское руководство устно сообщило ему, что "платить ничего не будем, платят только слабые, а мы не слабые".
По сведениям Николая Дорохина для подготовки строительных мощностей, на территории парка пансионата уже рубят деревья. "У них был порубочный билет на 9 деревьев, но спилили они, возможно больше, и часть из них были хорошие, здоровые деревья", - рассказывает директор.
Мнение Группы ЛСР
«Как собственник пансионата «Кристалл», «Группа ЛСР» вправе расторгнуть
договоры в случае, если арендатор существенным образом ухудшил состояние объектов и не исполнил предписания собственника по устранению этого нарушения, - комментирует публикацию пресс-служба компании. - В ноябре 2021 года администрация Хостинского внутригородского района города Сочи письмом №8499/01/3-01-41 обратила внимание на неудовлетворительное состояние фасада пансионата «Кристалл».
В этом же письме администрация обратилась к собственнику здания с просьбой обязать арендатора провести необходимые работы по ремонту фасада. Указанный факт послужил основанием для проведения контроля осуществления арендатором деятельности, предусмотренной договорами. В ходе проверочных мероприятий зафиксированы значительные ухудшения состояния объектов: здания не отапливались, в помещениях было сыро, завелась плесень, образовались трещины, на прилегающей к зданиям территории за несколько лет скопился крупногабаритный мусор, а некоторые зеленые насаждения стали аварийными, превратившись в сухостой. В установленные сроки нарушения содержания объектов арендатором устранены не были. Предписание городской администрации ООО «Оркестра Кристалл» также проигнорировало.
В течение действия договоров ООО «Оркестра Кристалл» практически не
занималось ремонтом объектов недвижимости. Текущее фактическое состояние
помещений пансионата свидетельствует об отсутствии вложений арендатора в
поддержание нормального состояния объектов, физическом и моральном износе
гостиничного комплекса.
Фото предоставлены Группой ЛСР
Учитывая изложенное, собственник недвижимости был вынужден расторгнуть
договоры аренды, поскольку дальнейшая деятельность ООО «Оркестра Кристалл» не
только нарушала условия заключенных договоров, но и создавала риски для жизни,
здоровья и имущества граждан вследствие нарушения арендатором противопожарных и
санитарно-эпидемиологических норм в зданиях пансионата».
Мнение адвоката
"Гостиниц в аренде много, поэтому проблема, связанная с инициативой арендодателей гостиниц, не единичная. Это общая проблема практики арендных договоров, - говорит адвокат по гостиничному праву Наталья Петровская, - наши гостиничные арендаторы не сильно защищены от таких ситуаций.
Когда речь идет о ритейле или аренде офисов, арендаторы, как правило, хотят иметь возможность быстро выйти из договора, если что-то пошло не так, и их не сильно пугает право арендодателя на расторжение договора.
Гостиницы - это другое, им нужны длинные и стабильные договоры, так как объем инвестиций в устройство номеров значительно выше. Кроме того, в гостинице живут люди, и если арендодатель перекрывает вход в гостиницу из-за арендного конфликта – страдают в первую очередь именно люди, живущие в гостинице.
Поэтому при заключении договора аренды важно исключить возможность одностороннего внесудебного отказа арендодателя от договора и четко определить, когда и на каких условиях арендодатель вправе подавать в суд на односторонне расторжение.
Например, распространенным основанием для расторжения договора является несогласованная перепланировка. Наверное, разумно включать в договоры условие о том, что считать согласованием перепланировки, чтобы у гостиницы была и какая-то свобода для маневра.
Сегодня у большинства арендодателей в голове передача помещений в аренду – это не «мы продали свое помещение на несколько лет и не можем без веской причины вмешиваться» (как должно бы быть), а «мы пустили гостей, и если нам не понравится что-то или будет более выгодный вариант использования – в любой момент заберем обратно».
Это – порочная модель отношений, и переговоры по детализации условий договора хоть как-то могут пошатнуть ее. Практика, к сожалению, частая и печальная, повторюсь. В Москве был недавно случай выселения отеля.
Относительно данного дела – невозможно его комментировать, не видя всех материалов дело. И мы понимаем, что смена собственника – это не основание для расторжения договора аренды (в ГК РФ четко это определено), поэтому новый собственник в попытках досрочно вернуть себе объект, ищет основания в условиях договора аренды, а также предпринимает фактические действия, затрудняющие деятельность арендатора. Надеемся, что условия этого договора защитят арендатора, и пожелаем гостинице победы в суде".
Волнение в сетях
Между тем в Сочи активизируются градозащитники, которые выступают против строительства апартаментов и гостиниц на месте российских санаториев и пансионатов, являющихся историческим и культурным наследием Сочи.
Об этом, например, подробно рассказывает видео на Youtube, котором говорится об реконструкции гостиницы "Приморская".
Жители в группе "Общественное Гражданское Движение За Сочи!" в сети Фейсбук также обсуждают реконструкцию пансионата "Кристалл".
"Волна" - величественное здание которое сохраняло комфортную температуру в самую жару даже без кондиционеров. Идёшь и рассматриваешь его. ... Почему не сохраняют санатории?", - спрашивают участники группы. Беспокоит жителей Сочи также вырубка деревьев в парках, сокращение зоны зеленых насаждений. "Раньше мы кустик не могли тронуть без разрешения, веточку. А сейчас все идет в расход", - говорят специалисты в видеоблоге журналиста Анны Колмогорцевой.
- 9 февр. 2022 г.
Два дня назад "СДП" опубликовал материал под названием "Невозможно попасть на допрос". Речь шла о допросах в налоговой инспекции, которые проводятся в случае, если необходимо подтвердить достоверность компании. Сделать это возможно только на личном приеме. Однако со 2 февраля УФНС прекратила приемы. Бизнес был в отчаянии. И вот ситуация разрешилась: личный прием возобновлен.
Материал "СДП" "Невозможно попасть на допрос" рассказывал о том, что бизнес встревожен тем, что не может попасть в налоговую, чтобы представить сведения о достоверности своей компании и пройти так называемый допрос - популярную процедуру в УФНС для директоров и владельцев.
"Вам могут присвоить статус недостоверной, а потом его придется снимать, - рассказывал предприниматель, знакомый с ситуацией не понаслышке. - Это, как известно, чревато блокировкой счетов и невозможностью осуществлять операции, также блокировкой электронной цифровой подписи (ЭЦП), по сути, работа юрлица останавливается".
Личный прием, как рассказывают очевидцы, все-таки, например, в 15-ой налоговой инспекции осуществлялся, но по незначительным вопросам, например, для получения электронной цифровой подписи (ЭЦП). А допрос - процедура долгая, серьезная и требует больше времени, ее не проводили.
Дмитрий Панов, депутат ЗакСа Петербурга и координатор "Деловой России" по Северо-Западу задал вопрос налоговикам и получил ответ.
Официальная позиция УФНС звучала так:
"В инспекциях есть указание, что закрыт только очный прием на получение услуг в оперзалах. Эти услуги можно получать через электронные каналы связи и через личные кабинеты. Все, что связано с контрольной работой, в том числе, проведение допросов лиц в рамках проверки достоверности сведений, включаемых в ЕГРЮЛ, осуществляется в штатном режиме с обязательным использованием средств индивидуальной защиты.
В случаях неявки на допрос вносится запись в ресурсе УФНС " в связи с ограничительными мерами вызов перенесен". После снятия ограничений повестки о вызове на допрос будут направляться повторно. Письмо Управления в инспекции от 02.02.2022 #04-08/05194. Но, в любом случае, сегодня еще раз будут даны инспекциям дополнительные указания".
Однако, предприниматели продолжали настаивать, что 1)в инспекцию не пройти,
2) по телефону сообщают, что приём не ведётся, допросы не проводятся. Но если допрос не пройден, будет установлена недостоверность компании. 3) на вопрос «почему такая несправедливость» ответ инспектора: «ничем помочь не могу». Все вопросы в 15-ю налоговую. 4) на вопрос «когда откроетесь» отвечают «такой информации нет».
И вот, сегодня, 9 февраля, после 12.00, по телефону бизнесменам, приглашенным подтвердить достоверность своего предприятия, стали отвечать, что прием возобновлен и записаться на допрос можно. "Таким образом, уложиться в отведенные для подтверждения 30 дней и разрешить проблему получится", - радуются предприниматели.
- 9 февр. 2022 г.
Обновлено: 10 февр. 2022 г.
Вчера владельцы и управляющие арестованным спортивным центром "Спорт Палас" на Крестовском острове пытались войти внутрь комплекса, чтобы забрать оставленные вещи и начать подготовку к самостоятельному сносу здания, предписанному им судом. Приставы войти в комплекс не дали. На приставов подано заявление в полицию и Следственный комитет.
Вчера состоялась попытка попасть в здание "Спорт Паласа" на Крестовском острове, которое сроком на 10 лет огородили забором и опечатали судебные приставы.
Директор ООО "Спорт Палас" Андрей Хлапов, который по решению Арбиражного суда должен сносить здание, Роман Курбатов, владелец здания и проектировщик сноса, пытались войти в комплекс, который огорожен забором с 20 июля 2021 года.
Напомним читателю, что Арбитражный суд Петербурга и Ленинградской области 18 августа 2021 года запретил Федеральной службе судебных приставов, Санкт-Петербургскому казенному учреждению "Центр повышения эффективности использования госимущества", иным органам исполнительной власти, а также прочим организациям совершать любые действия по демонтажу спортивного комплекса "Спорт Палас", расположенного в 6-этажном нежилом здании площадью 8008,9 м2, расположенного на Южной дороге Крестовского острова, говорится в определении Арбитражного суда.
"Спорт Палас" работал с 2004 года сначала как временный объект, затем с городом был заключен инвестиционный договор, и комплекс стал капитальным сооружением. Однако для ввода в эксплуатацию ему не удалось получить согласование КГИОП, так как здание находится в парке-памятнике.
Это инициировало ряд юридических атак на комплекс, и в апреле 2021 году экс-прокурор Сергей Литвиненко напомнил в письме к губернатору, что комплекс пора снести. В июне подключилась Служба судебных приставов, которая намерена сносить его 10 лет, до июля 2031 года. Здание огорожено забором и уже начало разрушаться. Сложные системы водоснабжения, канализации, электроснабжения здания, а также 400 растений стоимостью не менее миллиона рублей, погибли.
Существуют еще и третьи лица, которым их имущество приставы до сих пор не отдают, говорит Роман Курбатов.
"Приставы сидят в здании и никого в него не пускают с 20 июля, т. е. более полугода, при этом нам стало известно что Смольный, вероятно, выделяет бюджетные средства на снос здания, построенного в соответствии с инвестиционный договором и имеющим охранное обязательство, подписанное КГИОП", - рассказывает владелец здания.
Реалии "Спорт Паласа" в феврале 2022 года
Вчера после отказа охраны допустить их в здание, представители "Спорт Паласа" вызвали полицию и был составлен протокол. После чего было подано заявление в полицию и Следственный комитет о возбуждении уголовного дела.
18 августа Арбитражный суд Петербурга и Ленинградской области вынес определение в отношении ООО "Спорт Палас" и Службы судебных приставов, которой было поручено снести здание спортивного центра до июля 2031 года. Определение запрещает снос здания.
Госстройнадзор разъяснил, что демонтаж здания возможен только после историко-культурной экспертизы КГИОП и проекта отключения сетей комплекса, по которому и должны эти сети отключить.
Этот документ вместе с письмом Госстройнадзора, где снос здания разрешается только после проведения историко-культурной экспертизы - признаки того, что сноса может не произойти вовсе.
Прокурор города Сергей Литвиненко, который настаивал на демонтаже комплекса и напоминал о нем в письме к губернатору, ушел в отставку в ноябре 2021 года.
Государство в лице Службы судебных приставов пытается начать снос спортивного центра "Спорт Палас" с 20 июля. Сначала служба огородила забором комплекс и его сотрудники перестали допускаться на его территорию. Затем самому "Спорт Паласу" предписали снести здание за 5 дней, одновременно не допуская рабочих начать работы.
"Там круглосуточно находится три вооруженных пристава, один в их будке и два в здании. Они нас не пустили, - рассказывает Роман Курбатов, - в офисе службы не дают знакомиться с материалами исполнительного производства. Они обязаны давать с ним ознакомиться. Нам отвечают, жалуйтесь, куда хотите. Одновременно пользуются зданием как хотят, жгут электричество, за которое счета оплачиваем мы. Будем надеяться, что дело возбудят - фактура налицо".
Забор вокруг здания "украшен" граффити и имеет большие пробоины, через которые любой вор может туда пройти, рассказывают представители спорткомплекса.
Напомним, что Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ) принял иск от Романа Курбатова на сумму 1 млрд рублей, который предприниматель требует от РФ в качестве возмещения ущерба.
