Жители дома по Английскому проспекту Петербурга борются с китайским рестораном «Хаочи». Управляющая компания заставила ресторан демонтировать вытяжку, но, как оказалось, запах и пар от приготовления еды стали поступать в квартиры. Жильцы вместе с управляющей компанией теперь добиваются либо правильной работы системы вентиляции, либо закрытия ресторана. Представители ресторана говорят, что нарушений в их работе нет, а вытяжку они готовы поставить любую. Таких случаев в центре Петербурга много, считают в Санкт-Петербургской Ассоциации собственников жилья и их объединений.
Как рассказала жительница дома Мария Конягина агентству АБН, здание на Английском проспекте было построено на фундаменте предыдущего, старого, в 2004 году. На первом этаже всегда было встроенное помещение, оно принадлежит частному собственнику. В течение десяти лет арендатором выступал ресторан кавказской кухни, он не вызывал нареканий у жильцов. Около семи назад владелица помещения сдала его китайскому ресторану «Хаочи».
Запах и пар
В декабре 2020 года вытяжка ресторана по настоянию управляющей компании и по решению суда, после проверки Роспотребнадзора была демонтирована. «С тех пор запах готовящейся еды и густой пар попадает в квартиры через отверстия в стене, расположенной с внутренней стороны дома, – рассказывает свою версию событий Мария Конягина, – особенно это чувствовалось весной и жарким летом 2021 года - ведь большинство работали удаленно и сидеть постоянно с закрытыми форточками было невозможно».
Жительница рассказывает, что на верхних этажах, по ее наблюдениям, часто меняются жильцы. Эта тенденция характерна как для квартир, которые сдаются внаем, так и для одной из квартир, у которой собственник меняется регулярно – каждые следующие жильцы, кажется, спешат продать ее практически сразу после покупки.
По версии Марии Конягиной, пищевые отходы в ресторане перерабатывает измельчитель, и отходы, якобы, идут в канализацию, чем привлекают крыс, которые все время «грызут трубы».
Штраф в 30 тысяч
Управляющий многоквартирным домом Александр Резчик рассказал, что собственницей помещения является предпринимательница, которая по данным «Спарк», выступает учредителем трех строительных компаний. По словам собеседника издания, женщина сама проживает в том же доме, но ее окна выходят не во двор, а на Английский проспект, и проблема запахов китайской еды, вероятно, ее не беспокоит.
«Ставить вентиляцию владельцы ресторана попросту не хотят – оборудование стоит около $10 тыс. А по решению суда на организацию за нарушения был выписан штраф 30 тыс. рублей, которые заведение (вероятно) зарабатывает за вечер», – объяснил Александр Резчик.
Другой взгляд
Редакция связалась с представительницей ресторана «Хаочи» по имени Наташа, по словам жителей, супругой владельца ресторана, и та заявила, что вытяжка у них установлена, однако она не требует вывода воздуха на улицу, и загрязнения, по ее словам, собирает фильтр, а причин для конфликта со стороны заведения как таковых нет.
«Мы работаем семь лет, жалоб не поступало никогда, до тех пор, пока не пришел новый председатель ТСЖ. Только трое заявителей обращались в суд с жалобой на запах, больше недовольных нет. При этом двое из них в доме вообще не живут», – рассказала Наташа.
Мария Конягина подтвердила, что коллективного иска не было – всех соседей трудно организовать.
Вывеска
В «Хаочи» рассказали, что, вероятно, «коммерческие предприятия, расположенные на первом этаже дома, судятся с ТСЖ из-за договоров на аренду фасада». По ее словам, арендовать его ресторану предложили за 150 тыс. рублей в месяц, а арендаторы соседних зданий якобы платят в разы меньше. В итоге вывеску они сняли.
По мнению представительницы заведения, конфликт разгорелся именно на почве нежелания предпринимателей платить завышенную цену за использование фасада. А выдавать разрешение на установку вытяжки им не стали по необоснованным причинам, в итоге пришлось обойтись системой внутренней очистки воздуха. «Мы им хоть до двадцатого этажа вытяжку готовы провести», – настаивает собеседница. Дата судебного заседания по поводу вентиляции пока не назначена. Представительница ресторана подчеркнула, что конфликтовать с соседями у администрации ресторана желания нет, хочется лишь вести деятельность, согласно законодательству.
Встречаются, и часто
Таких случаев в центре Петербурга много, считает Гульнара Борисова, председатель Санкт-Петербургской Ассоциации собственников жилья и их объединений. Гульнара Борисова сама столкнулась с тем, что бизнес - сетевая торговая компания - вел себя в доме некорректно. "Я пять лет ходила и просила - не работайте ночью, не катайте грузовые тележки ночью, не разгружайтесь ночью, пожалуйста. Меня никто даже не собирался слышать. А суд услышал", - вспоминает председатель.
Если не брать в расчет многолетние конфликты ресторанов с жителями улицы Рубинштейна, можно привести в пример случай с домом №44 по Садовой улице. Там в 2018-19 году жильцы боролись девятью заведениями общественного питания, расположенными в доме. Суть проблемы заключалась в том, что девять вытяжек создавали невыносимый шум. При этом часть заведений работала по ночам, оборудование не давало спать жильцам. Тогда владельцы жилья, по словам Гульнары Борисовой, предлагали поправки в Жилищный кодекс, согласно которым вопросы сдачи в аренду и выкупа помещений в домах согласовывались бы с ними. Кроме того, предлагалось перенаправить средства, которые платят арендаторы за пользование общим имуществом, из казны города – жильцам. Предложения в жизнь воплощены не были — помешала пандемия.
Бизнес адекватный
«Но в большинстве случаев бизнес – адекватный, в Петербурге работает несколько тысяч заведений, из них половина находится в жилых домах, – говорит координатор проекта «Горизонты гостеприимства» Михаил Рапопорт. – Иначе конфликты вспыхивали бы гораздо чаще». По словам эксперта, в таких ситуациях самым важным является ведение двустороннего диалога, участвовать в котором должен как ресторан, так и его соседи.
Юлия Наумова, председатель ТСЖ "Невский, 113", наоборот, приводит примеры нормального сотрудничества ТСЖ и предприятий, расположенных в доме. В жилом доме на Невском, 113, в ТСЖ "Домик", жильцам удалось договориться с арендаторами и об использовании фасадов, и о вытяжках, и по другим вопросам. Однако работу управляющей компании Юлия Наумова называет нелегкой из-за отдельных жильцов, которые не могут представить свою жизнь без регулярных жалоб и исков в суд. Именно поэтому управление домом передали в УК "Пять углов", которое ведет несколько адресов в Центральном районе. "У них есть штат юристов, они вполне профессионально разговаривают с жалобщиками", - говорит Юлия Наумова.
Катерина Сударева
Виктор Питернов, в прошлом известный банкир, стал успешным владельцем гостиницы. Он инвестировал в проект $10 млн, расселив 29 коммуналок, перевел их в нежилой фонд, классифицировал и развивает свой бизнес в самом сердце Петербурга, на Стремянной улице. Работает здесь и музей Стремянной улицы, который рассказывает о ее жителях.
Виктор Питернов - в прошлом известный петербургский банкир, а теперь владелец четырехзвездочной гостиницы на 49 номеров Cronwell Inn Stremannaya на Стремянной улице. Виктора Питернова хорошо помнят как председателя правления "Анимабанка", затем, когда этот банк присоединился к "Инкассбанку", будущий отельер возглавлял и этот банк, и, наконец, - Северо-Западное отделение "НОМОС-банка", вплоть до его присоединения к банку "Открытие".
"Я заработал в банке легальные деньги, - рассказывает Виктор Питернов, - вопроса не было: куда их вложить? Тем более, как мы помним, например, на Кипре в свое время деньги поотнимали, а в Швейцарии за хранение средств нужно даже доплачивать. По завершению банковской карьеры я думал, конечно, про собственный банк, но открыть новый банк в середине 2000-ых, было бы непросто, - рассуждает бывший банкир, - однако мне нужен был новый бизнес".
Поиск ниши
В то время дочь банкира искала свой профессиональный путь, отец приобрел для нее коммунальную квартиру и помог на ее основе создать мини-отель на 8 номеров. Рынок гостиничных услуг был на подъеме, цены шли вверх - отличное время для старта. "Когда расселяли квартиру, - рассказывает Питернов, - себестоимость расселения 1 м2 составляла 880 долларов. Я все посчитал и увлекся: надо расселять не только фасадную часть, а весь дом. Так, из игрушки для дочки получилось дело всей моей жизни - отель".
В процессе поисков для инвестиций Виктор Иванович посмотрел 20 домов в центре города и все-таки выбрал Стремянную. В доме на Стремянной, 18, 1862 года постройки, с обратной, можно сказать, стороны, "Невского Паласа", на каждом этаже была коммунальная квартира, по 10-12 комнат.
"Но если в доме попадется хоть один товарищ, который находится в местах лишения свободы или состоит на учете в психоневрологическом диспансере, дом расселению не подлежит, - предупреждает владелец гостиницы, - могут случиться такие юридические коллизии, их в будущем не преодолеть". Для того, чтобы создать гостиницу Cronwell Inn Stremyannaya, пришлось расселить 29 коммунальных квартир.
Пять лет на создание отеля
"У нас после расселения в доме оставалась одна квартира, ее владелец просил за комнату купить ему двухкомнатную квартиру с видом на Владимирский собор. И он ее в итоге получил. Ну, а что делать. Затраты окупились", - делится Виктор Иванович воспоминаниями о тяжелой работе по расселению. Все в итоге были переведено в нежилой фонд, зарегистрировано в Росреестре.
Расселение квартир шло два года, затем два года ушло на создание проекта, один год - на согласования и капитальный ремонт. "Неожиданностей не было, но очень все было трудно. Два раза порывался все продать, да покупателя не нашел, - вспоминает Питернов. - Потом начался ремонт, капитальный, даже балки снимали". При согласованиях помогал опыт работы в банковском бизнесе.
"С генподрядчиком была большая проблема - халявщики, - улыбается хозяин гостиницы, - двух сменил". Инвестиции в проект в итоге составили $10 млн. Общая площадь гостиницы - около 3 тысяч м2.
Кроме номерного фонда на пяти этажах, здесь работают ресторан, летнее кафе на крыше, весьма популярное у постояльцев в сезон, панорамный лифт - гордость владельца, два конференц-зала на мансардном этаже (бывший чердак). 500 новых отремонтированных м2 на 14 номеров присоединилась к отелю перед самой пандемией в 2020 году.
"Бизнес, который я выбрал, уже 10 лет работал как часы, и сейчас, конечно, очень нелегко, но помогает накопленный опыт и, хочу подчеркнуть, помощь малому бизнесу от государства, например: два месяца наши работники получали небольшую, но зарплату, потом мы получили один беспроцентный и безвозвратный кредит, второй - под 2%, потом были уменьшение отчислений в пенсионный фонд до 15%. Потом мы получили 400 тыс за СИЗы, потом налог на землю, уменьшили налог на имущество и получили займ от Фонд содействия кредитованию", - перечисляет Виктор Питернов.
Сюрпризы от монополистов
Согласования, особенно с монополистами, во время строительства отеля шли очень трудно. Так, например, при губернаторе Валентине Матвиенко у нее случился конфликт с главой Газпрома Алексеем Миллером, и в городе в то время всем, кто строился, рекомендовали отказываться от газовых котельных. "Котельные могли быть только от ТЭЦ, так как ТЭЦ принадлежат городу. А у ТЭЦ летом, в высокий сезон, по два месяца профилактика и нет горячей воды, - рассказывает Виктор Иванович, - как иностранцам и без горячей воды? В конце концов мы поставили газовую котельную. Хотя была альтернатива - $100 тысяч на модернизацию районной котельной и много трудностей впереди".
Накопленных за время работы в банках денег на строительство отеля, в итоге, не хватило, пришлось брать кредиты. Оказался Виктор Питернов по эту сторону прилавка, как заёмщик. За кредиты сумел рассчитаться за три года - дела у гостиницы сразу, после ввода в эксплуатацию в 2009 году, пошли хорошо.
Управление
Операционным управлением Виктор Иванович не занимается, это в ведении управляющей Елены Васильевой. "У нас ни разу не возникло разного мнения по бизнесу, - говорит владелец, - все крупные вопросы решаем совместно, все связи, клиентов - все я ей передал". В трех компаниях, которые объединяет сегодня отель и ресторан, трудится 70 человек. Среди них, кстати, рассказывает Елена Васильева, нет зарубежных работников, только из российских регионов. И ни одного человека из команды в коронавирусный год не сократили.
На вопрос об уровне рентабельности бизнеса, Виктор Питернов отвечает, что не следит особенно за уровнем рентабельности, следит только за тем, чтобы гостиница была прибыльна. "Я никогда специально не экономил, чтобы добиваться еще большей рентабельности, - рассказывает владелец, - просто старался правильно вести управленческий учет. Гостиница - законопослушный налогоплательщик. Мы четко отслеживаем каждую позицию - сколько персонала набрали, объем закупок. Мы более мобильны, чем крупные гостиничные операторы, поэтому нам легче минимизировать издержки".
Заполняемость отеля в марте 2021 года составляет 30%. Есть надежды на программу кэшбека.
Сейчас в планах у компании накопить на "подушку безопасности". "Перед пандемией на наших счетах было 35 млн, - говорит владелец "Стремянной", - но докупили и дооснастили номера, потом пошли расходы на пандемию, поэтому сейчас надо стабилизировать положение".
Гостиница расположена в очень "гостиничном" петербургском месте. Рядом "Коринтия", за углом - "Гельвеция". "Но это нам совсем не мешает, - уверен Виктор Питернов, - гости этих отелей переходят к нам, наши гости - иногда к ним". Рейтинг на Booking у Стремянной очень достойный, 9.1.
Богатая история
Помогает продвижению гостиницы и богатая история, как самого здания, где расположен отель, так и самой Стремянной улицы. В гостинице есть музей, здесь хранятся материалы о первых владельцах дома, который был построен как доходный дом с квартирами для сдачи в аренду.
Потом здесь располагался "Институт еврейской культуры", далее - "Институт красной профессуры" и затем 29 коммунальных квартир. На Стремянной жили также юрист Кони и хирург Склифосовский, книгоиздатель Сойкин, а назвала Стремянную улицу именно так императрица Анна Иоановна.
По данным комитета по развитию туризма в Петербурге более 46 тысяч сертифицированных гостиничных номеров, по данным Booking в городе 6 827 предложений по размещению, среди них как размещение в классифицированных гостиницах, так и в мини-отелях, гостевых домах, хостелах и апарт-отелях, а также на частных квартирах.
Конкуренция очень высока, но до пандемии, в 2019 году Петербург посетило 10,4 млн туристов, поэтому работы в секторе гостеприимства хватает всем, считают эксперты. В то же время после принятия в 2019 году закона Хованской о запрете хотселов и отелей в жилых домах, согласно данным Ассоциации малых отелей Санкт-Петербурга, с рынка ушла примерно четверть малых отелей, часть из них сменила статус и превратилась в гостевые дома и квартиры, сдающиеся в краткосрочный найм. Сейчас самая актуальная проблема для рынка гостиничных услуг - вернуть город в строй и дождаться туристов.
Если вы хотите помочь порталу "Свое дело плюс", можно перевести донейшн на карту Сбербанка номер 4276550069150004. Все средства пойдут на развитие проекта. Спасибо.
