По итогам 2021 года на торгах, проведенных Российским аукционным домом (РАД), по поручению КИО было продано около 400 объектов недвижимости на сумму более 2,9 млрд рублей. По наблюдению Андрея Степаненко, гендиректора РАДа, инвесторы уходят из формата крупных торговых центров в формат помещений формата «у дома».
Всего реализовано 325 нежилых помещений, общей площадью 31,6 тыс. м2, 39 нежилых зданий, общей площадью 18,2 тыс. м2, с земельными участками и один пакет акций.
Имущество расположено в разных районах города – Васильевском, Центральном, Адмиралтейском, Петроградском, Кировском, Пушкинском, Выборгском, Невском, Красносельском, Московском и др. Все торги состоялись на электронной торговой площадке ЭТП РАД-Lot-online.
В среднем на каждый лот претендовало до 5 участников. По некоторым лотам было зарегистрировано 30 и более участников. Большая часть объектов ушла с превышением начальной цены, по ряду лотов превышение составило в 1,5–6 раз.
Крупные сделки 2021 года:
Часть здания Мытного Двора, площадью 4 тыс. м2, на Евгеньевской ул. (170,1 млн рублей), помещения 7,4 тыс. м2 в здании бывших офицерских казарм лейб-гвардии Измайловского полка на Измайловском пр. (351 млн рублей); Ушаковские бани на ул. Зои Космодемьянской (30,3 млн рублей); участок под склады 5 тыс. м2, на Литовской ул. (продано с превышением начальной цены в 6 раз, за 118,1 млн рублей); здание 672,2 м2 на Боровая ул. (продано с 40% превышением цены, за 48,2 млн рублей); помещение 253,3 м2 на ул. Чайковского (продано с 50% превышением цены, за 49 млн рублей); здание, площадью 1 тыс. м2, на ул. Константина Заслонова (59,6 млн рублей).
Также РАД реализовал на торгах 100% акций ОАО «Ремонтно-строительное управление по техническому обслуживанию и ремонту лифтов № 4». Цена продажи – 12,5 млн рублей.
Формат «у дома»
«В 2021 году на примере продаж РАДа мы отметили как изменились предпочтения инвесторов. По сравнению с 2020 годом по поручению КИО было реализовано в 3 раза больше коммерческих помещений - 325 помещений в 2021 году против 109 помещений в 2020 году. Такой спрос связан в том числе с новой поведенческой моделью потребителя, которые сместили фокус с крупных торговых центров, на формат «у дома». Небольшие встроенные помещения на первых этажах зданий, которые раньше рассматривались под предприятия сферы услуг, офисы и магазины, стали все чаще приобретаться под склады и пункты выдачи заказов с маркет-плейсов, например, таких как Озон и Вайлдберриз. Этот формат востребован в спальных районах и загородных локациях.
Изменился и сам портрет покупателя. Раньше – это были в основном профессиональные агентства недвижимости, сейчас же – это инвесторы, которые покупают встройки под сдачу в аренду, по аналогии с инвест покупками квартир. Рынок коммерческой недвижимости стал больше привлекать массового инвестора, т.к. требует меньше вложений для сдачи в аренду, а также имеет более быстрый срок окупаемости», – говорит Андрей Степаненко, генеральный директор РАДа.
В настоящее время в рамках реализации имущества КИО на торги выставлено 96 лотов (коммерческие помещения и нежилые здания с земельными участками) в разных районах Петербурга. Суммарная начальная цена выставленного имущества 903 млн рублей.
В Смольном готовится постановление правительства, в котором в первом квартале 2022 года планируется повышение аренды земельных участков на 5%. Все это может повлечь за собой рост цен на аренду частной земли. Предприниматели считают, что повышение также окажет влияние на рост цен.
Новость о том, что в секторе госаренды земельных участков готовится повышение коэффициента арендной платы была озвучена на прошедшем форуме малого бизнеса, на круглом столе, посвященном взаимодействию бизнеса и власти, сообщает АБН. Предприниматель Ашот Эфендиев рассказал о готовящемся документе и о том, что изменяется коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд): с 1,24 он меняется на 1,29, то есть, увеличивается на 5% (по другой версии на 4%).
"Бизнес продолжает испытывать серьезные нагрузки в связи с продолжающейся эпидемией, и дополнительная финансовая нагрузка им переживается очень серьезно, - комментирует инициативу Смольного Ашот Эфендиев. - Увеличение аренды земли в период пандемии на 5%, и это является помощью государства для бизнеса нашего города в трудный момент? Нет, это не помощь, это обременение".
Отрицательные отзывы
На проект постановления уже имеется отрицательный отзыв от 26 ноября, он от комитета по промышленной политике, инновациям и торговле (КППИТ), подписанный председателем комитета Кириллом Соловейчиком, в котором говорится о 30 опросных листах, в которых бизнес отзывается о законопроекте. Также в отзыве сказано, что увеличение на 4% есть увеличение на прогнозируемую величину инфляции, а отсутствие индексации уровня арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, влияет на снижение доходов бюджета.
Председатель комитета приводит сведения о 30 отрицательных отзывах различных предпринимательских сообществ, а также аппарата уполномоченного по защите прав предпринимателей по Петербургу - повышение платы приведет к ухудшению делового климата в городе, и вызовет большой резонанс. Оборот предприятий общепита сократился в марте 2020 года на 3,4% к обороту аналогичного периода 2019, а в апреле и мае 2020-го упал вдвое. В 2021 году рентабельность ресторанов ниже, чем в 2019 на 20%. Предприниматели предложили перенести повышение коэффициента рынка недвижимости на 2023-24 годы.
Мы обратились к петербургским предпринимателям, спросив их, что это для них значит, и хорошо это или плохо для бизнеса, повышение аренды на 5%.
Простили частично
"Это означает, что несмотря на отсутствие помощи государства, несмотря на ковидные ограничения, которые не позволяют бизнесу развиваться, действующая власть увеличивает аренду на 5%! - высказывается Юрий Рагулин, генеральный директор ООО "Айсберг", который арендует около 40 земельных участков. - При этом, чтобы было понятно, КИО до сих пор не отменило аренду в соответствии с постановлением правительства даже для тех, кому это положено. За один квартал, начиная с 13.03.2020, принято решение отменить аренду. И то, простили ее частично. А с остальной частью решают вот уже год", - сокрушается предприниматель, - Ведь государство само признало бизнес пострадавшим и предпринимало попытки помощи. Только эти попытки были неконкретными, размазанными и неакцентированными. Зато увеличение на 5% более чем конкретно!"
У Юрия квартальная аренда составляет 600 000 рублей. Увеличение на 5% составит 30 000 руб. "А у кого-то квартальная аренда 20 млн руб и 5%-это 1 млн руб. При этом увеличение-то не разовое, оно на всю оставшуюся жизнь. А в следующем году снова на 5% поднимут", - уверены предприниматели.
Не разорится никто
Есть и другие мнения. "Никто не разорится от повышения на 5%, конечно, - говорит Владимир Меньшиков, глава "Союза малых предприятий Санкт-Петербурга", - но следует отметить, что цена в городе участков высокая и она растет. Аренда при этом не растет. Город часто говорит, что городская земля недооценена. Но частный бизнес сдает в аренду участки с различными опциями, как, например, подведённые коммуникации, электричество. КИО же сдает в аренду участки, где чаще всего, ничего нет. Поэтому у арендаторов получаются вложения в бизнес больше, чем на частной земле. А сейчас кризис, пандемия, и любое, даже незначительное повышение, отражается на рынке крайне негативно".
Эксперт добавляет, что КИО не хватает гибкости в вопросе дифференцированного подхода к арендным ставкам. Вместе с тем, если он начнет снижать плату, оглядываясь на обстоятельства, комитет тут же обвинят в коррупции. Предприниматели сообщают, что ГУП "Ленсвет", к оборудованию которого подключены многие участники рынка нестационарной торговли, также повышают свои цены на 5%
Рынок не затронет
Юлия Кузнецова, заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers:
«Плановое повышение стоимости аренды земельных участков вряд ли повлияет на коммерческие условия в стрит-ритейле. Как правило, ежегодная индексация цен уже закладывается в договоры аренды помещений".
Петербургские активисты обращают внимание на проекты редевелопмента в центре Петербурга, в исторических зданиях в центре города. Активисты обеспокоены, что под видом расселения коммунальных квартир, редевелоперы проводят «уплотнение» жилых объектов. Однако если не строить студий на месте коммуналок, дома будут просто пустовать - такова реальность после принятия закона Хованской. "Дома есть, а людей в них нет", - говорят предприниматели.
Активисты Центрального района в своих пабликах сообщают о «новом гетто или будущем социальном взрыве». Речь идет о продаже 48 студий в двух расселенных коммунальных квартирах по 400 м2 каждая во втором доме по Литейному от Невского проспекта.
Нас здесь встречает улыбчивый менеджер компании "Травелта", продавца студий. Он показывает номера бывшего отеля, который располагался в этом парадной на двух этажах. Номера крошечные - едва умещается кровать и встроенный шкаф. Но скоро будет ремонт, поясняет менеджер, в те номера или студии теперь, добавят кухонный уголок, перестроят и общую часть бывшего отеля, в его холлах разместят дополнительные студии и эта площадь также будет приносить доход.
Менеджер советует с мая по октябрь сдавать студию в краткосрочную аренду, а с октября до май - в долгосрочную. Или проживать самому. Здесь будет прописка.
Половина помещений согласована на Межведомственной комиссии района, говорит менеджер, половина пока находится в процессе согласования. А вообще у компании "Травелта" большой опыт и ей принадлежат в городе 32 подобных отеля. Самый большой - на Тележной улице.
Спрос на студии, переделанный из коммуналок, взлетел после принятия закона Хованской - о запрете отелей в жилых домах. На этот факт наложилась пандемия. И компания, которая владела отелем - по сути расселенными коммуналками, обанкротилась. Тогда ее долги и имущество выкупило физическое лицо и привлекло компанию - продавца. Это все выгодно и перспективно, сказал менеджер. Тем более, что парадная почти все расселена, здесь есть и бывший отель, и офисы. Остались две квартиры. Те номера, которые не оборудованы своей кухней, после ремонта оборудуют. Ипотеку взять нельзя, нет. Только наличные.
Активисты
"Из трех квартир в доме-памятнике делают шестьдесят студий! А депутаты, следственный комитет и КГИОП еще даже не начали бить в набат... Ну, значит, что скоро от аналогичного беспредела придется отбиваться в каждом втором доме исторического центра города!
Месяц назад я обратил внимание на гигантское объявление на Литейном, из которого следовало предложение купить студии в дореволюционном доме.
Эта порочная практика нарезки квартир (будь то бывшая коммуналка или отдельная квартира) на студии, которая зародилась пару лет назад, шаг за шагом выходит из под контроля", пишет в фейсбуке активист Ярослав Костров, у его поста 143 комментария. Там есть мнения за подобные проекты, и есть резко против.
Чек упал аудитория осталась
"Историю этого места я очень хорошо знаю, - говорит владелица сети в прошлом мини-отелей, а теперь гостевых домов, которая расселила под мини-отели 50 коммуналок в Петербурге, - там были 2 коммуналки по 400 м2 каждая. Нашёлся инвестор и расселил их, вложив около 100 млн, сделал капремонт, заменил деревянные перекрытия на металлические, сделал там 3* отель. 40 номеров с кондиционерами и прочими удобствами. На последнем этаже там до сих пор 3 адовых коммуналки, чтобы их расселить нужно не меньше 100 млн, не включая ремонт. Из-за них всю парадную не перевести в коммерцию. После закона Хованской отель перестал быть отелем, а стал меблированными комнатами. Чек упал, часть аудитории отпала.
В локдаун вообще стало всё плохо. У собственника были кредиты на этот объект - 60 млн. В итоге - банкрот. Объект ушёл с молотка и теперь там создаются новые коммуналки только без кухонь. Вот такая адская история".
Предпринимательница добавляет, что проблема комплексная, и если говорить про федеральный уровень, местная власть примирилась с коммуналками. "Ростуризм регулирует вопрос, пытаются принять закон о туржилье, разработанный в 2019 году. Это очень комплексный вопрос, который наши власти решать не хотят".
Откуда они взялись, эти студии
Сергей Добровенский, риелтор: "Уже лет 20 назад стали появляться первые комнаты-студии (со своим санузлом) в коммуналках. Спрос на такие заметно выше, чем на просто комнаты. Люди охотнее такое стали покупать. Есть примеры, если внизу нежилое, когда людям удавалось такое согласовать. Лет 15 назад это стало массовым явлением. Множество людей стали покупать комнаты с изначальной целью переделать в студию. Если комнату можно было купить за 70-90 тыс руб за метр (где-то ещё дешевле), то вложив 150-250, можно было получить прибыль сразу от 30% или выгодно сдавать, окупив вложения за 3-7 лет, что намного выгоднее от инвестиций в квартиры. Это превратилось в явление стихийного порядка, почти все наплевали на согласования. И лет 10 назад стали появляться, сначала редко, тоже с согласованными проектами коммуникаций, предложения, а теперь опять это стало стихийным. Я помню примеры, вложения 8, на выходе 12-14. Вложения 15-20, а на выходе 25-35.
Был период, когда в Кудрово появились первые муравейники со множеством студий, и на пару-тройку лет спрос на комнаты серьёзно просел, но потом люди оценили условия гетто и развитого центра".
У беды два источника – экономика и отсутствие надзора, рассуждает эксперт.
"Глупо бороться с экономикой. Люди хотят жить в условиях развитого центра. Маленьких отдельных квартир очень мало, они всегда были в дефиците. Сегодня, из свежего, самая недорогая квартирка в моём родном Литейном округе продаётся за 9,2 млн. Это 34 метра, под ремонт, с крысами, одно из окон в колодец, но хороший адрес. Честно сказать, за 10-11 то предложений не слишком много, а так-то средний ценник стремительно подходит к 300 тыс руб за метр. Большие квартиры в старом фонде почти никому не нужны, а их большинство. Они недешёвые сами по себе из-за размера и необходимости расселять. У одних расселенцев нет денег, у других жадность неимоверная.
А город всё пустил на самотёк".
Личный опыт
Предпринимательница И. рассказывает АБН о своем личном опыте с покупкой студии в другом похожем проекте.
«Покупают эти студии сейчас все, не только иногородние. Покупают для детей-студентов, я, например, отселила сына на расстояние в 300 м от нашего дома, что очень удобно. В пакете, который продавала инвестиционная компания, были и услуги согласований на перепланировку. Смысл договора был в том, что нам все согласовывают, параллельно идет ремонт, на него отводилось 90 дней, и мы въезжаем в законную студию».
Но ремонт, по словам собеседницы издания, затянулся, а перепланировку узаконить так и не смогли, хотя постоянно обещали. То же самое касалось и Росреестра. Покупатели на ремонт и отдачу денег до получения документов соглашаются потому, что все хотят быстрее заселиться. У этой компании был договор с компанией, которая бралась за такие перепланировки. Наконец, по окончании ремонта, с проверкой пришла комиссия администрации Центрального района и постановила вернуть перепланировки в первоначальный вид.
«Получается, что веришь на слово, показывают документы, говорят о своем опыте, и очень хочется быстрей вселиться, – отмечает предпринимательница. – Начались суды, идут они уже два года. Ответчиками выступаем мы, как собственники, а компания, которая нам продавала это, выступает третьим лицом.
Рассказывает еще один риелтор: одна семья купила такую студию и когда пошла прописываться в новом жилье, выяснила, что они купили кухню, а это нежилое помещение и прописаться в нем невозможно. Пришлось обращаться в администрацию района, и она пошла на встречу, план помещения изменили и прописку удалось узаконить.
«Вообще в городе 98% подобных перепланировок проходит незаконно, – уверен Глеб Лукьянов, председатель комитета по строительству в региональном отделении «ОПОРЫ России» по Петербургу и глава архитектурного бюро «АЭРОПЛАН». – И эта проблема аналогична известным ситуациям с обманутыми дольщиками, которые покупают квартиру в строящемся доме, девелопер впоследствии исчезает, а покупатели остаются жить в не сданном доме, не подключенном к коммуникациям, с многолетними судебными тяжбами. С коммуналками используется похожая юридическая схема».
А как в Москве
Как говорит адвокат, специалист по гостиничному и соседскому праву Наталья Петровская, в Петербурге, в отличие от Москвы, существует особенность продажи коммунальных квартир. В Москве и в других регионах продается именно конкретная комната, и с ней автоматически доля в праве на общие помещения (кухня, санузлы и проч.). В Петербурге комната исторически не является объектом продажи и продается только доля в праве общей собственности на всю квартиру. При «продаже» таких студий тоже продается «доля», но в Москве, вряд ли кто-то купит такую «долю», покупают или квартиры, или комнаты, причем комната предпочтительнее в малонаселенных квартирах.
Но в Петербурге атмосфера другая, отмечает эксперт, здесь больше коммуналок, другое к ним отношение, здесь большая степень терпимости к ситуации, и продажа «доли» - обыденное явление, поэтому это стало возможным. Продавая доли в бывших коммуналках, такие девелоперы обычно называют коммуналки «апарт-отелями», но по сути, они остаются теми же коммуналками, только в другой упаковке.
«До 2019 года, – говорит Наталья Петровская, - когда был принят закон депутата Госдумы Галины Хованской, запрещающий размещение гостиниц и хостелов в жилых домах, в таких бывших коммуналках, площадью по 200-600 м2, организовывались мини-отели. И с ними, при всем негативном отношении жильцов к этому бизнесу, было проще: у гостиницы есть один или два-три собственника, с которыми можно вести диалог, и который был крайне заинтересован в том, чтобы отель мог спокойно работать. Поэтому расселение коммуналки под отель улучшало жизнь парадной как минимум. Теперь ситуация другая, у каждой «студии» свой владелец, и отношение к общим частям квартиры и дома не изменилось – это та же коммуналка».
Однако такие студии привлекательнее комнат в коммуналках с общим душем, отмечает адвокат, поэтому они имеют спрос, а для многих это инвестиции. Если раньше комната в коммуналке были мало кому интересны и часто пустовали, то после переделки в «студии» все они заселены, и соседям по подъезду, управляющим компаниям приходится иметь дело не с одним владельцем отеля, с которым проще договориться, а 50-60 собственниками долей в такой коммуналке, где они владеют «студиями».
Дома есть - людей нет
Сергей Морев, владелец сети отелей и хостелов "Друзья", которые расположены в центре города, полагает, что нагрузка на инженерные сети, которая широко обсуждается в пабликах - это миф. "Что делать со старым фондом, это вопрос открытый. Профессиональные инвесторы не испытывают большого интереса к старому жилому фонду для строительства малых отелей или хостелов. Им, скорее, нужны большие здания, где можно открыть 5-звездочные отели. Такие хостелы как Netizen (дизайнерский хостел-отель в центре Москве), скорее, исключение из правил. Поэтому наличие таких студий в старых домах центра меня не смущает - это лучше, чем комнаты в коммуналках пустуют, а богатым людям квартиры по 400 м2 здесь же - просто не нужны. А так получается, дом есть, а людей - нет", - говорит Морев.
