Расторгнуть без штрафа

Депутаты Государственной думы в первом чтении приняли законопроект, согласно которому арендаторам, пострадавшим от пандемии коронавируса, разрешается расторгать договор аренды в одностороннем порядке и без штрафных санкций.

Торгово-развлекательный центр Галерея в Петербурге

Торгово-развлекательный центр "Галерея" в Петербурге славится своими жесткими условиями аренды.

Об этом мечтают тысячи арендаторов торговых комплексов и торговых объектов, особенно крупных, так как на время приостановки их деятельности, многие оказались перед необходимостью уплачивать аренду площадей неработающих магазинов полностью, или с незначительными послаблениями. Досрочное расторжение договора аренды чревато большими штрафами.

Падение дохода в отрасли за последние два месяца отмечается на 98%

Также законопроект предусматривает возможность продления аренды недвижимости, принадлежащей государству. Как сказано в пояснительной записке к проекту, закон рассматривается к принятию в связи с необходимостью оказания поддержки организациям и индивидуальным предпринимателям, которые пострадали от ухудшения ситуации в экономике в результате пандемии и неспособны оплачивать аренду.

Предполагается, что воспользоваться такой мерой поддержки смогут те компании, которые относятся к пострадавшим от пандемии covid-19 (это, в том числе, непродовольственная торговля), а также те, чья выручка упала на 50%. Также арендодатели должны вернуть обеспечительный платеж.

Владельцы торговых комплексов при этом противятся принятию законопроекта. Крупные торговые центры даже предрекают дефолт, при котором их долги банкам возрастут до 2 трлн рублей.

"СДП" спросил спросили экспертов и участников рынка о том, ждут ли они принятия законопроекта.

"Этот законопроект нужно проверить на конституционность, - прокомментировал "СДП" законодательную инициативу Юрий Жорно, петербургский предприниматель и владелец торговой недвижимости, - насколько этот законопроект соответствует другим законам. Государство не может вмешиваться в отношения частного арендодателя и арендатора. Арендаторы и так имеют право расторгнуть договор. Государство же не диктует банкам, какие проценты по кредитам или вкладам они должны предлагать своим клиентам. А нивелировать штрафные санкции при расторжении - такое право есть у суда, и суд очень часто удовлетворяет пожелания арендаторов".

Другое мнение у Бориса Каца, директора по развитию федеральной сети магазинов товаров для хобби и рукоделия "Леонардо". "Мы поддерживаем этот законопроект, - говорит Борис Кац, - лишь бы во втором чтении не было поправок, которые изменят его суть. Аренда зависит от выручки компании-арендатора и платить больше, чем компания заработала, она не может. Выручка последних двух месяцев стремится к нулю. Договора, как правило, кабальные и арендатор совершенно бесправен. Этот закон нужен хотя бы для того, чтобы арендодатели вернулись на землю".

Директор по развитию рассказал, торговые комплексы, когда рассказывают об огромных издержках во время вынужденного закрытия лукавят: ТК зарабатывают на сервисах по обслуживанию - это охрана, уборка, и пр. И во время не рабочих дней фактически ТК были законсервированы, их расходы существенно сократились. Кроме того, часть арендаторов комплексов: "Детский мир", сотовая связь, продовольственные супермаркеты - работали и генерировали прибыль.

"Торговые комплексы являются по сути локальными монополистами, - полагает Борис Кац, - как правило арендаторы также существенно вкладываются в эти комплексы, производя там ремонт с момента, когда в помещениях ТК был лишь голый бетон. Арендаторы берут на себя дорогостоящие согласования проекта, всю отделку, покупку торгового оборудования и еще и платят штрафы за не открытие в срок. Понятно, что специально под пандемию никто не вкладывался. И многие стоят перед выбором - сейчас либо подарить торговому комплексу все, либо договариваться. И закон должен в этом помочь".

Ашот Эфендиев, генеральный директор ООО "Монолит" и владелец нестационарных торговых объектов в Петербурге, считает, что закон, в случае принятия, также поможет и владельцам НТО, арендаторам земельных участков у государства, регулировать отношения с арендодателем.

При этом юристы считают, что получить льготы по аренде можно и в рамках действующего законодательства. "Арендодатель обязан предоставлять отсрочку по уплате арендной платы арендатору, осуществляющему деятельность в пострадавших отраслях, - считает Дарья Филина, из АО "Лигал 2 Бизнес", - это напрямую предусмотрено в ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, а также в ответе на вопрос 3 Обзора Верховного Суда РФ по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2. Представляется, что какие-либо разночтения в этой части со стороны судебных органов едва ли возможны.

Вместе с тем следует учитывать, что Верховный Суд РФ разъяснил, - продолжает Дарья Филина, - что суд при рассмотрении конкретного дела может отказать в предоставлении арендатору отсрочки в случае, если будет установлено, что в действительности арендатор не пострадал и с очевидностью не пострадает в сложившихся условиях. Например, в случае пользования арендуемым помещением вопреки установленным запретам.

При предоставлении отсрочки пострадавшими будут признаваться организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие свою деятельность в сферах, указанных в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».

О том, как складываются судьбы арендаторов торговых центров, читайте здесь.