Выкуп обернется удвоением платежей

По федеральному закону о выкупе предприниматели могут купить у государства арендуемое помещение без конкурса и платить за него 5 лет в рассрочку. Платежи идут в КИО. Каково же было изумление владелицы маленького магазина Ирины Беловой, когда она узнала, что с 21-го года платежи удваиваются.

Магазинчик Ирины Беловой на Среднеохтинском

Платежи за подвальчик в 100 м2 на Среднеохтинском пр., где Ирина ведет торговлю с 2014 года, составляют 400 тыс руб в квартал. Предпринимательница подавала заявление на отсрочку платежей и думала, что платежи удлинят и она выплатит всю сумму - 8 млн рублей - например, годом позже. Но не тут-то было. В комитете имущественных отношений (КИО) Ирине Беловой выдали график платежей на 21 год и в нем предпринимательница увидела новую сумму платежа: 800 тысяч рублей один раз в квартал.

"И 400-то тысяч собрать при моем бизнесе - торговля хозяйственными товарами в не самом проходимом месте, было очень трудно, - рассказывает Ирина Белова, - но я терпела, потому что понимала - пять лет потерпеть и потом ты не будешь зависеть от аренды, которая все время растет". И вдруг - 800 тысяч. Если Ирина не будет вносить платежи, она потеряет право на выкуп.

Причем, узнала об этом Ирина случайно. КИО общается со своими контрагентами преимущественно по почте и при подписании нового графика платежей Ирина забыла поставить печать и ее пригласили в комитет. Там-то она и узнала о том, что сумма платежей перенеслась на 21 год и прибавилась к сумме текущих взносов.

"Это исполнение федерального закона", - пояснил Александр Герман, зампредседателя КИО, имея в виду федеральный закон № 159 о преимущественном праве выкупа арендованного помещения для малого бизнеса. Если арендатор в течение хотя бы двух лет исправно платит аренду, он имеет право выкупить "свое" городское помещение в рассрочку до 5 лет.

"Это и стало основанием для того, что платеж следующего года удвоился, - поясняет Владимир Меньшиков, глава "Союза малых предприятий Санкт-Петербурга", - по федеральному закону платежи не могут вноситься дольше, чем в течении пяти лет". То есть, платежи ковидного 2020-го года просто перенесены на год позже. А текущий платеж 2021 года никуда не делся.

Помещение магазинчика внутри

При составлении дополнительного соглашения сотрудники КИО даже не рассматривают удлинение срока платежей.

Тем не менее, как говорят специалисты, Ирина Белова могла бы вносить платежи, например, разными суммами, возможно, КИО пошел бы на это. Но уложиться надо будет именно в 5 лет. Или ждать поправки в федеральный закон. А они вполне возможны, так как отсрочку и рассрочку и арендных, и выкупных платежей правительство РФ само предложило в качестве антикризисной меры. Но, как всегда это бывает, все нюансы не продумываются, ведь не с целью же отнять все помещения, которые начали выкупать, это было сделано.

Как ранее сообщали в КИО в сделках по выкупу находятся примерно 1000 городских помещений. Всего с момента принятия 159 ФЗ в 2009 году в Петербурге выкупили около 5 тысяч помещений на сумму 46 млрд рублей.

В 2018 году в КИО предполагали, что в городе к выкупу можно предложить еще 7,8 тысяч объектов. Выкупить их можно будет без конкурса, по рыночной стоимости, с рассрочкой на 5 лет. Ограничений по площади выкупаемых объектов нет. Преимущественное право выкупа - это единственная возможность для малого бизнеса стать собственником земли и помещений без аукциона.

Допсоглашение как выход

"Исходя из сущности института отсрочки (изменение сроков осуществления платежа), а также в соответствии с условиями предоставление отсрочки (только платежи на 2020 год и только на срок от 6 до 12 месяцев), получаемое в результате «удвоение» платежей является законным", - сделала вывод, проанализировав ситуацию Дарья Филина, руководитель практики недвижимости бюро юридических стратегий LEGAL to BUSINESS.

"Возможным решением данной ситуации могло бы являться заключение с продавцом иного дополнительного соглашения, предусматривающего пересмотр условий договора купли-продажи в части сроков предоставления рассрочки в сторону их увеличения (например, с 5 до 7-10 лет), что повлекло бы за собой и снижение ежемесячных или ежеквартальных платежей.

Вместе с тем, региональное законодательство установило максимальный срок предоставления рассрочки, совпадающий с нижней границей федерального срока – 5 лет, а значит эти условия договора городом не будут пересматриваться.

По сути, единственным способом защиты прав предпринимателя в рассматриваемой ситуации может быть обращение в суд, однако с большой долей вероятности, суд встанет на сторону города", - заключила эксперт.