Предпринимательница Татьяна Белкина попала в историю: она взяла в аренду пристройку под кафе, но выяснила, что пристройка не законна. Бизнесвумен попыталась вернуть деньги, потраченные на ремонт, но ее оборудование захватили. Белкина пишет во все инстанции и звонит во все колокола, в историю вовлечены и суд, и депутаты, и городские власти всех уровней, но воз и ныне там.
Чтобы в тяжелые времена увеличить прибыль и переориентировать свой бизнес, Татьяна Белкина,
генеральный директор ООО «Промпрофсервис», который специализировался на торговле и
клининге, решила заняться предпринимательством в сфере общепита.
Ох, уж этот случай
Случай представился в марте 2019 года, когда Татьяна Белкина присмотрела помещение площадью 178 м2 на бульваре Новаторов, 98 , удобно расположенное у метро "Проспект Ветеранов" (на первой линии, как говорится), но требующее значительного ремонта. Владеет помещением ИП Мацюра. При заключения договора аренды ИП предоставило пакет документов: свидетельство о собственности на землю, свидетельство о собственности на здание и, как выяснилось значительно позже, предоставила правоустанавливающие документы на здание с конфигурацией 2003 года.
Это здание, как выяснилось впоследствии, несколько раз, перестраивалось, при этом увеличивалась его площадь, высотность, изменялись границы, появилась так называемая антресоль. И пристроилось новое помещение, с условным номером 7-н, которое ИП Мацюра и сдала в долгосрочную аренду ООО «Промпрофсервис» (ООО "ППС").
На доверии
На вопрос о законности перепланировок, владелица здания, объяснила, что все законно и все соответствующие документы на перепланировку, уже сданы в Росреестр на регистрацию, и через 2-3 месяца ИП Мацюра получит новый технический паспорт. А, соответственно, ООО «ППС» - выписку из техпаспорта, с выделением границ арендуемого помещения. "Поэтому мы и не настаивали на срочности предоставления новой выписки и наличии технического паспорта на помещение, - объяснила свои действия Татьяна Белкина, - внешний вид собственника здания вызывал доверие: молодая беременная женщина, которую сопровождали родственники - как впоследствии выяснилось, муж и сын мужа".
Начался ремонт помещения, ООО «ППС» за шесть месяцев инвестировало в него значительные средства, в том числе, заемные, в размере более десятка миллионов рублей, так как ремонт носил капитальный характер. "Был разработаны и согласованы проекты по прокладке системы канализации и водопровода, системы электроснабжения, системы кондиционирования и вентиляции, установлена лестница с перилами на антресоль, установлены стеклопакеты, проведены отделочные работы. В помещении нет отопления - поэтому был сделан теплый пол, нет потолков-сделаны натяжные потолки", - рассказывает Татьяна Белкина.
В процессе ремонта, уже в мае 2019 года, Татьяна Белкина заметила, что под руководством Яковенко-сына, действующего на основании доверенности от ИП, была произведена перестройка здания со значительными изменениями. На вопрос, на каком основании они все это делают, был получен ответ, «что это все соответствует документам, которые ИП Мацюра уже сдала в Росреестр, и через еще 2-3 месяца, ООО «ППС» получит полный пакет документов, с новыми изменениями. Максим Яковенко успокаивал
Татьяну Белкину тем, что у ИП Мацюра, «все схвачено оно решит любую проблему».
Сюрприз
Через 6 месяцев, к моменту открытия кафе-бара, правоустанавливающие документы на перепланировку здания так и не были предоставлены. После многочисленных переговоров, встреч,
писем, и требования предоставить документы, в присутствии юриста Натальи Гузановой представители собственника постройки – отец и сын Яковенко признались, что они никогда не
сдавали документы в Росреестр, и не собираются этого делать, этих документов нет.
Выходит, сделала вывод Татьяна Белкина, что, при заключении договора аренды, арендодатель умышленно ввел ООО «ППС» в заблуждение, предоставив неполный комплект документов и неактуальный технический план на здание, в котором нет помещения, с условным номером 7-н. "То есть, помещение юридически не оформлено, и ИП не имело на нее прав, тем более сдавать в аренду", - сделала запоздалый вывод Татьяна Белкина.
Так ООО «ППС» фактически оказалось заложником арендодателя. С одной стороны, в открытие кафе-бара были вложены все доступные средства, взяты кредиты, с другой стороны ООО «ППС» оказалась арендатором самовольной постройки, в которой предлагалось вести бизнес без правоустанавливающих документов, на свой страх и риск.
«Уже понимая, что без проектной документации в здании незаконно сломали несущие
кирпичные стены и заменили их на сэндвич панели, что, вероятно, отсутствует настоящий фундамент, и на этих сэндвич панелях увеличена высотность здания, появился второй этаж, в виде антресоли, вспомнились страшные картины «Зимней вишни» и «Хромой лошади», - говорит Татьяна Белкина. Кроме того, после консультации с юристом, она выяснила, что за все перепланировки, за факт отсутствия «Акта ввода здания в эксплуатацию» несет, эксплуатирующая организация, и штрафы, наложенные на нее, могут
исчисляться сотнями тысяч рублей.
После этого предпринимательница приняла решение покинуть сомнительное здание и
обратиться в Арбитражный суд за взысканием имущественных потерь. Кроме того, ООО «ППС» направило запросы в КИО, ККИ, Гостройнадзор, ГУИОН, КГА, администрацию Кировского района - по поводу законности постройки.
Что ответила власть
Ответы профильных комитетов, выписка из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН), подтвердили выводы ООО «ППС», что пристройка на бульваре Новаторов, 98, с условным номером 7-Н, является самовольной, и находится на государственных землях, собственность которых не разграничена и не прошла кадастровый учет. Оказалось, что факт появления самовольной пристройки был установлен ККИ еще в июне 2019 года
– об это рассказывало письмо из ККИ депутату ЗакСа Петербурга Денису Четырбоку (его офис оказался расположенным в другом крыле этого же здания). ККИ также направлял многочисленные запросы в различные комитеты городской администрации. В ответ были получены подтверждения, что пристройка действительно самовольная. «Тем не менее, на запросы ООО «ППС», в период с 2019 по 2020 годы, направленные в адрес ККИ, были
даны формальные ответы: "собираем факты", "рассматриваем ситуацию", создавалось впечатление искусственного затягивания решения вопроса», - делится мнением Татьяна Белкина.
Также ответе вице-губернатора Евгения Елина депутату Госдумы Виталию Милонову
(он также вмешался в ситуацию) от 25.11.2020 говорится, что ККИ «направил собственнику претензии о взыскании платы за фактическое использование территории без правоустанавливающих документов и процентов за использование чужими денежными средствами».
«Но это - и все, - подчеркивает Татьяна Белкина. - Все отписки со стороны ККИ привели в тому, предприятие вынуждено было написать жалобу на бездействие председателя ККИ. В ответ на жалобу ООО «ППС», комитет, письмом от 18 декабря 2020 года в очередной раз подтвердил, что земельный участок с указанным кадастровым номером не сформирован, не поставлен на кадастровый учет т.е. адреса не имеет".
Судебные споры
30 декабря 2020 г. комитет по контролю за имуществом обратился в суд с исковым
заявлением о сносе самовольной пристройки к зданию по бульвару Новаторов. «Будем
надеяться, что на это раз подход к решению вопроса будет в рамках действующего
законодательства, а не формальным», - говорит руководительница ООО «ППС».
К сказанному стоит добавить, что владельцы помещения также препятствовали вывозу
имущества ООО «ППС» - оборудования, которое принадлежит банку по договору лизинга, рассказывает Татьяна Белкина. Компания вынуждена была судиться, чтобы вернуть свое
имущество, но в суде проиграла. Кроме того, решение суда также предусматривало
взыскание с ООО «ППС» арендной платы за один месяц фактического пользования самовольной пристройкой, хотя компания представляла в суд документы, указывающие на то, что помещения юридически не существует, а ИП не предоставило документы, которые бы подтверждали законность помещения.
Владелица помещения также представила в суд свидетельство о регистрации права собственности от 2015 года, на здание целиком, и суд не принял во внимание тот факт, что пристройка возведена в 2018-2019 году. "В суде ИП и предоставила примерный план на помещение 7-н, - говорит Татьяна Белкина, - некую схему, которая, по моему мнению, имеет весьма приблизительное отношение к помещению. Однако суд принял этот «технический план» за документ".
В связи с этим ООО ППС» подало апелляционную жалобу, а также иск о признании сделки
недействительной, которое будет рассмотрено Арбитражным судом 10 февраля.
По соседству
У этой истории есть еще один аспект. Татьяна Белкина также обращалась в полицию и прокуратуру, чтобы вернуть свое оборудование, которое было куплено по договору лизинга, а его забрали владельцы пристройки в счет стоимости аренды. Полиция в возбуждении уголовного дела отказала.
Интересно также, что опорный пункт 8 отделения полиции, куда обращалась предпринимательница, находится в том же здании, что и самовольная пристройка. "Эта пристройка на глазах полицейских возводилась не один день,- говорит Татьяна Белкина, - но этого в отделе не заметили. Документы по факту удержания чужого имущества, предоставленные ООО в качестве доказательства самоуправства, не приняты, уголовное дело не возбуждено. Но скорость, с которой выносились постановления об отказе в возбуждении уголовного дела (буквально один-два дня) вызывают сомнение в объективности оперативно-розыскных мероприятий. ОБЭП Кировского района, несмотря на предоставленные документы из комитетов, тоже вынес постановление в отказе от возбуждения уголовного дела. Круговая порука!", - возмущается предпринимательница.
Депутаты пишут письма
Депутат Виталий Милонов в ноябре 2020 года направил обращение в несколько инстанций - главе МВД Владимиру Колокольцеву, вице-губернатору Евгению Елину, прокурору Петербурга Сергею Литвиненко, главе ГУ МВД по Петербургу и ЛО Роману Плугину. «ИП Мацюра противоправным образом открыто владеет и сдает в аренду помещения самовольной постройки, - пишет Виталий Милонов, - частично расположенном на участке в государственной собственности, решается вопрос о сносе постройки в судебном порядке. ... В данном конкретном случае жертвой мошенничества стало ООО "Промпрофсервис». Жертвой мошенничества могли стать и другие предприниматели. Но в возбуждении уголовного дела немотивированно отказано, - пишет депутат Милонов прокурору Сергею Литвиненко, и просит принять меры, привлечь виновных лиц к
ответственности.
В ККИ также обращался депутат ЗС Петербурга Денис Четырбок. Ему ответили, что учитывая риск причинения ущерба и целостности здания, демонтаж самовольно размещенной пристройки не представляется возможным. "При этом, документы, на основании которых можно было сделать такой вывод, ККИ не представил", - уточняет Татьяна Белкина. И добавляет, что предприниматель в сегодняшней России должен быть и юристом, и бухгалтером, и экономистом, и специалистом по недвижимости, и кадастровым инженером. "Знаю об историях конфликтов с властью, - говорит она, - но чтобы предприниматель подставил предпринимателя - такого не слышала".
Мнение юриста
Наталья Гузанова, юрист-практик, генеральный директор юридической компании "Северо-Западный правовой Альянс": "Что перед заключением договора аренды нежилого помещения надо делать обязательно - проверять правоустанавливающие (документы на основании которых возникло право) и правоподтверждающие документы (на сегодня - это выписка ЕГРН). Если в них выявлены несоответствия - лучше остановиться и начать переговоры с собственником, поскольку есть большая вероятность потерять вложенные в ремонт и оборудование деньги, как в описанном случае".
Арендаторы земельных участков под мелкорозничную торговлю с удивлением узнают, что плата для них переходе с договора аренды на договор размещения увеличивается вдвое. Они успешно оспаривают увеличение платы в суде. Тем временем, городской бюджет нуждается в наполнении. Но какие есть варианты, кроме самых простых?
Предприниматели, арендаторы земельных участков под нестационарную торговлю, рассказывают, что при переходе с договора аренды на договор размещения, они получают увеличение платы за пользование участком вдвое.
Переходить на договор размещения местные власти поощряют владельцев нестационарной торговли начиная с 2014 года, но делают это предприниматели неохотно, так как прав у обладателя договора гораздо меньше, чем у арендатора.
Удивительное открытие
Иногда переход - это необходимость (так город потихоньку избавляется от арендаторов), и выбирать не приходится. Юрий Рагулин, генеральный директор ООО "Айсберг", при перезаключении договора аренды на договор размещения с удивлением узнал, что плата за его торговый павильон выросла вдвое - с 5 тысяч рублей до 10 тысяч. Перестал применяться понижающий коэффициент, который используется для объектов, где продают фрукты и овощи.
"Так как у нас около 50 таких объектов, - говорит Юрий Рагулин, - и 80% из них торгуют овощами и фруктами, и имеют понижающий коэффициент, я заинтересовался - почему плату все-таки повысили? Может быть, отменили постановление, где прописаны эти коэффициенты или специальным законом их перестали использовать?", - задался вопросом предприниматель. Оказалось, нет, просто в ГКУ (ГКУ - 4 межрайонных управления комитета имущественных отношений, где заключают договоры с предпринимателями) решили, бюджет надо наполнять таким образом. Юрий Рагулин обратился в суд и его выиграл - КИО обязали использовать понижающий коэффициент.
Казалось бы, на этом история могла бы закончиться - создан прецедент для примерно 4 тысяч НТО Петербурга, которые работают по временной схеме, и могут столкнуться с такой же ситуацией (например, при продлении договора аренды, на три года по принятому в 2020-ом году ФЗ № 166).
Предприниматель выяснил, что понижающие коэффициенты не отменили, плату за участок по-прежнему начисляют исходя из принятой методики, по которой учитывают сведения из ведомости, составленной ГУИОН (госоценка), где расписаны все детали занимаемого участка.
Однако, бюджет действительно надо наполнять. Это понимает Юрий Рагулин и еще сотни добросовестных предпринимателей, работающих на рынке нестационарной торговли. Что они могут предложить?
Вовлекать в сделки
Прежде всего - вовлекать в сделки как можно больше объектов, которые простаивают, заняты незаконно или полузаконно - их арендаторы получили право на использование участка через аукцион, выиграв его потому, что завысили реальную цену в десятки, а иногда сотни раз.
Вместе с тем, выиграв аукцион и заняв участок, такие компании не собираются вносить за него арендную плату.
Нехитрая схема
К примеру, арендатор выиграл конкурс - и обязался платить, например, по 100 тысяч рублей в месяц за 9 м2 - что является нереалистичной ценой за такой маленький участок. Но арендатор вместо законного объекта площадью 9 м2, устанавливает НТО площадью 30-40 м2 и сдает его в аренду по 250 тысяч рублей в месяц, так за год победитель аукциона успевает собрать 1,8 млн. Таким образом, вложения в годовую аренду окупаются сторицей. Компании, иногда те же самые участники прежних аукционов, выходят на торги со следующими предложениями.
Как правило, эти недобросовестные участники аукциона идут на торги не с одной компанией, а хотя бы с двумя, внося обеспечительный платеж в двойном размере и создавая видимость реального конкурса. Задаток за один участок-лот составляет 300 тысяч руб. В один день на аукционе разыгрывается право аренды по 10 участкам (10 лотов). Таким образом, для участия в аукционе по всем лотам участнику необходима сумма в 3 млн рублей, а если таких компании две, то 6 млн руб. То есть, средства у мошенников есть, делает выводы малый бизнес.
Наблюдательные предприниматели рассказывают, что в Парке 300-летия есть участок, арендатор которого выиграл конкурс в мае 2019 года по сумасшедшей цене 288 тысяч рублей в месяц за 16 м2 под размещение тележек. Сейчас долг по участку составляет 10,657 тысяч рублей, из которых 5,1 млн рублей - штрафы за различные нарушения, выявленные ККИ.
По отзывам участников рынка, есть и городские помещения, которые простаивают по той же схеме и не приносят доход городу.
То есть, предприниматели хотели бы сделать торги реалистичными, чтобы по их результатам наполнялась городская казна и легальный бизнес мог бы нормально работать.
Обновлено: 16 сент. 2020 г.
Комитет имущественных отношений расторгает договор с маленьким арт-кафе "Африка" за неуплату части арендной платы. Предприниматели говорят, что КИО по-прежнему отказывает в освобождении и отсрочке от арендной платы, если применяется дополнительный ОКВЭД и даже основной.
Предпринимательница Вера Умиева рассказала "Своему делу плюс", что ее ООО "Вета" с 2006 года арендует помещение под кафе в 230 м2, а также маленькие помещения в 29м2 и 32 м2 под кофейню и маникюрный салон, на ул Константина Заслонова в Центральном районе. В помещении площадью 230 м2 сначала располагалась столовая, а с 2008 года заработало арт-кафе "Африка". На ремонт помещений Вера Умиева истратила более 5 млн рублей, отремонтировала и фасад здания.
"В 2014-15 годах, - рассказывает предпринимательница, - в нем вдруг перестала работать канализация - оказалось, что трубы раздавил осевший дом! Обращаюсь в ЖЭС - молчание, но помещения невозможно использовать - вонь, протечки - и пришлось опять делать капремонт с вскрытием мною же отремонтированных полов и стен, почти на миллион в минус ушла!", - констатирует Вера Умиева.
"И аренду платила, и услуги ЖЭС за содержание общего имущества дома и текущий ремонт общего имущества дома оплачивала, за год только за содержание и ремонт общего имущества больше 70 тысяч рублей плачу и при этом все сама ремонтирую", - продолжает рассказ предпринимательница.
Сейчас из-за пандемийного простоя, а также потому, что ей пришлось за свой счет практически самостоятельно реанимировать инженерные сети, Вера Умиева оказалась должницей города.
"Долг в 500 тысяч я начала выплачивать постепенно и в КИО мне обещали, что примут это, но тут начался карантин и деятельность кафе была остановлена", - рассказывает бизнесвумен. До марта она погасила 400 тысяч рублей и тут в отделении КИО на Мучном переулке узнала, что с ней расторгают договор аренды. Заплатите долг срочно или расторгаем договор, сказали в КИО.
Теперь предпринимательнице грозит выселение всех ее бизнесов.
Все, что просит предпринимательница, это рассрочка платежей, но ее не дают. Хотя она нашла себя в списке КИО на отмену аренды, как предприятие, пострадавшее от введенных ограничений в связи с covid-19.
"Кроме того, мы все на неопределенном сроке, - говорит Вера Умиева, - из-за неопределенной ситуации в экономике хотелось бы сохранить прежнюю ставку аренды". С КИО возникли разногласия по поводу подсчета долга, как говорит владелица кафе, комитет в счет долга включил и период пандемии.
Потерять работу могут более 30 человек, которые работают в арт-кафе, а также в кофейне и маникюрном салоне.
Как рассказывают предприниматели, сейчас комитет по контролю за имуществом (ККИ) и ГКУ "Имущество Санкт-Петербурга", которое подчиняется КИО, действует очень жестко, одни изыскивают нарушения, другие расторгают договора и предлагают уже отремонтированные помещения новым арендаторам, привлекая их быстрым, через 2 года, выкупом. Также по-прежнему непонятной остается ситуация с предоставлением освобождения от аренды в соответствии с дополнительным кодом ОКВЭД, постановления на эту тему так и нет и, возможно, на него и не стоит рассчитывать.
О том, каким компаниям полагается освобождение и рассрочка аренды, подробнее можно прочитать здесь.
Как сообщили в аппарате уполномоченного по защите прав предпринимателей в Петербурге Александра Абросимова, обращение от ООО «Вета» поступило к омбудсмену в конце прошлой недели. В настоящее время принято решение в целях защиты прав и законных интересов предпринимателя о направлении ходатайства в комитет имущественных отношений. Планируется встреча с предпринимателем.
Кроме того, для скорейшего рассмотрения всех вопросов, Александр Абросимов будет инициировать совещание с органами власти, в том числе, с привлечением представителей прокуратуры. В случае же, если проблемы, с которыми столкнулась предприниматель, не будут решены в досудебном порядке, юристами аппарата уполномоченного помогут обратиться в суд.
Ранее бизнес-омбудсмен обращался к губернатору Александру Беглову и предлагал включить в «Третий пакет мер поддержки бизнеса» вопрос о продлении договоров аренды городского имущества, находящихся на "неопределенном сроке".
Комментарий юриста
Дарья Филина, руководитель практики "Недвижимость и строительство" бюро юридических стратегий LEGAL to BUSINESS: "В сложившейся ситуации арендатор имеет право на освобождение от внесения арендной платы за период с 01.04.2020 года по 30.06.2020 года на основании Закона Петербурга от 15.04.2020 N 213-49 «Об освобождении от внесения платы по договорам аренды земельных участков, договорам аренды объектов нежилого фонда, договорам на размещение нестационарных торговых объектов» при одновременном наличии следующих условий:
1.основным или дополнительным видом деятельности арендатора, указанным в ЕГРЮЛ, является 56 – деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков;
- арендатор включён в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства;
- цель использования объекта аренды, установленная в договоре, соответствует виду экономической деятельности, указанной в перечне пострадавших отраслей;
2. арендатор не был привлечён к ответственности за несоблюдение противокоронавирусных требований (ст.ст. 6.1, 20.6.1 КоАП РФ, ст. 8.6.1 Закона Санкт-Петербурга «Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге»). Важно отметить, что наличие задолженности по оплате арендной платы по договору за предыдущие периоды на момент обращения за освобождением от уплаты арендной платы не является основанием для отказа в освобождении. В том случае, если арендатор соответствовал всем вышеуказанным условиям, ему следует обратиться в суд с иском (встречным иском) о понуждении КИО к заключению с ним дополнительного соглашения к договору аренды с целью освобождения его от уплаты арендной платы за период с 01.04.2020 года по 30.06.2020 года.
3. Относительно задолженности за предыдущие периоды арендатор вправе ссылаться на предоставление арендодателем по договору аренды помещения в ненадлежащем состоянии, что позволяет арендатору уменьшить размер арендной платы на произведённые им расходы на ремонт канализации с предварительным уведомлением арендодателя (п. 1 ст. 612 ГК РФ).
Таким образом, в иске следует заявить требование о признании незаконным одностороннего отказа арендодателя от договора аренды, а также выселения арендатора из помещения, ссылаясь на отсутствие задолженности ввиду указанных обстоятельств и освобождения от уплаты арендной платы за соответствующие периоды. При этом, предварительно необходимо уведомить арендодателя о том, что арендатором были осуществлены затраты на определённую сумму для устранения недостатков помещения, которые мешали пользоваться им в соответствии с его назначением и условиями договора аренды. В уведомлении также следует указать, что соответствующие расходы подлежат удержанию из подлежащей уплате арендной платы.
После освобождения от уплаты арендной платы и уменьшения имевшейся задолженности на размер понесённых арендатором затрат на проведение ремонта вследствие ненадлежащего качества переданного помещения у арендодателя вероятнее всего будут отсутствовать основания для расторжения договора аренды и выселения арендатора из нежилого помещения, так как задолженность по уплате арендной платы будет отсутствовать.
Обращение в суд будет являться самым действенным способом, но также арендатор имеет право обратиться в прокуратуру с требованием об устранении нарушения его права на предоставление освобождения от уплаты арендной платы, а также об устранении нарушения его прав в связи с незаконным выселением из занимаемого по договору аренды помещения".
Если вы хотите помочь порталу "Свое дело плюс", можно перевести донейшн на карту Сбербанка номер 4276550069150004. Все средства пойдут на развитие проекта. Спасибо.
