Арендаторы земельных участков под мелкорозничную торговлю с удивлением узнают, что плата для них переходе с договора аренды на договор размещения увеличивается вдвое. Они успешно оспаривают увеличение платы в суде. Тем временем, городской бюджет нуждается в наполнении. Но какие есть варианты, кроме самых простых?
Предприниматели, арендаторы земельных участков под нестационарную торговлю, рассказывают, что при переходе с договора аренды на договор размещения, они получают увеличение платы за пользование участком вдвое.
Переходить на договор размещения местные власти поощряют владельцев нестационарной торговли начиная с 2014 года, но делают это предприниматели неохотно, так как прав у обладателя договора гораздо меньше, чем у арендатора.
Удивительное открытие
Иногда переход - это необходимость (так город потихоньку избавляется от арендаторов), и выбирать не приходится. Юрий Рагулин, генеральный директор ООО "Айсберг", при перезаключении договора аренды на договор размещения с удивлением узнал, что плата за его торговый павильон выросла вдвое - с 5 тысяч рублей до 10 тысяч. Перестал применяться понижающий коэффициент, который используется для объектов, где продают фрукты и овощи.
"Так как у нас около 50 таких объектов, - говорит Юрий Рагулин, - и 80% из них торгуют овощами и фруктами, и имеют понижающий коэффициент, я заинтересовался - почему плату все-таки повысили? Может быть, отменили постановление, где прописаны эти коэффициенты или специальным законом их перестали использовать?", - задался вопросом предприниматель. Оказалось, нет, просто в ГКУ (ГКУ - 4 межрайонных управления комитета имущественных отношений, где заключают договоры с предпринимателями) решили, бюджет надо наполнять таким образом. Юрий Рагулин обратился в суд и его выиграл - КИО обязали использовать понижающий коэффициент.
Казалось бы, на этом история могла бы закончиться - создан прецедент для примерно 4 тысяч НТО Петербурга, которые работают по временной схеме, и могут столкнуться с такой же ситуацией (например, при продлении договора аренды, на три года по принятому в 2020-ом году ФЗ № 166).
Предприниматель выяснил, что понижающие коэффициенты не отменили, плату за участок по-прежнему начисляют исходя из принятой методики, по которой учитывают сведения из ведомости, составленной ГУИОН (госоценка), где расписаны все детали занимаемого участка.
Однако, бюджет действительно надо наполнять. Это понимает Юрий Рагулин и еще сотни добросовестных предпринимателей, работающих на рынке нестационарной торговли. Что они могут предложить?
Вовлекать в сделки
Прежде всего - вовлекать в сделки как можно больше объектов, которые простаивают, заняты незаконно или полузаконно - их арендаторы получили право на использование участка через аукцион, выиграв его потому, что завысили реальную цену в десятки, а иногда сотни раз.
Вместе с тем, выиграв аукцион и заняв участок, такие компании не собираются вносить за него арендную плату.
Нехитрая схема
К примеру, арендатор выиграл конкурс - и обязался платить, например, по 100 тысяч рублей в месяц за 9 м2 - что является нереалистичной ценой за такой маленький участок. Но арендатор вместо законного объекта площадью 9 м2, устанавливает НТО площадью 30-40 м2 и сдает его в аренду по 250 тысяч рублей в месяц, так за год победитель аукциона успевает собрать 1,8 млн. Таким образом, вложения в годовую аренду окупаются сторицей. Компании, иногда те же самые участники прежних аукционов, выходят на торги со следующими предложениями.
Как правило, эти недобросовестные участники аукциона идут на торги не с одной компанией, а хотя бы с двумя, внося обеспечительный платеж в двойном размере и создавая видимость реального конкурса. Задаток за один участок-лот составляет 300 тысяч руб. В один день на аукционе разыгрывается право аренды по 10 участкам (10 лотов). Таким образом, для участия в аукционе по всем лотам участнику необходима сумма в 3 млн рублей, а если таких компании две, то 6 млн руб. То есть, средства у мошенников есть, делает выводы малый бизнес.
Наблюдательные предприниматели рассказывают, что в Парке 300-летия есть участок, арендатор которого выиграл конкурс в мае 2019 года по сумасшедшей цене 288 тысяч рублей в месяц за 16 м2 под размещение тележек. Сейчас долг по участку составляет 10,657 тысяч рублей, из которых 5,1 млн рублей - штрафы за различные нарушения, выявленные ККИ.
По отзывам участников рынка, есть и городские помещения, которые простаивают по той же схеме и не приносят доход городу.
То есть, предприниматели хотели бы сделать торги реалистичными, чтобы по их результатам наполнялась городская казна и легальный бизнес мог бы нормально работать.